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新科“并购王”世茂重回前十还有多远

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地产圈的精彩,除了调控模式不停转变外,身处其中的房企不同时期祭出的不同打法也看点颇多。

刚刚在业绩会上坦言“最近土地市场偏热,风险挺大,公司往后拿地会非常小心”的融创中国董事会主席孙宏斌,其话音刚落便马力全开成了土拍市场上的夺地大户。与融创冲向一级市场形成鲜明对比的是世茂,历时几年调整期,自年初业绩会上少帅许世坛旗帜鲜明的表态后,世茂便化身新一届“并购王”,欲重回十强宝座。

  粤泰五天卖五资产

6月10日,粤泰股份一连发布几份公告,宣布与隶属世茂房地产的多家公司签署5份合作开发协议,合作对价总计为63.97亿元。该合作对价的具体明细为:粤泰股份以24.99亿元转让广州嘉盛项目、以27.8亿元转让广州天鹅湾二期项目、以7.58亿元转让恒升天鹅湾80%股权、以8063万元转让粤泰天鹅湾20%股权、以2.79亿元转让中浩丰公司20%股权。

其实,自6月5日粤泰股份宣布以总计约8.4亿元的交易对价,将旗下淮南公园天鹅湾项目80%股权和淮南洞山天鹅湾项目20%股权转让予世茂以来,便有业内人士猜测,双方之间的交易恐怕不止于此。

对于此次交易原因,粤泰股份在公告中直言,“本次公司转让在建工程是为了缓解公司流动性紧张,化解公司的逾期借款风险。”

实际上,自去年开始,粤泰股份便出现严重的流动性风险。2018年,粤泰股份的营业收入为32.76亿元,同比减少41.52%,归属母公司净利润2.9亿元,同比减少75.17%。而其同期短期非流动债务高达29.72亿元,短期借款为37.19亿元,包括受限资金在内,货币资金仅有3.91亿元,资金缺口达63亿元。截至2018年底,公司已逾期未偿还的短期借款总额就有25.96亿元。

债务承压,现金流紧张的粤泰股份只好选择变卖资产,根据公告,上述五宗交易转让完成后,至少能为粤泰股份带来5.75亿元净利润。

  世茂买不停

缺钱的粤泰股份和泰禾、明发一样,成为世茂又一次“买买买”的对象。如果把时间轴拉长,可以看到更多近期世茂在二级市场发起的进攻。

3月下旬,短短一周时间,世茂已经从泰禾手中购入了杭州蒋村、南昌茵梦湖、漳州泰禾房地产开发有限公司3个项目的相应股权,总交易对价为28.19亿元。

这或许仅仅是个开始,许世坛曾透露,世茂和泰禾已经达成了战略合作。“现在只公布了两个项目,我不好多说其它。可以透露的是,我们之间的合作不止这两个项目。”许世坛强调,这只是合作的一部分,“实际上我们合作的范围要大很多”。

这三笔在外界看来颇为“划算”的买卖,也为世茂今年征战二级市场铺垫了一个不错的开端。

4月27日,泰禾集团将临安同人项目49%股权转予世茂房地产控股有限公司控股子公司杭州傲润企业管理有限公司。

5月17日,泰禾集团再度将旗下苏州淀山湖项目公司20%股权、广州增城项目公司51%股权、佛山泰禾院子项目公司30%股权转让给世茂房地产,总交易对价约为39.72亿元。

在与泰禾多次收购的间隙,世茂还以27.92亿元的作价抽空拿下了明发集团旗下东胜有限公司51%股权,该项目公司旗下拥有计容建筑面积188.8万平方米、位于安徽省马鞍山市和县乌江镇四联片区的项目地块,预计开发为住宅及商业物业。

  重回前十?

据记者不完全统计,截至目前,仅针对上述三家,世茂的收购便花费了170亿元左右,意欲提速的世茂无疑在加码其收并购端的力度,按照既定计划,其今年将投入销售的40%、回款的50%用来买地。相关统计显示,今年一季度,世茂新增的货值中,有接近85%是通过收并购获得,世茂也是今年以来在收并购领域发力最大的房企之一。

世茂的这一系列动作,无疑是3月业绩会许世坛表态后的践行。

彼时,作为泰禾最先浮出水面的接盘者,许世坛透露,泰禾只是其中的一个资产包,世茂对前20强、前50强、前100强还有一些收购合作的项目,不过还没公开。加大二级市场投入力度主要是因为近来公开招拍挂的土地有点贵,“有一些城市已经比之前两年的地王价还要高,收购的话相对价格还可控”。此外,因为前三年是发债高峰期,2019年和2020年,房企偿债压力较高。

这也解释了世茂的收购标准,即标的公司资金情况多不乐观,且手上持有较为优质项目。无论是资金链承压的泰禾还是大量借款逾期、部分银行账户遭冻结的粤泰股份,它们手中的院子系产品和天鹅湾产品皆为优质项目。如此一来,世茂既掌握了谈判时交易作价的主动性,也保证了后期项目能够实现快速销售、回笼资金。

自从走出前两年的调整期,手握充裕现金的许世坛就表现出对规模的渴望,2018年,世茂持有现金496亿元,同比增长50%,净负债率仅为56.57%。业绩会上,当被问及有没有可能回归前十时,许世坛表态,“去年是11名,还能不能往上走,我相信应该能吧。”

世茂确实加速了脚步,然而,重回前十似乎并非易事。

克而瑞数据显示,今年1月-5月房企新增货值排名中,世茂以1381.4亿元的土地货值排在第5,仅次于碧桂园、绿地、融创和万科。

而销售榜中,2018年,以1761.5亿元位居行业第11位的世茂,距离前十看似只有一步之遥,却实难迈进。今年前5个月过去,前十强房企依然保持着稳定增速,没有掉队迹象,与此同时,世茂身后的阳光城、旭辉等也在紧锣密鼓地追赶。

2019年第二季度开始,世茂的追赶之路上又接连杀出了两位“程咬金”:4月,金地抢占了第11位;5月,招商蛇口排名上升9位,站在了距离十强最近的地方。

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