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房地产市场回暖并未持续 多城二手房挂牌价下跌

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6月25日,贝壳研究院发布《2019中国房地产半年报》,《报告》指出,上半年全国重点城市房地产市场(主要为一线城市和区域中心城市)从低迷中走出,但回暖并不稳定,市场整体表现出“前高后低,分化加剧”的特点。上半年后期成交量虽然下落,但新增客源及带看量并未同步减少,这意味着下半年购房需求仍在,有一定的上行动力。不过,重点城市的改善型需求受制于认房认贷难以释放,市场缺乏大幅向上动能。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析预测,宏观经济压力下,政策不能过“紧”,在房地产风险防控的大方向下,政策也不会“松”, “稳”+“一城一策”仍是政策主基调。

上半年多城楼市走出底部,回暖未持续

《报告》指出,2019年上半年,部分城市出现楼市“小阳春”、土地市场回暖等苗头,受到媒体舆论广泛关注。贝壳研究院数据显示,重点14城(北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州)二手房市场大幅调整后,需求开始释放,同比微增3%,但由于去年下半年成交低迷环比则增加52.3%,从底部走出。

“上半年,重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下,从底部回暖。”贝壳研究院首席分析师许小乐分析认为,这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下,市场回暖并未持续,2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

数据显示,“前高后低”的分水岭出现在3月份。上半年,重点城市二手房市场底部回暖之后需求开始显现疲态,二季度月均成交比3月减少21.5%。同时,预期随市场回落而走弱,贝壳找房交易数据显示,大部分城市挂牌价下跌,其中二季度14城中9城业主报价呈现出较明显跌幅。

《报告》显示,2019上半年市场的分化也更为明显。其一,调控较早的城市波动小,如上海、北京等城市市场升温相对温和。其二,二线新房市场分化,前期回落较早的强二线与东北、西南地区部分城市出现回暖,如天津、南京、长春、昆明等;其三,土地市场分化,二线城市升温更加明显。

部分重点城市警惕“新库存”风险

对于今年下半年的展望,《报告》认为重点城市市场潜在需求普遍存在,这将是支撑下半年市场的上行动力。贝壳交易数据显示,二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑,且新增客房比近期呈现持续上升趋势。但这股力量尚不能支撑房价大幅向上。这是因为目前重点城市都是改善型需求主导的市场,认房认贷的政策下换房需求的杠杆被极大压缩,不存在大幅向上动力,“稳”是下半年的大主题也是市场面的常态。

许小乐提醒,当下市场仍处于严格调控下,需求难以释放,后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。在贝壳研究院监测的29个重点城市中,有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月,13个城市月末库存环比持续增加4个月,7个城市月末库存环比持续增加5个月,库存下降的城市仅有上海和苏州。

而政策面上,许小乐分析,宏观经济压力下政策不能“紧”,房地产防风险下政策不能“松”。当前我国经济步入中低速增长阶段,再叠加中美贸易冲突影响,经济增长压力进一步增大。但防范系统性金融风险已迫在眉睫,货币政策须审慎稳健,财政政策可适度宽松。政策对于市场保持高度的敏感性,政策总体稳定背景下“一城一策”将是下半年及更长时间的政策基调。

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