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分别向融创、佳兆业出售项目 阳光100欲卖地还债45亿

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阳光100两份出售资产的方案于近日披露,并将于6月28日在股东大会上审议。公司拟向佳兆业旗下公司出让清远项目、向融创旗下公司出售重庆阳光壹佰房地产开发有限公司(下称“重庆阳光壹佰”)70%的股权,共计回笼资金近60亿元,并将其中45亿元用于偿债。

这成为阳光100转型路上的一个侧写。

业内人士认为,公司转型运营商、走轻资产路线具有积极意义,但这类业务盈利空间很小,资金回笼速度也弱于住宅开发业务,公司的负债压力容易放大。阳光100在回复《证券日报》记者采访中则否认公司存在资金困难,只表示上述项目属于住宅开发土地,与公司转型运营商战略不符,此次交易有利于调整土地储备结构。而对于后续是否会继续出售其他项目,阳光100未做明确回复。

甩卖资产为还债?

公告显示,阳光100拟将旗下卓星集团有限公司(下称“卓星集团”)100%股权转让给佳兆业子公司凯择有限公司,总作价46.61亿元。

值得注意的是,卓星集团持有清远市龙塘区物业开发项目,该项目毗邻大湾区,位于广清新城核心区。财经评论员严跃进对此表示,从上述项目的区位优势看,放弃开发是可惜的。这也侧面说明公司投资压力较大,企业需要通过项目转让加快资金回笼。

这种对资金的需求还体现在另一笔交易上。

阳光100拟将旗下重庆阳光壹佰的70%股权转让给融创西南房地产开发(集团)有限公司,交易作价13.34亿元。目前,重庆阳光壹佰持有重庆市南岸区的两个物业开发项目,股权转让后,阳光100仍持有重庆阳光壹佰20%的股权,可通过收取派息获利。

然而,这是一笔亏本的买卖。重庆阳光壹佰70%股权作价3.7亿元,意味着该公司100%股权估值为5.29亿元。但截至2019年2月28日,重庆阳光壹佰合并基准下的资产净值就达5.16亿元,在此次交易中,阳光100又豁免了4.98亿元的股东贷款利息,最终账面亏损额为4.85亿元。

“亏损转让,说明资金方面压力很大,同时在当前金融环境收紧的时候,项目转让也受到一定的冲击和波动。”严跃进表示。

面对外界质疑,阳光100在回复《证券日报》记者采访提纲时否认公司存在资金困难。截至2018年12月31日,公司现金及现金等价物为25.89亿元,集团尚有未使用银行授信额度约75.6亿元,外加2019年上半年的销售回款及项目合作,目前集团现金流足以支付公司运营、未来拓展及部分到期债务。

不过,根据转让交易公告,公司转让清远项目所获46.61亿元中,将有85%用于偿还债务增加公司现金流。转让重庆阳光壹佰70%股权所获的13.34亿元中,也有6.16亿元用于偿还贷款,阳光100仍躲不过卖地偿债的质疑。

资金链两头受困

资金链的紧张或与阳光100目前的转型方向有关。

早在2014年,阳光100在香港主板上市后,逐渐向运营商转型,围绕喜马拉雅服务公寓、街区综合体、阿尔勒复合型社区三大主力产品线发力。严跃进表示,转型为运营商,可以理解为轻资产运营的概念,具有积极的意义。但社区经营等业务盈利空间很小,资金回笼速度会弱于住宅开发业务。

财报显示,2018年阳光100销售额为120.96亿元,仅完成全年销售目标的69.14%。 2019年,公司将销售目标进一步下调至150亿元,但截至2019年5月31日,公司仅实现销售目标30.48亿元,前5个月仅完成20%的销售目标。

对此,阳光100对记者表示,第一季度是房地产传统淡季,房企在年初数月实际销售业绩在全年业绩中的占比不会太高,目前公司正稳步推进全国各项目的销售,为完成全年销售目标而努力。

销售额难有提升,阳光100的旧债回收也遇阻。2018年年报中,公司对应收账款及其他应收款计提坏账9.58亿元。今年2月,阳光100又将深圳市新城灿有限公司告上法庭,要求公司偿还1.2亿元本金及相应利息。

前端收不回钱,阳光100后端的负债压力增大。2018年公司净负债率高达261.6%,负债总额高达518.44亿元,公司融资成本也增长过半至5.51亿元。

这种压力也影响了投资者对公司的信心,今年1月17日,阳光100曾暴跌八成至1元以下,一度成为“仙股”。截至6月18日,阳光100股价回升至1.51元/股,自年初下跌近60%。

清晖智库创始人宋清辉认为,阳光100转型是为了在房地产下半场激烈的竞争中“活下去”,但目前而言阳光100转型运营商尚处于起步阶段,未来前景难以预料。

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