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香港楼价逼近历史高位 官方:未来加大供应

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一反外界的低迷预期,香港楼市不断上演回暖之势。

6月3日,香港财政司司长陈茂波表示,受早前市场对贸易摩擦升温的忧虑减少、环球股市复苏,加上对美联储进一步加息的预期减退,香港楼市自今年1月起反弹,前4个月的月均成交量显著回升至5400宗。香港楼价已连升4个月,4月整体楼价已较去年12月反弹约9%,较去年高峰低约1%,但仍比1997年高峰高出1.26倍,首季置业供款占市民收入比重仍高达69%,大幅超出市民负担能力。

官方陈述的上涨之势投射到市场层面则表现为,上个月,在香港龙头地产商新鸿基地产位于北角的海璇项目中,一套仅26平方米的小户型以1090.98万港元成交,平均售价高达42万港元/平方米;以及,会德丰地产5月9日推售的位于将军澳日出康城的MONTARA项目,116套房子收到近1.2万张订单,超额认购达102.4倍,相当于103人抢1套房,据悉这是自2013年4月《一手住宅物业销售条例》实施以来竞争最激烈的新盘。

这一现象可以说与去年外界“唱跌”香港楼市的猜测背道而驰,尤其去年下半年特区政府与银行的一系列“施压”动作,这一猜测更加明显。

去年6月28日,香港特区特别行政会议批准征收一手房空置税,税收政策“加辣”;紧接着9月27日,汇丰银行12年来首度上调最优惠利率,由5%上调至5.125%,9月28日生效,随后,恒生银行宣布跟进,香港长达10年的低息环境就此宣告告一段落,金融政策使得按揭利率走高;随后,这些动作都在香港官方住宅成交数据中立竿见影:去年11月,住宅销售额260亿港元,较去年同期538亿港元下降51.6%。11月份住宅销售量2635套,去年同期为5694套,同比下降54%。

去年短暂呈现下跌迹象后,今年香港楼市超出外界预期的表现更加耐人寻味。

对此,瑞银驻香港房地产研究部主管林镇鸿在近期的一份研究报告中写道,“香港房价的上涨主要原因是大湾区项目将内地的一些城市与香港融为一体,新涌入的购房者将抵消当地人口老龄化而导致的住房需求下降。根据人口以及非本地需求计算,香港每年的住房需求达到6万套,然而政府的长期住宅供应目标仅为4.5万套。不过,随着大湾区计划的实施,居民流入将成为关键,这将延续香港房价过去20年的上涨趋势。”

协纵策略管理集团创始人黄立冲接受中国房地产报记者采访时则表示,“近期香港楼市上涨与股市有很大关系,1到4月份股市反弹,楼市也因紧张情绪有所回升;并非受粤港澳大湾区规划的影响,近期来香港置业的内地人并无明显增多。这种上涨的情形不排除在接下来的6月份和7月份会出现回落现象。”

抛开需求层面的原因,现实存在的供给端矛盾是:香港住宅供不应求的窘境短期难以改变,其背后凸显土地短缺问题,据悉大约有1200公顷的缺口,这对于长期以金融和地产为主要支撑的香港来说是个难题。

一个可以佐证的案例是,5月7日香港地政总署公布,超级财团以总价125.9亿港元拿下机场跑道第4C区2号地盘,坐拥无敌维港海景,此块土地由会德丰地产、新世界(7.050, -0.05, -0.70%)发展、中国海外、恒地、华懋及帝国集团6家发展商组成的超级财团中标,按照可建楼面计算,楼面价约18.6万元/平方米,较市场预期上限高9%外,比旁边1月时出让的地块贵了13%,创启德区域地价新高。

为了缓解土地短缺引发的一系列问题,香港特区政府正在积极想办法出措施。在不久前召开的彭博投资亚洲论坛上,香港特区行政长官林郑月娥表示,对最近香港房价的上涨感到担忧,“简单地讲,我很担心,因为负担能力对香港人来说是个大问题。缓解香港居民住房危机的唯一办法是增加政府在提高可负担能力方面的作用和职能,包括将补贴住房的定价与私人房地产价格脱钩。另外,增加土地供应的更长期解决方案在于维多利亚港以外的填海。”

基于对土地供应增加的信心,香港特区政府对未来住宅供应量也持乐观状态。陈茂波表示,未来3年至4年一手私人住宅供应量将会达到9.3万伙,未来5年平均每年落成量则达1.88万伙,较过去5年年均落成量增加约20%,香港特区政府会密切留意楼市,维持楼市健康发展。

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