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湖北恩施发布楼市"止跌令" 政策背后乱象丛生

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近日,一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》(以下简称《通知》)在网上热传,让作为四线城市的恩施突然“火”了。

该《通知》详细列出了10种扰乱恩施房地产市场秩序的降价行为,引来业界热议。6月11日下午,《每日经济新闻》记者联系到恩施市房管局。该局相关负责人告诉记者,确有这份《通知》,是由恩施市房地产协会发布的。

实际上,对市场波动提出预警的城市并不少,但由房地产协会发布“红头文件”禁止房价猛降的情况并不多见。恩施此次发布的楼市“止跌令”不仅在业界引起争议,同时也揭开了这座四线城市楼市存在的各种“乱象”。

房协发布10条“止跌令”

恩施市房地产协会发布的《通知》中,共列出10条不利于市场健康发展的降价行为,其中前3条直接点出了具体降价数字:“高价备案,低价开盘,降幅价格在800~1200元/平方米”“分期预售和销售不同,前后价差300~500元/平方米”“无故不按市场规律办事,开盘价整体同比下降200~500元/平方米”。

《通知》其他条款则主要涉及到房企的各种促销行为,如“采用低价诱客的方法,实为销售噱头,引起市场大幅波动和购房预期变化”“不按成本和价格规律定价,综合成本与实际售价形成巨大反差”“以蓄客为由提前释放低价信息,甚至未办预售证即变相收取押金和办卡”“以分销、电销等方式与第三方合作进行降价,变相收取押金。用工程款抵扣房、内部福利特价房等形式变相降价”“采取甩卖价格抛售,成交价明显低于市场价格的”“采取不正当销售手段将销售人员安排至其他售楼部外进行拉客”“违反相关规范,将楼层设计高度降低至2.7米左右,为后期购房者入住埋下矛盾隐患”。

对于如此详细的“止跌令”,一位品牌房企营销负责人认为,涉及到价格的条款存在过度市场干预的情况。“开发商在一个小区内对于不同户型会因为小区景观的不同造成价差,但设定价格下限是明显不尊重房地产营销的行为。”该房企营销负责人进一步表示,比如第一个对备案价设定下限,这就是强行政管控。

不过,也有当地业内人士认为,对于恩施房价断崖式下降问题,社会反映比较强烈,房协列出降价现象的10条主要表现,对部分楼盘进行调查核实,还进行了相应的4个措施予以引导和纠正,本质上是有利于市场稳定的行为。

上述房企营销负责人也直言,政府层面还没有出台管控政策,目前只能静观其变。毕竟企业的经营是第一位的,企业也要有资金回笼,来付政府税金、支付农民工工资等。

《每日经济新闻》记者观察发现,发文防止房价下跌的城市,并非恩施一例。

今年3月6日,江西省赣州市赣县住建局向房企下发一份“停止特价房销售”的通知,要求自3月3日开始,同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案。

不过,恩施“限跌”的发文主体是地方性房协,并非类似赣县住建局的行政指令,更多体现在警示层面。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者,今年房地产的整体调控目标非常明确,就是“三稳”,稳定房价是三稳的重要目标之一,既防大涨、又防大跌是政策调控的主基调。

今年全国楼市的分化将会更为明显,热点二线城市恒热,三四线降温城市增多,因此未来调控方向会更体现出“因城施策”的特点。下半年出台限制房价涨跌的城市应该会不断增多。

楼市政策背后乱象丛生

《通知》中如此细致的“止跌”措施背后,恩施楼市乱象存在已久的确不容忽视。例如同一个区域的楼盘,价格差非常明显。

当地一位业内人士告诉《每日经济新闻》记者,恩施南边的一个项目开盘时毛坯价在6900元/平方米,如今价格仅6000元/平方米。相较同样地段和户型的其他楼盘,价格也有大幅下跌。“有一家品牌房企在当地的售价范围在6100~6200元/平方米左右,而该项目旁边有个楼盘项目仅卖5300元/平方米。对于消费者来说,自然会选择价低者,这个市场就容易乱。”该人士表示。

据介绍,一般来说,品牌开发商还是愿意把备案价申请得越高越好,但有些小开发商为了快速出货,则会选择降价。而值得一提的是,“降价”很难在恩施楼市引起连锁反应。因为一些楼盘最初拿地价格比较低,后期可以低价走量,有些楼盘的拿地价格较高,无法在价格上动太多想法,“价格战”也打不动。

据《每日经济新闻》记者了解,目前恩施开发商的“非常规”促销对市场秩序产生影响,操作流程上也有不少“灰色地带”。据上述人士消息,目前恩施市场一些楼盘,价格虽然有降,一些项目却只收定金,不签合同。也就是说,购房者看中了房子,只能定,不能真正买。“现在有许多开发商还没有拿到预售证,就大规模做广告宣传、收定金,提前煽起市场的‘虚火’。”上述营销负责人表示,拿证后已交付定金的购房者能否顺利签合同、是否存在“差价”的可能,这些都是不容忽视的风险隐患。其告诉记者,恩施楼市目前确实存在一些问题,政府也陆续在出台各种解决的政策,比如针对预售证问题,恩施市政府就要求楼盘必须要有预售证才能宣传出街。不过政策是否落实到位,要看执行效果和具体监管力度。

当地房企利润不如从前

就目前市场情况,一品牌房企在恩施当地的营销负责人告诉《每日经济新闻》记者,今年以前恩施的市场整体向上,但从去年下半年开始,市场出现了疲态,今年春节后就开始明显下行,如今已经是买方市场。

来自恩施州房地产业协会的数据显示,2018年度,恩施市批售新建商品房项目48个,较2017年同期增加了14个;批售面积191.38万平方米,与2017年同期相比上涨35.36%;全年销售新建商品房154.46万平方米,与2017年同期相比上涨7.29%;累计总销售额100亿元,与2017年同期相比上涨26.58%。

如今,“恩施下半年约有六七个项目开盘,加推的体量不算太大,明显不及过往。”上述营销负责人表示。

价格方面同样如此,恩施2018年房价在慢慢往上涨,当年新建商品住宅成交均价为6165.58元/平方米,与2017年度成交均价相比上涨23.59%,每平方米直涨1176.94元。

另一品牌房企在恩施的销售负责人向记者表示,虽然恩施的房地产市场较其他地区较为封闭,但去年还是有明显提升。不过,从今年上半年开始,整个市场开始下行,不同开发商都开始促销。

表面上看,因为开发商过于集中供货,导致供过于求,但多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时均表示,其实根源在于,恩施前些年房价涨幅过快,而当地人口和收入基数没有大幅增长,房价已提前消耗了红利,存在一定的泡沫。

据恩施州房地产业协会报告,恩施的库存去化目前低于10个月,依然还有较大的市场潜力;而新建非商品住宅却库存高企,现有存量出清约需55个月,走量压力较大。

值得注意的是,当地房企的利润空间同样不如从前。2018恩施新建商品房开工竣工剪刀差较2017年同期上涨了167.55%。在市场情绪退潮的大环境中,开工竣工剪刀差不断叠加高走,刺激了房企的促销,2019年或将对价格形成更大的向下压力,随即挤压房企的利润空间。

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