华侨城的战略选择题：淡化地产 强化文旅

继去年不断攻城掠地后，华侨城今年继续在文旅产业上高歌猛进。

6月10日，华侨城以底价5.74亿元拿下广州市增城区白水寨创意山水文旅小镇一宗白水寨创意山水文旅小镇旅馆用地，且项目投资总额不低于15亿元。

4个月前，华侨城才刚以每年1000万元的使用费，获得白水寨风景名胜区白水仙瀑景区20年经营权，投资总额达10亿元。

据“镁刻地产”记者不完全统计，2019年尚未过半，华侨城集团及旗下公司落定的文旅项目达到10个，涉及投资金额约1700亿元。

不过新一轮文旅转型接近四年，华侨城仍然在路上。资金投入大、回报周期长、运营维护难等问题是文旅产业的“通病”。中小企业玩不转，大企业难成功，华侨城试图在欢乐谷项目增长疲软下寻求新的生意经。

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“送上门”的1700亿元生意

实际上，早在华侨城拿下白水寨项目之前，广州增城区就表示已在2018年引进深圳华侨城白水寨文旅项目。

单是传闻，就让增城区的地产商们蠢蠢欲动。

遥想2008年，东部华侨城崛起时，深圳由此诞生了首个10万+的天价豪宅，更是带动盐田成为了当时深圳房价最高的片区。其中，华侨城天麓、万科天琴湾两大楼盘，更是入围了“中国十大豪宅”榜单。

况且，文旅产业与地方政府产业导向契合，且项目投资数额庞大又能拉动周边发展。为了复制东部华侨城的奇迹，众多地方政府都在渴望华侨城进驻或扩大投资，甚至不惜提出要提供“保姆式服务”、最好的资源。

华侨城也因此能够凭借央企身份，通过PPP模式、央地混改、招商引资等途径不断推高造城能力，拉动自身文旅项目的跑马圈地。

5月16日，华侨城还在深汕合作区的小漠文旅小镇项目举行了启动仪式。该项目体量庞大，规划面积达到22平方公里，总投资超千亿。

4月25日，华侨城旅投集团入局了天津鑫茂集团在黄河入海口的鑫茂航旅小镇项目。

1月9日，华侨城华南集团与东莞道滘镇签订了全面战略合作框架协议，将合作打造东莞水乡道滘特色小镇项目，统筹土地近8平方公里，总投资约300亿元。

此外，1700亿元的投资额还包括华侨城4月在广东阳江市阳西县100亿文旅项目投资，5月在广东清远市阳山县110亿、山东临沂200亿的大型文化旅游综合项目。

公开资料显示，华侨城这些新增的文旅项目中，涉及的业态方向包括文化旅游、住宅、酒店、主题商业、生态休闲、康养等多方面。

据华侨城提供给“镁刻地产”记者的资料，到目前为止，但是华侨城A（000069，SZ）就已在珠三角地区开拓投资、参与了数十个文化旅游综合项目，初步完成了粤港澳大湾区的布局，预计2020年之后，公司近3年在广东所布局的文旅项目将陆续建成。

地产为文旅输血

华侨城过往的商业模式是“旅游+地产”，借助此，华侨城在一二线城市有其生命力所在。但华侨城表示，一旦将这种模式延伸至三线城市，其不足和短板也暴露得非常充分，“旅游+地产”的商业模式遭遇了瓶颈问题。在一些旅游资源比较丰富的区域，地产市场未必同步发达。

但与此同时，欢迎华侨城去投资文旅项目的不少都是三四线城市。在2010年~2011年，绍兴曾引进多彩华侨城旅游综合开发项目“绍兴·多彩华侨动漫城”，整个项目总投资约60亿元，总面积约5000亩。但至今多年，该项目始终无任何进展信息，华侨城方面也未提及过该项目。

2015年，华侨城将“旅游+地产”战略调整为“文化+旅游+新型城镇化”、“旅游+互联网+金融”战略。2017年，随着段先念入主华侨城，新战略正式落地。也就是从那时开始，华侨城前后在全国获取30多个文旅项目。

在华侨城董事长段先念看来，集团产业终极选择永远是“旅游”，华侨城也在淡化房地产标签。

而如今，华侨城最擅长的旅游乐园也略显疲态。

作为华侨城最为成熟的项目欢乐谷至今已复制了7家。不过，据5月24日发布的华侨城A债券跟踪评级报告显示，旅游市场的竞争较激烈，随着越来越多的企业进入旅游度假行业，华侨城的旅游综合业务面临一定的经营压力。受此影响，公司部分欢乐谷项目客流量有所下滑。从2015年至2017年，包括深圳欢乐谷、成都欢乐谷、北京欢乐谷等在游客和门票收入上出现连续下降。

此外，华侨城在综合旅游项目运营上的收入也出现下滑。受周边水公园项目的兴起使得水公园同质化严重影响，云南华侨城项目门票收入及接待游客人数2017年均呈现下滑；深圳东部华侨城由于自2016年开始项目已进入平稳运营期，对游客的吸引力下滑使得2017年接待人数下滑约50万人次。

因此，华侨城还正在创新和拓展与旅游相关的新业务，这被其视为旅游业务的成长性来源之一。从2018年开始，华侨城就加大了并购整合的力度，在旅游市场中寻找和公司产品业务协同性较高的标的进行并购整合，比如入股同程旅游。华侨城A方面在投资者关系活动上表示，这不仅仅是一项财务性投资，更是公司的战略性思考。

在新战略下，华侨城继续坚持留下地产业务。并且，就目前华侨城A的表现看，房地产业务仍然占据着业绩主力地位。

2018年，华侨城A实现营业收入481.42亿元，同比增长13.7%。其中，房地产开发业务营收占比达58.25%，较2017年增加3.08个百分点；旅游综合业务营收占比为40.83%，较2017年减少2.93个百分点。

华侨城A方面曾表示，公司自身具有新的认识和清晰的定位。在主营业务中，地产为旅游业务孵化、培育、成长提供资金支持。

也因此，华侨城为了加快地产业务周转，通过股权转让加速资金回笼，尽快变现，从2017年开始，华侨城将股权转让以加快周转的方式认定为是一种常态化的发展策略和手段。

2017年、2018年，华侨城A的投资收益分别为48亿元、23.46亿元。对此，中信建投证券认为，“文化+旅游+城镇化”本身就是华侨城自上而下独特的获取资源的渠道，这种项目的获取是可持续可复制的，而通过转让项目股权是加速去库存、并且引入优质合作伙伴的一种途径，这与传统房企存在本质区别。

与此同时，华侨城A在2018年加大了拿地力度，新增土储项目33个，合计新增计容建面约1382.5万平方米，同比增长138.3%，主要分布在深圳、杭州、重庆、天津等一线和核心二线城市。