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黄其森:泰禾今年已偿还180亿短债 没有一笔违约

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(原标题:黄其森:泰禾今年已偿还180亿短债,至今没有一笔债务违约)

左二为泰禾集团董事长黄其森

6月14日下午,福建地产商泰禾集团(000732.SZ)在北京的中国院子举行媒体见面会。泰禾集团董事长黄其森、执行副总裁葛勇、副总裁全忠、财务总监姜明群等高管出席。

574亿短债已经偿还180亿

此前5月8日,深圳证券交易所向泰禾下发年报问询函,对于包括实际销售额以及是否达到销售目标、降负债率的实际进展情况等19个内容进行问询。其中主要提及:公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元,货币资金对此的覆盖比例仅为0.26,深交所质疑公司现金是否能覆盖短期债务。

黄其森称,监管部门对上市公司,百分之八九十都有问询,只不过大家对泰禾比较关注,并非针对泰禾一家。

此前泰禾和100多家金融机构合作,一旦金融机构出问题,遇上兑付,就可能会对泰禾造成一些负面的影响。于是公司从去年下半年开始进行了调整了,现在就和15、20家金融机构形成战略合作,至今还没有一笔(债务)发生过违约。

葛勇补充到,目前泰禾的平均融资成本在8.5%左右,整体的有息负债金额比2018年底有了显著的下降,从1375亿左右下降到不到1200亿,过去5个月在积极去杠杆降负债,在未来,今年未到期的短债已经提前做好了一些安排,去年年底574亿,过去5个月已经偿还180个亿,还有300多亿已经做了重新的安排和置换,到今年年底需要刚性兑付的金额大概不到60亿。2018年年底和一季度的时候,经营性现金流历史性实现了正值,去年年底大概在130多亿,一季度120亿,在泰禾这么多年的发展历史中都是非常不错的。

当年的“地王”现在非常划算

高管的稳定方面。黄其森表示,泰禾核心高管还是非常稳定的,有一些流动还是很正常的。“现在泰禾的高管,副总裁级别差不多有20多位,如果说有三五个变动,其实也是非常正常的,但只不过说有的时候,可能个别会扩大,可能今后泰禾更多从内部推荐,从内部提拔人才”。

黄其森称,在所有地产公司里面,泰禾布局是最清晰最坚决的,三四线不去东北西北不去,如果同等量级,旭辉70多个,泰禾就20几个,就非常聚焦,一旦固定下来,人员基本上就固定下来了。“说实在的,每个企业都在讲战略。泰禾战略很清晰、坚决、有定力。战略的事情就是看到别人看不到的。”

黄其森提到,2013年泰禾在北京上海福建拿了800亿的土地,那时候泰禾的代名词就是“地王”。“回头看,我们那几年拿的地,到现在1600亿拿不下来,那时候有几个人看得懂。”他表示,当时做了两个判断。第一个是反腐败,不找任何的领导,就到北京上海举牌。第二个,认为北京上海要用世界城市的眼光来看,从安全性角度来说,北京上海一定要安全得多。所以当时北京10块地泰禾能拿7块,到2016年上半年,一看不对,所有的人都到一二线来举牌,两三天一个地王,2016年公司年会就判断对市场要谨慎,2016年下半年全部停止拿地,到现在连公开市场几乎都不去,这几年全部都靠合作和并购,但是有一点是非常坚持的,还是在一线二线。

黄其森称,泰禾这两年并购的土地价格,只有公开市场的三分之一。泰禾现在的土地储备,以北京和上海为中心的城市群,广深为中心的城市群,三个地方土地占比80%,剩下的就是福州厦门。“泰禾这次项目一拿出来,为什么这么多人找上门来谈。如果这次是三四线的项目,没人来跟你谈的,而且二线是强二线城市。现在手中上千亩土地,百万大盘有十五六个,都是这几年并购来的。”

海南不但没进还退了两块地

黄其森称,去年有人让他去海南做房地产,但是我想海南还能做房地产么。不但没进,原来的两块地也退了,海南今后的发展一定是保护生态,国际旅游岛。要跟政府政策保持一致,对政策准确的理解和判断,这就是泰禾的一种战略。地拿对了,其他都好办。

中国后续发展靠内需和消费升级,中国最有钱的是4亿的中产阶级,这些人主要在一二线城市,这些还不够泰禾做么?另外的10亿就让给碧桂园和恒大去做,这是人家的本事,今后就做细分市场。这个就是泰禾背后的战略逻辑。围绕这4亿的中产阶级能做很多事情,医疗教育养老,相信泰禾围绕着这些来展开。最关心的除了房子以外,最关心身体健康和子女成长,还有精神文化生活。就4亿的消费能力比美国都强,增长潜力空间是最大的。泰禾今后十年的战略就是围绕这个展开。这个10年是一个增长期,也是跟国家战略是吻合的。

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