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40家房企融资骤降52% 土地市场过热触发严监管

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经历了前四个月的发债潮之后,房企最不愿面对的融资收紧局面还是出现了。

同策研究院数据显示,2019年5月,其监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元,相较于4月,融资总额下降52.07%,创2019年以来历史新低。而就在3月份时,该融资总额达1024.2亿元,创下了16个月以来的新高。

在房企各项融资渠道中,融资额下降幅度最大的是公司债。相关数据显示,2019年5月,仅发生6笔公司债,共融资95.85亿元,较上月的473.13亿元大幅下降79.74%;其中有2笔公司债为美元债券,合计4.5亿美元,折合人民币31.05亿元。

房企融资另一项重要渠道,其他债权融资也出现大幅缩水。5月份,该渠道融资总额53.13亿元,较上月的107.43亿元大幅下降50.54%。

同策集团首席分析师张宏伟指出,暂停发债的源头,来自于近期房企和土地市场的“反常”。

申宏万源6月2日发布的研报显示,2019年初以来,一二线地产市场成交逐步回温,而三四线城市开始下行,在此背景下,地产公司纷纷加大在一二线城市拿地。根据万得土地大全数据统计来看,从2019年3月开始,二线城市土地成交热度明显提升,3、4、5月二线城市土地成交总价同比增速分别为32%、89%及43%,楼面均价同比增速分别为51%、46%及65%。

具体来看,2019年至今,旭辉控股、大连万达、新城发展、首创置业、金地集团、荣盛发展、华润置地、中骏集团等企业,在2019年拿地建面已超过了2018年销售面积的50%;拿地总价方面,截至5月31日,今年碧桂园、融创、万科、新城发展、龙湖、保利、旭辉、金地等拿地总额最高,均超过300亿元。

火热的土地市场触发了监管。

诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐认为,当前房企融资局势与政府方面对于市场的调控是一致的,如5月份住建部对房地产价格涨幅较大的城市提出预警。最近,土地、房价有升温的迹象,融资收紧也是为了预警房地产市场再度升温的情况。

张宏伟表示:“3、4月份土地市场太火了,如果没有监管,市场存在风险,预计房企融资后期会略有收紧。”

近日监管部门收紧部分房企公开市场融资的消息已在市场上传开。消息指出,包括旭辉控股、中铁建等在内的部分房企,其债券、ABS发行被暂停。

《中国经营报》记者就此向旭辉控股、中铁建方面求证该事项。旭辉控股方面回应称:“目前,我们没有收到相关书面通知,资本市场业务暂无异常。”截至发稿,中铁建方面尚未给出回复。

不过,6月5日,业务涵盖房地产开发、商业运营等的北京兆泰集团,其申请发行的“中信证券-北京兆泰国际中心资产支持专项计划”已被上交所终止审核。据悉,该项资产支持计划拟发行金额为21亿元。

值得注意的是,在融资金额大幅下滑的同时,5月份,房企的境内银行贷款融资额度达77.69亿元,环比上月的32.21亿元大幅上升141.21%;信托贷款融资总额为100亿元,环比上月上涨升32.76%。张宏伟表示,以上两个渠道融资金额有所上升是由于原本基数较低。

事实上,近来在监管层的紧盯下,银行、信托等机构对房企融资持审慎态度。公开信息显示,4月、5月期间,各地银保监局开出的逾200张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单超过30张,罚没金额合计超1000万元。5月17日,银保监会在《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》中明确提及房地产领域融资乱象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,防范金融风险的工作任务进一步提出,所以融资方面会有所收紧,这对于企业来说,实际上也需要防范,尤其是地王项目较多的房企更是需要防范风险。事实上,对于融资收紧的信号,房企是比较警惕的,不排除5月份加快审批,以防范后续政策收紧,换言之,后续此类融资可能会有下滑的可能。

“这一轮收紧也不排除是阶段性的,因为实际上经济下行压力还是存在的,如果一些国际利空因素不消除,那么其实未来还是需要适当放松,对于部分企业投资等还是需要持鼓励态度的。”严跃进表示。

在张宏伟看来,按照政策监管的要求来说,未来应该会更加规范;同时,政策面调控的基调还是维稳,当前适度的“收”,可能与市场预期、地价表现等相关。未来房价走势平稳后,整个融资环境有可能还会再恢复。“还要根据市场情况,灵活地、阶段性地进行调整,今年整体的走势应该是如此。”

段雨桐也认为,今年政府对于市场的调控目标是建立长效机制,确保房地产市场的健康平稳发展,而金融对于房地产的影响是最直接的,所以此次的融资收紧是为了保证市场的稳定性,以后资金面的调整应该是根据市场的具体情况来决定的。

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