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广州楼市“中考成绩”落差大,小心误读!

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值得注意的是,广州楼市目前已经触及的底部有可能是“U形底”,而非“V形底”,底部运行的时间可能较长,上扬也不可能非常急促,下半年购房一样可以从容挑选。

上半年结束,广州楼市“中考成绩单”相继出炉。

先看二手楼市这个“差等生”的“成绩单”,不由得让人背脊生凉。据中原研究发展部的数据,今年上半年,广州二手成交53372宗,环比下降7.9%,同比大跌22.3%,成交创近四年新低。

不过,假若你据此便得出广州楼市不景气的判断,却未免过于武断。

如果从月份节点和楼价变化等角度仔细观察和分析,你会发现二手楼市正在缓慢爬升——从3月份起,市场交投开始活跃,成交量震荡回升,趋势向好。

如果客观地评价这位“学生”,可以作出这样的判断:“中考”成绩确实不算理想,但有振作向上的趋势。

更何况,呈现在市场面前的,并非只有二手楼市的“成绩单”。在二手楼市成交下滑的同时,上半年广州一手网签面积达449.31万平方米,成交42019宗,比去年同期增长28%,市场活跃度明显提升。

如果将一手和二手看成是广州楼市这个“班集体”成员的话,那么全班的总成绩并无太大变化。

为何二手楼市的表现与一手楼市截然相反?

一是因为二手楼市由大量独立的个体组成,业主的反应千差万别,往往对市场大势的反应滞后于一手“专业选手”。

二是一手楼与二手楼之间本来就有明显的替代效应,此消彼长,纯属正常。

君不见,由于前两年住宅土地供应量大增,今年广州一手住宅供应充足、产品丰富,加上部分旧改物业的释放,连荔湾、天河这样的中心城区,一手住宅供应也不少。买一手楼弃二手楼,成了不少买家的选择。

君不见,因为开发商给的佣金高,不少二手经纪人搏命24小时全方位无死角地推售一手楼。相信有不少原本流连于二手地铺的买家,在经纪人的推介下,出门转弯直接进了一手楼盘的售楼部。

君不见,由于黄埔区一手新货供应青黄不接,成交锐减,而正因如此,黄埔也成为上半年二手楼成交唯一上涨的区域。

结合上述“成绩单”来看,二手楼成交的下跌,很大程度上是被一手楼抢去了“蛋糕”,总体而言,广州楼市很有可能已经探底,最艰难的时期已经过去。

若从楼市重度参与者——开发商的反应来看,这一判断可能更为真切。虽然广州土地拍卖市场的热度在6月中下旬略有降温,但上半年的整体热度仍比去年同期明显提高,总体交投积极,溢价成交增多,显示出开发商对未来的谨慎乐观。

不过,值得注意的是,广州楼市目前已经触及的底部有可能是“U形底”,而非“V形底”,底部运行的时间可能较长,上扬也不可能非常急促,毕竟当下仍然缺乏市场骤然反转的必然条件。以稳定为主的市场大格局并未改变,广州楼市的主基调仍是稳步运行,适度上扬,下半年购房一样可以从容挑选。

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