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销售目标保守的雅居乐:左手融资 右手拿地

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6月27日,雅居乐集团控股有限公司发布告称,公司与一间银行签订了信贷协议,获得了18.54亿澳门元(或其等值港元)的定期贷款信贷,为期24个月,年利率为2.4%加上于相关日期的香港银行同业拆息(HIBOR)的总和。

雅居乐并未披露该笔信贷的用途。对此,业内分析师告诉经济观察网:“这种浮动利率付息是海外银行或者银团贷款的方式,与境内银行的开发贷给法不同。”

据公开数据统计,2019年上半年,前50名内地房企的平均新增融资成本超过7%,境外融资成本有的已超过10%。企业获得类似低利率的银行贷款或银团贷款后,多用于境外债务的再融资,以优化企业融资结构,降低借款成本。

2019年以来,雅居乐融资得资金皆用于置换原有贷款。公告显示,2月28日,雅居乐发行了面值5亿美元、2022年到期、年利率6.7%的优先票据。扣除发行成本后所得款项净额全部用于现有负债再融资。

6月14日,雅居乐称已与高盛签订认购协议,增发1亿美元永续债,并与5月28日发行的一笔6亿美元、4.5年期限的永续债组成单一系列。公告显示,该笔7亿美元的永续债年利率为8.25%,用于置换雅居乐在2013年发行、同等金额的永续债。原有永续债年利率为10.2%。

值得注意的是,贷款的实际利率可能会因人民币下行的风险而增高,反而加大企业融资成本。在6月26日举办的2019年中国上市房企百强峰会上,奥陆资本总裁蔡金强指出:“目前全球经济混乱格局下产生汇率和流动性风险,对国内房企会产生较大的影响。今年以来,由于海外融资成本相对下降,不少房企加大了海外融资规模,今年美国预计有两次降息,届时将对人民币形成较大的压力。”

财报显示,雅居乐2019年到期债务为353亿元,其中境外债务74亿元。

截至2018年末,雅居乐有83亿元的永续债计入了所有者权益,而不是负债。计入权益的积极的影响是不会加大企业的资产负债率。但值得注意的是,永续债利息的发放也并不计入企业的融资成本,因此企业的净利润中并未扣除永续债产生的利息费用。

据公开数据统计,2019年1-5月,雅居乐拿地支出为115亿元。此前雅居乐方面表示,2019年投资计划达500亿元,其中在房地产方面的投资预算400亿元。该指标是根据公司当年销售情况决定的,投资金额占销售总额40-50%。

2019年上半年雅居乐拿地主要集中在3月份和6月份两个月。3月6日,以2.6亿元成交价摘得广东省台山市3.4万平方米的商住用地,溢价率24%。根据要求,地块需在首期建设社区活动中心、居委会、公共厕所等公益性配套设施,建成后移交政府。另外,地块还需根据人口容量配建独立占地幼儿园,并纳入首期建设。

3月22日,昆明北部山水新城住宅用地共经过了105轮竞拍,雅居乐以高达129%的溢价率竞得。反观3月6日,成交楼面价仅2667元/平方米的台山市商住用地;同一天,雅居乐还以7.5亿元摘得石家庄正定新区5万平方米的住宅地块,溢价率29%;3月29日,以22.53亿元拿地昆明北部山水新城8.2万平方米城镇住宅用地,溢价率129%。

4月4日,雅居乐以2.1亿元成交价竞得瑞丽市14.9万平方米城镇住宅用地。5月17日,雅居乐以8.55亿元成交价竞得重庆华岩新城地块;5月30日,以22.84亿元斩获成都温江地块,溢价率55.3%;当天还以4.4亿元竞得广东惠州小金口汤泉片区2万平方米的商住地,溢价率15%。

6月3日,雅居乐以13亿元摘得广东惠州8.9万平方米的商住地,溢价率17%;6月10日,12亿元摘得扬州江都2幅地块;6月13日,以12.27亿元竞得昆山市淀山湖住宅用地,溢价率23.32%;6月14日,以3.65亿元斩获广东清远市5.3万平方米地块,溢价率5%;6月21日,以31.8亿元获得北京经济技术开发区河西区居住用地,溢价率41.3%。

3月份和6月份也是上半年土地市场较为火爆的月份。在蔡金强看来,土地市场火热背后是房企融资的松动。由于土地价格偏高、销售终端实施价格限制,如果不能获取有效的土地,未来将对房企利润产生极大的压力。据国泰君安证券数据统计,2019年住宅的库存水平将逐步上行,去化周期将拉长到15个月。

根据克而瑞数据,2018年雅居乐以1026亿元销售额排名29位,这也是雅居乐首进千亿房企阵营。2019年1-5月,雅居乐销售金额合计为人民币456.0亿元,在房企中排第25名。销售建筑面积为310.4万平方米,平均价为每平方米人民币 14,693 元。

雅居乐将2019年销售目标定在1100亿元,仅比2018年增长10%左右,雅居乐董事局主席陈卓林也表示2019年销售目标较为保守。今年雅居乐预计推货规模达2000亿元,上半年以来,雅居乐一手融资,一手拿地,显然希望在规模上有更大作为。

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