当核心商业遇上联合办公 米域或成商场高层标配

2019年6月28日，城市新空间运营商米域于上海静安核心商圈晶品购物广场正式开业，据了解，这是沪上今年第四个开业的米域空间。

近年来，联合办公作为一种新近发展起来的办公模式，其品牌扩张呈井喷式增长。随着联合办公市场的不断发展与扩张，一线城市已经出现了多个核心商圈写字楼、商场与联合办公品牌合作的案例，米域与晶品的携手就是其中较为典型的一个。

在创想未来·域见知时IT’S ABOUT TIME的开业仪式现场，米域创始人CEO 冯印陶接受网易房产专访时表示与“晶品”的合作主要是因为他们的“调性”相一致：“‘晶品’是一个‘潮流青年’的定位，这与我们的定位非常的契合，我们的主要客群也是25-35岁的年轻人，他们有良好的教育背景、比较好的品味、有稳定的收入，并且对新鲜事物保持强烈的好奇心，愿意探索并追求生活质量与时尚的这么一群人。我们双方平台的人群及品牌的调性的追求是一样的，所以我们走到了一起。”

当核心商业遇上联合办公 米域与晶品的一拍即合

据了解，米域晶品位于静安寺晶品Crystal Galleria 7楼，总面积5500余平米联合办公空间，并配有1200平方米超大开放花园露台，在寸土寸金的静安寺显得尤为珍贵。

仲量联行曾指出，为应对灵活办公空间市场需求日益增长的局面以及解决商业地产空置率问题，业主和开发商开始尝试不同的方式探索灵活办公。

“在最开始的时候，我们其实也在考虑是否有在商场里面开设米域空间的机会。”冯印陶告诉网易房产，他们曾考查过很多核心商业的大型餐饮、KTV、电影院在各个商场高层的区域和情况。最终发现，米域空间的业态与商场是非常匹配的。

“因为相对于这些业态，他们在坪效上有一定的优势，而且我们的人流与商场的人流也更为的匹配，比如，都是在白天的人流比较密集，而且在我们空间办公的人群及访客也会给商场带来午餐、晚餐等消费刺激。”冯印陶进一步解释说。

对此，晶品购物中心的业主方，丰泰地产投资资产管理区域董事吴财琴也在面对网易房产的采访时也表示：“米域进驻晶品后，每日固定人流有1,000人，流动客流有2,000人，每天相当于多了3,000名有效的消费客层。而晶品则能够提供给它消费场所、运动场所。对我来讲这是双赢的。”

稳定且持续的人流导入 米域或成商场高层标配

事实上，我们可以发现，在联合办公崛起的同时，近年来在电商的冲击下，商业地产“空置率高”的问题也已日趋严重。

为了解决这一问题，越来越多的购物中心开始被大大小小的各种餐厅占据，据第一太平戴维斯不完全统计，购物中心的餐饮租户所占比例正在逐年攀升，从传统的20%不到，发展到30%以上，一些新开的购物中心的餐饮比重甚至可超过50%。

然而虽说餐饮发展给购物中心等带来了利好，但是很多新兴餐饮企业的竞争也很激烈，有些可能就只能火1-2年的时间。这么一来就可能会导致购物中心的铺面不稳定现象。

对此，曾有某商业地产领域资深人士对网易房产表示，为了解决这一问题，在其管辖的购物中心，安排了不同期限的租约，“把每个铺面都分配到不同的时段，这样就可以避免出现大量空置的情况发生。”

然而这一方式却“治标不治本”。

冯印陶告诉网易房产：“现在各大商场都觉得自己最大的问题是需要提高‘体验’，因为随着互联网的发展，无论是购物还是吃饭，其实都可以靠互联网和外卖解决，在某种意义上说，现在出门吃饭的，更多的不是为了果腹，而是为了聚会和社交。然而‘体验’却是一个很难具体描述及处理的问题。”

据了解，从目前来看，很多购物中心选择以亲子为主题打造互动乐园，或以潮流IP借势吸引年轻人的驻足。然而无论是主题乐园和潮流IP都与新兴餐饮企业一样面临着“不稳定”的问题，需要不断的推陈出新才能持续吸引人流。

“这其实是一个抢占人们时间和空间的时代。”冯印陶说，“你如果仔细去看看现在人和以前人的时间分布，你可以发现，现在人的时间分布在变化，比如以前去超市购物的时间现在基本上是不复存在了，而人们用于‘娱乐’和‘生产’的时间提高了。那么，如何挣得人们的‘娱乐’和‘生产’的时间，才是关键的问题所在。”

据冯印陶介绍，由于“娱乐”和“生产”才是问题的核心，那米域空间其实就是解决这一问题的方式之一，首先米域空间的主要客户是创意型的小微企业，小微企业和创业企业不一样，他们一般拥有稳定的客户和稳定的收益，基本可以稳定而健康的发展。其次，这些创意型小微企业自身的员工以及他们所带来的人流则可以在某种程度上成为商场的人流，这也是商场愿意看到的。

据仲量联行预测，随着企业对灵活办公空间的利用逐步从初步尝试到广泛运用阶段。他们或将充分理解并利用灵活办公的优势，并逐步将这种空间成为如同商业地产中的餐饮或健身一样必不可少的配套设施。与此同时，业主也会通过提供多样化的办公空间组合来满足企业租户不断变化的空间需求，以保持甚至延长与租户的合约关系，从而增加楼宇的品牌和资产价值。

也许在不久的未来，像米域空间这样的城市新空间运营商或将成商场高层标配。