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收购粤泰5项目 新并购王世茂的复辟之战

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(图片来源:全景视觉)

继出售了3个项目股权之后,广州老牌地产商粤泰股份(600393.SH)再次向世茂房地产(00813.HK)出售2个位于广州的地产项目。

6月9日,粤泰股份发布公告称,双方于6月8日签署了《世茂粤泰合作项目协议书》,以63.97亿元的总对价出售5个房地产项目的股权。其中广州嘉盛项目对价为24.99亿元,广州天鹅湾二期项目交易对价为27.80亿元。

此前的6月5日,粤泰股份将旗下三个位于安徽省的地产项目部分股权出售给世茂地产,其中淮南公园天鹅湾项目80%股权交易对价为7.58亿元,淮南洞山天鹅湾项目20%股权对价为0.8亿元,深圳贤合旧改项目20%股权2.79亿元。

由此可见,世茂地产累计收购粤泰股份5个项目。世茂地产需要暂时做出14.12亿元的资金预留,用于支付相关未付的工程款、税费、目标项目已收房款意向金等,除此之外世茂实际支付的对价为49.85亿元。受让项目后,世茂房地产负责项目的全程操盘,开发运营。

世茂地产在香港上市公司,根据香港联交所的《上市规则》,近期世茂这些通过股权转让或在建工程转让等方式收购的项目不需要公开披露。不过通过项目出让方的公告可以看到,世茂房地产自2019年来累计收购了12个项目,包括泰禾集团的7个项目,以及上述粤泰股份的5个项目,累计斥资141.06亿元。

粤泰集团在项目出让的公告中表示,出让原因是“为了缓解公司流动性紧张,化解公司的逾期借款风险。”

而泰禾集团短期负债320亿元的资金缺口,以及高达384.49%的净负债率等也是出售项目的主要原因之一。相比之下,世茂房地产现金流充足,并且连续7年将净负债率控制在60%以下。

近两年,世茂房地产的业绩呈逐年上升趋势。2018年,世茂房地产实现营业收入855.13亿元,归属于母公司股东的净利润88.35亿元。

2019年1-5月,世茂房地产累计营业收入为719.6亿元。在2019年3月26日世茂房地产业绩发布会上,世茂总裁许世坛表示是有赖于公司优质的可售资源和产品结构以及全国项目的放量。“自持物业是公司2018年的业绩亮点,2019年酒店、商场、物业也都会有比较大的增幅。”

从现金流层面来看,2018年全年世茂地产销售回款1374亿元,同比上升70.4%。截至2018年末,世茂的现金及现金等价物余额为437亿元,其中2018年经营业务所得现金净额为22亿元,融资活动所得现金净额为191亿元。

融资的成本和债务期限对房地产企业长期发展和资金流动都十分关键。2018年,世茂房地产全年融资成本为5.8%,低于根据公开市场披露信息估算的行业平均值10%。

年报显示,2018年世茂房地产实行了多种融资方式,包括住房租赁储架式租金ABS、续期公募债、私募债、境外发行人民币、美元高级票据以及境外银团贷款等。

2019年2月14日,世茂房地产则发行了10亿美元2024年到期的优先票据,年利率6.125%。世茂集团总裁许世坛表示说,“发行10亿美金的债是因为利息便宜,我们先去偿还了利息更贵的5.5亿元的债,同时希望公司债务数量不要太多。”

截至2018年末净负债率为56.57%。在18年新增730亿借款额的同时,公司偿债支出了550亿元,均比去年同期有所增加。

截至2018年末,世茂房地产已手握264个项目,遍布87个城市,权益前土地储备约为5,538万平方米。与2017年相比,新增项目99个,新增权益前土地储备748万平方米。

从世茂房地产存货的资产构成可以看到,2018年公司的土地使用权及租赁土地账面价值为1087亿元,同比增长49.8%。而这个数值随着2019年上半年的大规模收购,必将继续增长。

截至2018年末,世茂房地产总土储建筑面积在全国房地产企业中排行第十名,6158亿元的权益货值也排在第十名。总土储建面排在前面的房企分别为:中国恒大,碧桂园,保利发展,融创中国,绿地控股,万科地产,新城控股,中海地产和龙湖集团。

对于2019年收购项目的一系列动作,许世坛表示说,“我们认为合作或收购是今年拿地的一个很好补充,目前拿地较难,所以我们觉得收购相对比较可控。”

世茂房地产收购粤泰股份的5个项目,均是通过股权转让或在建工程转让等方式进行合作,广州天鹅湾二期和广州嘉盛大厦两个项目都是在建未完工项目,粤泰急需付清欠付的工程款并退还已收的房款意向金。不仅如此,这些在建项目还存在对外抵押以及被查封的情况。

广州天鹅湾二期项目对外抵押担保所涉债务剩余本金162,000万元,并且该项目已被司法查封及轮候查封,涉及债务诉讼剩余本金192,000万元。世茂房地产以27.80亿元的合作对价,取得了该项目的债权及100%的权益。收购广州天鹅湾的债权后,世茂的首要任务是解除该项目的抵押、查封等限制。

因为项目交易对价数额较大,世茂房地产还进一步取得了粤泰股份的抵押和质押担保。首先,粤泰所持三项目公司股权(深圳贤合旧改项目股权、淮南公园天鹅湾项目20%股权、淮南洞山天鹅湾项目80%股权)以及江门市粤泰房地产开发有限公司100%股权,将悉数质押给世茂。

此外,淮南公园天鹅湾项目北校区A\C地块也将抵押给世茂,皆用于担保粤泰按规定履行协议以及偿还给世茂的借款资金本息等债务。

对于选择世茂房地产为项目的受让方的原因,粤泰股份董事会在公告中表示:“交易对方资信情况良好,有能力支付本次交易款”。

处置完收购项目现存的债务和查封等问题,世茂房地产将全面操盘经营管理,为重新盘活项目,实现更高的收益。

上述的广州天鹅湾二期项目位于广州海珠区革新路广船机械厂厂区,是一块城镇住宅用地,土地面积31,111平方米,公司持有面积为10,225.748平方米。该项目总建筑面积71,059.11平方米,计容面积47,007.35平方米。目前该项目已通过建设工程消防验收、主体工程验收、人防工程验收备案和节能验收。

世茂房地产看中的是该项目的评估增值空间,以及未来建成后将会获取的可观利润。湖北众联资产评估有限公司出具的评估报告显示,广州天鹅湾二期项目部分资产在评估基准日2019年3月31日,账面价值为196,503.15万元,评估价值为305,391.50万元,评估增值108,888.35万元,增值率55.41%。

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