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并购拿地金额近200亿 世茂凶猛扩张欲重回TOP10阵营

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世茂房地产(0813.HK,下称“世茂”)正通过并购拿地快速扩充自己的土地储备,并希望借此重新回到行业TOP10水平。

6月9日,广州老牌地产商粤泰股份(600393.SH)发布公告,向世茂出售位于广州的地产项目。按照公告,双方于6月8日签署了《世茂粤泰合作项目协议书》,以63.97亿元的总对价出售5个房地产项目的股权。

其中广州嘉盛项目对价为24.99亿元,广州天鹅湾二期项目交易对价为27.80亿元。淮南公园天鹅湾项目80%股权交易对价为7.58亿元,淮南洞山天鹅湾项目20%股权对价为0.8亿元,深圳贤合旧改项目20%股权2.79亿元。

而这个交易,只是世茂今年并购拿地的一个缩影。自今年初开始,世茂频繁通过并购方式抄底土地市场,利用自己的规模和资金优势,开始不断侵略中小房企市场。

抄底式并购?

第一财经记者不完全梳理统计,今年以来世茂公开的并购拿地金额近200亿,在很多房企开始谨慎拿地之时,世茂的逆周期操作,补充了大量的土地储备。

除了粤泰股份的交易项目,泰禾集团(000732.SZ,下称“泰禾”)同样是世茂的重要交易对象,世茂多次并购泰禾诸多项目。

3月22日,世茂旗下的世茂股份以3.78亿元买下泰禾杭州蒋村项目51%的股权。3月25日,根据泰禾集团公告,福州泰禾向世茂转让南昌茵梦湖项目四家标的公司各51%股权,总计代价18.05亿元。

随后的4月和5月,世茂并购了泰禾位于广州、杭州等地项目。截至目前,世茂累计花费超过77亿并购泰禾多个项目。

此外,包括万通、明发等小房企也与世茂进行交易,分别出售了在香河、马鞍山等地项目。

世茂副主席、总裁许世坛曾表示,世茂在今年一季度已经完成超过1000亿元货值的收购,合作对象有前二十的房企,也有前五十、前一百强的房企。

“很多已经谈好了,会陆续公布的。这些收购的资产包有大湾区、福建和长三角的。今年是我们拿地的一个很好的补充,现在一二线很多土地的地价很高,收购则相对可控。今年会是个收购的大年。”许世坛在今年的年报业绩会上说。

按照世茂的逻辑,目前是房企并购的好时机,在偿债高峰期诸多企业面临较大的偿债压力,而世茂的优势在于较低的融资成本和充裕的现金。

不难发现,世茂并购的房企多数均出现了流动性危机,继而给了世茂一个抄底补仓的机会。

比如泰禾,在2018年的年报中披露,公司经营活动产生的现金流量净额139.31亿元,期末现金及现金等价物余额为115.58亿元;公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元,货币资金对此的覆盖比例仅为0.26。同时,泰禾集团的存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

负债情况不容乐观的泰禾,一直在市场上寻找项目买方,而市场消息也传出,泰禾正在不断寻找战略股东,以期改善其目前的债务经营情况。

粤泰股份同样选择了割腕自救,2018年底,粤泰的短期负债与货币资金中,存在63亿元的资金缺口。而从去年开始,这家房企都出现了流动性危机。去年10月,粤泰子公司与工商银行签订的房地产借款合同项下授信业务逾期,金额为2.56亿元。此外,粤泰股份大股东粤泰控股因逾期未向浙江中泰展偿还2.7亿元借款产生金融纠纷,北京中泰创盈的3亿元借款也出现逾期。

相比之下,世茂的财务优势就比较明显。2018年世茂持有现金495.8亿元,完全覆盖短债,现金短债比1.58,长短债比2.48,净负债率连续7年维持在60%以下。

“行业集中度还在不停变高,大部分大房企都是通过蚕食小房企的市场来进一步扩张规模。”一位上市房企高管评价。

能否重回TOP10?

作为世茂的并购与扩张之年,能否重回行业top10成为世茂的关键命题,去年底,世茂的销售规模行业排名11位,离TOP10仅一步之遥。

世茂曾在上一轮行业上行周期2012-2013年将自己的销售规模推上了一个台阶, 此后进一步的规模增长遭遇了2014年行业下行周期,2015-2016 年致力于去库存,2017 年才开始调整过来。

此后,世茂就开始不断加强土地投资。根据申万宏源统计,世茂,权益土地购置金额从 2016 年的 300亿飙升至2017年 680 亿,2018年前三季度继续购地 450 亿元,不过在2018年第四季度放缓拿地。

从218年数据看,世茂在三四线城市拿地占比45%,截至2018年末,世茂的总土地储备 5200 万方,权益面积超过 3700 万方,楼面价 5300 元/平方米左右,相当于 18 年合约销售均价的 32%。

为了规模扩张,世茂也发现公开土地市场价格过高。作为地产二代接班人,今年升任世茂总裁的许世坛,开始通过并购方式继续加杠杆,进一步提高世茂的发展速度。

第一财经记者了解到,世茂今年的并购还将继续,借此机会降低土地价格并进一步提高土地储备。按照计划,世茂今年对外销售目标2100亿,增幅仅20%。不过显然,世茂的内部计划还会更大。

许世坛曾表示,世茂的增速肯定高于20%,今年世茂的可售货值为3500亿元,一季度收购的货值是1000亿元,这部分有500亿能转化成今年的可售货值,这意味着今年总可售货值其实约为4000亿元。

不过,世茂的规模扩张之路也面临诸多压力。

申万宏源研究认为,世茂2017 年末在深圳龙岗 240 亿买下的综合地块(投资大、时间长、自持面积多)以及 2018 年上半年三四线城市投地有所担心,同时对世茂重仓的福建区域的需求可持续性表示一定担忧。

目前世茂福建区域2018年销售已经超过500亿,该区域目前占公司储备面积和可售货值的比例都在 23%,主要是受益于厦门市场的挤出效应,包括福州、泉州以及整个福建省三四线城市都在 2017-2018 年表现突出。

不过,目前市场环境并未有如预期乐观。“之前三四月市场有抬头,现在市场预期又开始冷淡。”一位华东营销总告诉记者。

此外,最近2个月已经有房企都开始减缓拿地迹象。对于世茂而言,同样面临销售压力。此外,并购看起来可以减少拿地成本,在很多土地的实际操作中通常会存在很多债权、法务问题,周转速度一般会低于净地,这也将增加房企的资金占用成本。

世茂房地产发布的5月业绩公告显示,今年1-5月累计合约销售719.6亿元,较去年同期上升39%。其中5月份,世茂合约销售额约为161亿元,同比上升52%。

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