新房库存去化难！北京库存同比猛增60%

严格的需求管控下，北京楼市的供给端压力正不断累积。

6月19日，上海易居房地产研究院发布前5月《中国百城库存报告》。数据显示，截至2019年5月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45005万平方米，环比下降0.5%，同比增长5.4%。其中，北京的库存约为927万平方米，同比增长60%。

按照报告的定义，城市住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。而库存去化周期，即存销比，则是由当月新建商品住宅库存面积除以最近六个月新建商品住宅成交面积平均值计算得出。

具体来看，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2805、22131和20069万平方米，环比增速分别为-2.5%、-0.1%和-0.6%，同比增速分别为33.6%、0.3%和8.2%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一线城市预售证管控力度相对减弱，供应放量，库存同比连增12个月。二线城市终结了连续46个月库存同比下降的态势，目前首次出现同比正增长，这说明其库存基本面也在发生变化。三四线城市目前保持了连续7个月的同比正增长态势，库存去化压力略有增加。

21世纪经济报道记者注意到，从2018年四季度以来，随着新建住宅大批量入市，北京库存持续拉升，已经从2018年9月的749万平方米，迅速拉升至2019年5月的927万平米，库存面积同比增长了60%。

不过，充足的供给叠加长期调控下的需求复苏，北京新房市场交易在上半年开始回暖。链家数据显示，5月北京新房成交占比环比提升3%。

这也使得北京市新房库存环比下降3.6,%，库存去化周期，从1-4月的18.4个月，缩短到17.5个月。21世纪经济报道记者了解到，这也意味着北京，从需要“减少供地”的城市序列，进入到“持平供地”的城市序列，但这一库存区划周期仍远高于百城9.8个月的平均水平。

数据来源：易居研究院

自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分，即“库存五分法”概念。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。基于该划分，当前全国100城库存去化周期位于12-6个月的区间，属于“增加供地”的范畴。

严跃进表示，对比历史数据，库存依然呈现同比正增长的态势。而从分类上看，一线城市的存销比有所收窄，而二线城市尤其是省会城市的库存分化现象值得关注。

同时，也有分析人士向21世纪经济报道记者指出，一方面“限竞房”的大量入市，另一方面楼市“小阳春”后未能“入夏”，北京新房库存压力未来可能还会进一步加大，在房企融资渠道收紧的背景下，不排除有开发商迫于去化压力做出价格调整。