多家小房企濒临破产 绍兴保亿年内4次遭司法拍卖

近日，由绍兴保亿置业有限公司开发的10套“溪山南园”房源被法院公开拍卖。据悉，因该公司向法院申请破产清算，致使滞留房源不得不通过拍卖进行处置，而此次拍卖已是年内第4次。

公开资料显示，成立于2013年底的绍兴保亿置业有限公司为一家小型本土房企，发展仅3年就在2016年到2018年间因小额借贷纠纷等原因被诉讼，2017年底公司申报破产。

值得注意的是，2019年已有多个小房企因资金链断裂而破产、倒闭的案例。经济学家宋清辉指出，自2018年以来，房地产行业进入新一轮的调整期，在市场逐渐趋冷背景下，诸多的小房企陷入经营困境，不少三四线城市的小房企正常经营都成难题，不得不通过对手持房源进行拍卖，偿还外部借款。目前，一些小房企惨淡的经营情况甚至不足以偿还债务，只能靠卖地卖项目寻求一线生机。

上半年频繁抛售低价房源

《华夏时报》记者近日在淘宝网“司法拍卖”页面上看到，10套“溪山南园”房源在6月11日-12日之间进行拍卖。

根据竞买公告，这10套房源由绍兴保亿置业有限公司开发，位于绍兴柯桥区平水镇四丰村蔡家岙自然村，最低起拍304.25万元，最高起拍367.19万元。拍卖房源均为排屋，建筑面积均在330平米（地上面积+地下面积）左右，地上建筑层数3层，地下1层，全部已取得绍兴市国土资源局不动产登记颁发的《不动产权证书》，无抵押、无查封，且没有限购的限制，保证金为50万元。

以起拍总价最低的34幢102号房产来算，此次拍卖房源的单价仅为9077元/平米，相比单价大多在1.1万元-1.6万元/平米的周边项目，算得上“物美价廉”。

记者观察发现，10套房源的围观人数大多在1500-4000名之间，每套房源也都有数百人设置了提醒。但几天过去，真正报名参拍的人数甚少，除了1套5人报名、1套4人报名及4套3人报名外，其余4套房产报名人数为零。截至6月12日上午10时15分，10套房源拍卖结束。其中6套成交，成交价较起拍价高出20万-100万之间，另有4套流拍。

值得一提的是，这已经是开发商绍兴保亿置业有限公司年内第4次拍卖房源了。根据绍兴保亿置业有限公司破产案件信息发布公众号“绍兴保亿置业有限公司管理人”（即绍兴市柯桥区人民法院）发布的信息，为了保障债权人和其他相关利益人的权益，公平公正地销售溪山南园楼盘，管理人依据《企业破产法》相关规定和第一次债权人会议通过的决议，绍兴保亿置业有限公司分别在今年2月18日及4月15日将第一批8套及第二批15套房产向绍兴市柯桥区人民法院申请在柯桥法院司法拍卖平台进行销售。

23套房产中，3月26日首批拍卖的8套房源只有3套拍卖成功，剩下5套流拍房源在4月18日进行了二次拍卖，但仅成交1套，其余4套再度流拍。5月21日，第二批15套“溪山南园”进入拍卖流程，成交10套。正因为如此，此次挂出的10套房源中有6套被标注“二次拍卖”及“再次拍卖”（即第三次拍卖）。

此外，上述绍兴保亿置业有限公司管理人在5月27日发布信息，透露近期将第三批27套房产向绍兴市柯桥区人民法院申请在柯桥法院司法拍卖平台上进行销售。记者在阿里拍卖网上看到，目前27套房源均已处于“即将开始”状态。其中，15套房源将于7月1日拍卖，剩下的12套将在7月8日开始拍卖，起拍总价从302.66万元至368.34万元不等。

天眼查信息显示，绍兴保亿置业成立于2013年底，从2016年到2018年公司因民间借贷纠纷、小额借贷纠纷等原因多次遭诉讼。2017年6月26日，绍兴市柯桥区人民法院裁定受理金建对保亿置业的破产清算申请。由于破产清算还未完毕，目前该公司仍处于存续状态。

小房企风雨飘摇

值得注意的是，绍兴保亿置业只是小房企艰难处境的一个样本。事实上，受制于土地、资金、政策等资源限制，小房企的生存压力正越来越大。记者不完全统计，从2018年初至今，全国已经有包括南京乡村大世界投资旅游实业有限公司、安徽中恒控股有限公司等在内的10多家规模较小的房地产企业因为资金链断裂等问题而破产、倒闭。

“房地产企业会二八分化，中小房企破产或者被收购基本上是大势所趋。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚直言，在“房住不炒”政策的影响下，赚快钱的时代已经结束。那些缺乏核心竞争力的中小房企，若仍在坚持大开大合、高举高打就容易出现问题。

宋清辉直言，自2018年以来，房地产行业进入新一轮的调整期，在市场逐渐趋冷背景下，诸多小房企陷入经营困境，不少三四线城市的小房企连正常经营都成难题，不得不通过对手持房源进行拍卖，偿还外部借款。目前，一些小房企惨淡的经营情况甚至不足以偿还债务，只能靠卖地卖项目寻求一线生机。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华亦强调，小房企屡陷困境的原因主要在于销售不畅，融资不利，造成资金链断裂。

同策咨询研究中心总监张宏伟也有类似的看法，其告诉记者，从资本市场的角度来看，中小房企尤其是那些只在小城市开发的中小房企融资、贷款相对困难，因而往往不得不通过民间资本借贷的方式去借钱，资金成本高，资金压力大；而从销售端角度来讲，在市场大环境趋稳的大背景下，中小房企无论是在销售模式，还是产品力等各个方面都无法与大型房企相抗衡，回款容易产生压力。

“对于长三角部分房企来说，部分资金面还不错，但是对于土地市场的周期把控是不到位的，所以行情好往往企业容易崛起，”易居研究院智库中心研究总监严跃进直言，“但是很多时间类似贸易关系调整、企业盲目拿地等，实际上往往会带来很多问题，即出现破产和倒闭等现象。”

那么，中小房企又该如何化解危机呢？宋清辉建议，身陷困境的小房企可以通过加强和头部房企的合作，先求“活下去”再谈今后的进一步发展。而江翰告诉记者，“这些中小房企的生机在于，找到属于自己的核心竞争优势，确保资金链的稳定，这才是它们最需要做的。”

“从实际过程看，小房企要突围，关键还是要去一些省会城市相对偏远的区县拿地，这是最保险的，即容易上涨。否则别的城市或者是没有能力拿地，或者是没有机会卖高价。从后续房企来看，依然需要对土地市场周期，尤其是一些容易引发市场反弹的点进行研究，类似高铁、棚改等因素。”严跃进称。