世茂房地产（0813.HK，下称“世茂”）正通过并购拿地快速扩充自己的土地储备，并希望借此重新回到行业TOP10水平。
6月9日，广州老牌地产商粤泰股份（600393.SH）发布公告，向世茂出售位于广州的地产项目。按照公告，双方于6月8日签署了《世茂粤泰合作项目协议书》，以63.97亿元的总对价出售5个房地产项目的股权。
其中广州嘉盛项目对价为24.99亿元，广州天鹅湾二期项目交易对价为27.80亿元。淮南公园天鹅湾项目80%股权交易对价为7.58亿元，淮南洞山天鹅湾项目20%股权对价为0.8亿元，深圳贤合旧改项目20%股权2.79亿元。
而这个交易，只是世茂今年并购拿地的一个缩影。自今年初开始，世茂频繁通过并购方式抄底土地市场，利用自己的规模和资金优势，开始不断侵略中小房企市场。
抄底式并购？
第一财经记者不完全梳理统计，今年以来世茂公开的并购拿地金额近200亿，在很多房企开始谨慎拿地之时，世茂的逆周期操作，补充了大量的土地储备。
除了粤泰股份的交易项目，泰禾集团（000732.SZ，下称“泰禾”）同样是世茂的重要交易对象，世茂多次并购泰禾诸多项目。
3月22日，世茂旗下的世茂股份以3.78亿元买下泰禾杭州蒋村项目51%的股权。3月25日，根据泰禾集团公告，福州泰禾向世茂转让南昌茵梦湖项目四家标的公司各51%股权，总计代价18.05亿元。
随后的4月和5月，世茂并购了泰禾位于广州、杭州等地项目。截至目前，世茂累计花费超过77亿并购泰禾多个项目。
此外，包括万通、明发等小房企也与世茂进行交易，分别出售了在香河、马鞍山等地项目。
世茂副主席、总裁许世坛曾表示，世茂在今年一季度已经完成超过1000亿元货值的收购，合作对象有前二十的房企，也有前五十、前一百强的房企。
“很多已经谈好了，会陆续公布的。这些收购的资产包有大湾区、福建和长三角的。今年是我们拿地的一个很好的补充，现在一二线很多土地的地价很高，收购则相对可控。今年会是个收购的大年。”许世坛在今年的年报业绩会上说。
按照世茂的逻辑，目前是房企并购的好时机，在偿债高峰期诸多企业面临较大的偿债压力，而世茂的优势在于较低的融资成本和充裕的现金。
不难发现，世茂并购的房企多数均出现了流动性危机，继而给了世茂一个抄底补仓的机会。
比如泰禾，在2018年的年报中披露，公司经营活动产生的现金流量净额139.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元；公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元，货币资金对此的覆盖比例仅为0.26。同时，泰禾集团的存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。
负债情况不容乐观的泰禾，一直在市场上寻找项目买方，而市场消息也传出，泰禾正在不断寻找战略股东，以期改善其目前的债务经营情况。
粤泰股份同样选择了割腕自救，2018年底，粤泰的短期负债与货币资金中，存在63亿元的资金缺口。而从去年开始，这家房企都出现了流动性危机。去年10月，粤泰子公司与工商银行签订的房地产借款合同项下授信业务逾期，金额为2.56亿元。此外，粤泰股份大股东粤泰控股因逾期未向浙江中泰展偿还2.7亿元借款产生金融纠纷，北京中泰创盈的3亿元借款也出现逾期。
相比之下，世茂的财务优势就比较明显。2018年世茂持有现金495.8亿元，完全覆盖短债，现金短债比1.58，长短债比2.48，净负债率连续7年维持在60%以下。
“行业集中度还在不停变高，大部分大房企都是通过蚕食小房企的市场来进一步扩张规模。”一位上市房企高管评价。
能否重回TOP10？
作为世茂的并购与扩张之年，能否重回行业top10成为世茂的关键命题，去年底，世茂的销售规模行业排名11位，离TOP10仅一步之遥。
世茂曾在上一轮行业上行周期2012-2013年将自己的销售规模推上了一个台阶， 此后进一步的规模增长遭遇了2014年行业下行周期，2015-2016 年致力于去库存，2017 年才开始调整过来。
此后，世茂就开始不断加强土地投资。根据申万宏源统计，世茂，权益土地购置金额从 2016 年的 300亿飙升至2017年 680 亿，2018年前三季度继续购地 450 亿元，不过在2018年第四季度放缓拿地。
从218年数据看，世茂在三四线城市拿地占比45%，截至2018年末，世茂的总土地储备 5200 万方，权益面积超过 3700 万方，楼面价 5300 元/平方米左右，相当于 18 年合约销售均价的 32%。
为了规模扩张，世茂也发现公开土地市场价格过高。作为地产二代接班人，今年升任世茂总裁的许世坛，开始通过并购方式继续加杠杆，进一步提高世茂的发展速度。
第一财经记者了解到，世茂今年的并购还将继续，借此机会降低土地价格并进一步提高土地储备。按照计划，世茂今年对外销售目标2100亿，增幅仅20%。不过显然，世茂的内部计划还会更大。
许世坛曾表示，世茂的增速肯定高于20%，今年世茂的可售货值为3500亿元，一季度收购的货值是1000亿元，这部分有500亿能转化成今年的可售货值，这意味着今年总可售货值其实约为4000亿元。
不过，世茂的规模扩张之路也面临诸多压力。
申万宏源研究认为，世茂2017 年末在深圳龙岗 240 亿买下的综合地块（投资大、时间长、自持面积多）以及 2018 年上半年三四线城市投地有所担心，同时对世茂重仓的福建区域的需求可持续性表示一定担忧。
目前世茂福建区域2018年销售已经超过500亿，该区域目前占公司储备面积和可售货值的比例都在 23%，主要是受益于厦门市场的挤出效应，包括福州、泉州以及整个福建省三四线城市都在 2017-2018 年表现突出。
不过，目前市场环境并未有如预期乐观。“之前三四月市场有抬头，现在市场预期又开始冷淡。”一位华东营销总告诉记者。
此外，最近2个月已经有房企都开始减缓拿地迹象。对于世茂而言，同样面临销售压力。此外，并购看起来可以减少拿地成本，在很多土地的实际操作中通常会存在很多债权、法务问题，周转速度一般会低于净地，这也将增加房企的资金占用成本。
世茂房地产发布的5月业绩公告显示，今年1-5月累计合约销售719.6亿元，较去年同期上升39%。其中5月份，世茂合约销售额约为161亿元，同比上升52%。
本文来源：第一财经日报
作者：罗韬
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