中梁地产香港IPO定价，最高募资35.4亿港元

6月27日，温州商人杨剑控制的中梁控股集团有限公司（以下简称“中梁控股”） 宣布，计划全球发售5.3亿股股份。

其中，10%于本港公开发售，90%作国际配售，发售将于6月27日开始，至7月8日结束，预计将于7月16日于联交所主板挂牌，股票代码为（02772.HK）。

据悉，中梁控股招股价为5.20-6.68港元/股，如使用超额配股权后，将最多可发行6.095亿股股份，预计募集资金3.5亿-4.5亿美元。

使用超额配股权后，将最多可发行6.095亿股股份，定价区间为5.20-6.68港元/股，预计募集资金27.56亿 至35.40亿港元。

中梁控股方面透露，所得款项的60%将用作现有物业项目或项目阶段的建筑成本；30%将用作偿还绝大部分若干现有信托贷款；以及10%将用作一般营运资金。

中梁控股为47岁的浙江省温州市商人杨剑于1993年创建并控制，此后将业务从温州向长三角，进而全国的拓展，2016年将总部迁至上海。在2016年至2018年三年期间，公司销售额从190亿升至1015亿元。

6月26日，中梁控股通过上市聆讯，并于下午4时在香港召开预路演发布会，介绍了中梁控股的战略及财务状况，同时透露，公司制定了将40%净利润率作为股息分红的政策。

发布会上，中梁控股副总裁游思嘉介绍，如此次配售成功，约有15.01%的新股对外发售，创始人杨剑约持有81.48%的股份，杨剑的配偶徐晓群持有1.68%股份，剩余是第三方投资公司盈智环球股份有限公司持有0.83%的股份。

游思嘉同时介绍了中梁控股正在进行的战略调整。2016年至2018年，凭借着对三四线城市的高周转开发，跨入千亿阵营，随着房地产形势的变化，自2018年7月，中梁控股正在讲投资的重心逐步往二线城市转移。

游思嘉介绍了中梁控股的对于高周转模式：以中小体量、低总价的项目为主，走“短、平、快、快”的路线，项目从买地到开盘，目标计划是7个月以内开盘，一年之内实现正现金流。2018年，公司获取的土地中，总价5亿元以下的项目占比76%，规划建筑面积在12万平方米以下的占比超60%。

对于外界关注的财务问题， 2018年，中梁控股结转收入为302亿元，过去三年的复合增长率为210%。过去三年的毛利润率在20%-23%之间。2018年，公司税后净利润为25.26亿元，净利润率为8.4%；扣除少数股东的净利润为19.3亿元，与之对应的净利润率为6.4%。

截至2018年底，中梁控股拥有总资产1680.75亿元，其中，拥有现金230.80亿元，有息负债270.05亿元，净资产负债率58.1%。

其中，股信托融资及资产管理安排的未偿还本金总额占截至同日借款总额的58.0%。招股书披露的109个通过股信托融资及资产管理途径借款的项目中，利率在6.15%-18.5%之间，其中低于10%的21个，占比19.26%。

对于外界关注的债务问题及融资成本，游思嘉介绍，公司的现金基本上能覆盖短期负债，所以公司的现金和资金链相当的安全、流动性非常高。去年年底公司的利息成本为9.9%，随着上市，打通境内外的债券市场以后，9.9%的利率有相当大的压缩空间。