第一太平戴维斯2019年第二季度上海市场回顾暨展望

上海甲级写字楼市场 核心商务区

­ 2019年第二季度，核心商务区一个全新写字楼-古北SOHO入市，为市场带来约70,300平方米办公面积。截至季末，全市核心商务区甲级写字楼存量推升至近900万平方米。

­ 季内净吸纳量共计约10.9万平方米，环比回升24%，同比下降72%。其中浦西次级商务区贡献了65%，而浦西核心商务区继前三个季度连续录得负吸纳量之后，本季度有所改善，录得18,800平方米吸纳。

­ 由于吸纳较一季度稍有回暖，核心商务区甲级写字楼空置率环比下降0.5个百分点至11.9%。

­ 核心商务区甲级写字楼租金指数环比再跌0.1%，至每平方米每天人民币8.96元。

非核心商务区

­ 二季度，非核心商务区共迎来三个全新项目交付入市，为市场带来约17.1万平方米新增供应，同时将非核心商务区写字楼存量推升至420万平方米。

­ 非核心商务区写字楼空置率环比下降3.6个百分点至30.3%。其中浦东前滩和后滩板块平均写字楼出租率有较大改善，尽管较其它非核心板块而言依然存在差距。

­ 租金指数环比维稳在每平方米每天人民币5.82元。

展望

­ 今年6月，科创板正式开板。这将为一些中小创新型企业打开融资大门，上市门槛相对更低，尤其是像人工智能、生物医药、新能源汽车等高新技术和新兴产业，从而加速科创行业发展。这也同国家从劳动密集型产业向创新型产业转型升级的战略步调相一致。

­ 预计下半年还将迎来约150万平方米新增供应。持续供过于求的局面进一步加剧项目之间竞争，业主愿意给出更多带看奖励，同时提高中介佣金比例。

上海零售市场

­ 2019年前五个月，上海零售总额同比上涨7.1%，增速较去年同期下降0.2个百分点。

­ 2019年第二季度仅上滨生活广场一个新项目入市，为市场带来44,400平方米新增供应。

­ 第二季度全市购物中心首层租金环比上涨0.4%至每平方米每天人民币27.8元。

­ 核心商圈购物中心空置率较上季度下降0.1个百分点至6.8%；非核心商圈空置率环比下降0.2个百分点至7.8%。

­ 奢侈品市场仍然保持乐观态势，标杆项目引入众多新品牌，尽管拥有这类优势的开发商数量非常有限。

展望

­ 2019年下半年市场将迎来约80万平方米新增供应，其中有两个项目超过10万平方米且均位于浦东。

­ 尽管宏观经济影响依然存在，但包括税收减免和鼓励零售商品牌创新在内的多项政府举措将给消费者市场带来更多信心。

上海住宅租赁市场

­ 第二季度有三个服务式公寓项目入市，其中一个为全新入市项目，两个为新装修项目：

o 位于中山公园附近的易里酒店式公寓现更名为悦樘玲珑服务式公寓，为市场带来119套新增供应；

o 嘉里华庭三幢结束了两房三房的装修工程，重新入市为市场带来154套新增单元；

o 新开业位于普陀区云岭东路的朗诗阁服务公寓为市场带来250套新增供应。

­ 第二季度全市平均租金为人民币每平方米每月207.1元，租金指数环比上涨1.0%。

­ 服务式公寓租金指数环比上涨0.3%，至人民币每平方米每月246.2元。小业主公寓租金环比上涨1.4%，至人民币每平方米每月186.6元。别墅租金环比上涨1.7%至人民币每平方米每月158.6元。

­ 第二季度全市平均空置率上涨0.2个百分点至14.9%。服务式公寓空置率环比下降1.0个百分点到16.8%；小业主公寓空置率环比上涨1.7个百分比到14.7%；别墅空置率方面则环比上升1.4个百分点至9.9%。

展望

­ 许多开发商推迟了其服务式公寓项目入市时间，以期更加向好的经济环境。第三季度预计雅诗阁的馨乐庭古北服务式公寓入市，将为市场带来192套新增单元。

­ 跨国公司正在削减外籍中层雇员，下调租房津贴，降低携子女随迁的外籍管理人员比例。与之相对，即使留在上海的外籍管理人员也面临削减居住面积或搬至次一级住宅项目的考量。

­ 这些跨国公司目前更倾向于与租赁公司签订短期租约（通常少于两年）且倾向于保留驻沪的高层管理人员。

­ 受全球经济不确定性持续影响，上述趋势或持续至年末。

上海住宅销售市场

一手商品住宅市场

­ 第二季度截至6月23日，新建商品住房已达约209万平方米，较上季度上升43.6%，与去年一季度相比上升47.9%。

­ 截至6月23日，一手商品住宅成交量共计约189万平方米，环比上涨32.9%，较去年同期同比上涨30.4%。

­ 一手商品住宅成交均价达到每平方米人民币54,200元，环比小幅下跌4.1%。

一手高端公寓市场

­ 第二季度截至6月23日，一手高端公寓市场本季度迎来3.3万平方米的新增供应，较第一季度整体供应下降了38.6%。新增供应均来自已有项目的加推批次。淮海名邸及静安府共计为市场带来185套新增供应。

­ 一手高端公寓成交量共计约16.9万平方米，预计到季度末总成交与上季度持平。

­ 一手高端公寓价格指数较上季度变化不大, 平均价格达到约每平方米人民币110,000元。

住宅用地市场

­ 截至6月23日，上海共成交九块纯居住用地。成交占地面积共计60.5万平方米，可建面积共计94.5万平方米，平均成交楼板价为人民币每平方米22,000元。除多块位于金山、崇明等市郊区域地块外，另有两块位于中心城区的纯住宅销售土地出让：一块位于静安市北高新技术服务业园区，楼面价达到人民币每平方米47,100元；另一块位于杨浦区江浦社区，楼面价达人民币每平方米53,000元。

­ 截至6月23日，上海共成交四幅租赁用地，以零溢价成交。可建面积共计约15.1万平方米。其中位于松江、青浦的两块楼面平均成交价格约人民币每平方米3,500元左右；位于静安市北高新区及虹口凉城板块的楼面平均成交价格则分别达到7,500元及9,400元。

展望

­ 2019年上半年上海住房市维持了相对平稳的政策环境，供应及需求较为匹配，商品住宅价格稳定。

­ 在价格稳定的加持下，相对温和的政策环境或将持续至下半年。

­ 一手高端市场供应方面，2019年下半年上海预计将会有大量新增供应，预计有十余个单价十万以上的项目，共计3,000多套高端住宅入市。其中，苏州河沿岸及陆家嘴滨江仍为热门板块。

上海投资市场

- 第二季度市场共完成约人民币198亿元的大宗成交，使得2019年上半年成交总额达人民币710亿元。第二季度Brookfield以超过人民币100亿从绿地收购了绿地黄浦滨江项目。

- 尽管市场仍然活跃，但是买家和卖家之间对于资本化率的预计存在约0.5%左右的差异，导致市场上一些成交的谈判周期延长。

- 国际投资者仍然对上海投资市场保持积极的兴趣，二季度完成约78%的成交。境外买家主要关注于位于次级商务区的项目，因为中央商务区的收益率仍然处于一个较低的水平，而非核心商务区未来供应量堪忧。

- 随着越来越多改造项目的推进，这一投资策略存在的痛点愈发引起投资者注意。例如改造工程如果延期将对收益率造成很大影响；改造规划往往需要经过政府部门很长时间的审批；另外卖家常常将改造后的价值测算到售价中，导致买家实际回报率有限。

展望

- 未来市场预计有大量新增供应入市，同时贸易战间接负面影响市场租赁需求，导致写字楼市场基本面面临严峻考验，2019年下半年资本化率预计会有进一步的上升。

- 政府不断推动养老产业的发展来保障老龄人口的需求，预计在政府政策的引导下会有更多的资金导入该行业。

专题：商业物业和住宅中的城市更新

随着城市快速发展，由于城市功能转变，基础设施落后，物业老旧等因素，一些建成时间较早的物业或片区已无法满足社会经济发展需求，对这些特定区域进行的一系列整治/改造/重建等活动统称为城市更新。

第一太平戴维斯上海策略顾问服务部董事朱锋表示：“随着上海增量市场供应进一步收紧，早先落地的不少商业物业将升级改造提上议事日程。工业地产、老旧商业地产以及如何与古建筑共生是未来上海商业物业城市更新的三大主要方向。跟上时代发展的同时，如何提升空间的利用度，以新颖的管理方式突破窠臼，将商业地产的价值发挥出最大化的效益成为重要命题。”

第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华表示：“住宅开发规划在城市更新中担纲的角色越来越重要，对于历史风貌建筑的更新并不仅仅是简单的物理状态的更新，更重要的意义在于留住城市文脉和城市肌理，在此前提下进行创新与探索，其方式趋于灵活，并且更加多元化。例如可通过拆除重建、整旧变新、保存维护、再生利用等方式使具有历史风貌的建筑得以延续与传承，并与新建筑有机融合、共生共荣。”