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李铁:二三代农民工是城市的未来

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新京报讯 (记者 冯静)投资性房地产公允价值变动收益占利润总额的比例超过30%,投资性房地产账面价值占总资产的比例超过70%,红星美凯龙(12.640, 0.08, 0.64%)家居集团股份有限公司(以下简称“红星美凯龙”)的土地资产如何构成?5月31日晚间,红星美凯龙对《2018年年度报告的事后审核问询函》的回复公告显示,其在全国共持有68家物业,投资性房地产面积达688.82万平方米。

所持物业面积超过688万平方米

5月23日,红星美凯龙表示收到上海证券交易所上市公司下发的《关于对红星美凯龙家居集团股份有限公司2018年年度报告的事后审核问询函》(以下简称《问询函》)。在《问询函》中,上交所对投资性房地产、其经营状况和财务信息两方面进行问询。

红星美凯龙2018年年报显示,超三成的营业利润来自其投资性房地产升值。2018年,其投资性房地产公允价值变动收益为18.20亿元,占利润总额的比例为30.24%,投资性房地产的公允价值变动损益对净利润影响较大。

在回复中,红星美凯龙列出了投资性房地产所处位置、土地性质、购置单价、物业面积以及报告期末的账面价值。红星美凯龙所持物业面积达688.82万平方米,购置成本为460.45亿元,土地性质包括商服用地、综合用地、工矿仓储用地三种性质。其中,北京地区共3家物业;东北地区共10家物业;华北地区(不含北京、天津)共2家物业;华东地区(不含上海)共18家物业;华南地区共2家物业;华中地区共6家物业;上海地区共9家物业;天津地区共5家物业;西部地区共8家物业;重庆地区共5家物业。

2018年,其投资性房地产租赁及相关收入\/转让收益共计66.58亿元。截至2018年末,已设立抵押的投资性房地产项目期末借款余额为175.93亿元,资产证券化类产品余额61.68亿元。

2016年至2018年末,投资性房地产账面价值分别为669.48亿元、708.31亿元、785.33亿元,逐年升值较快;截至报告期末,投资性房地产占总资产的比重达70.84%,为最主要的长期经营性资产。公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,估值方法未采用市场法,而采用收益法、直接比较法、假设开发法等方法。对此,红星美凯龙在回复中表示,所持有房地产的目的是用于赚取租金用途,对于公司已投入使用的建成物业(59家),采用收益法进行评估; 对于公司尚在建设中已接近完工或已完工尚未交付(6家),建成后收益能够合理预测的,采用假设开发法进行评估;对于公司实际完成工程量较少的在建工程(3家),采用成本法进行评估。

北京北四环商场被认定为投资性房地产

此外,红星美凯龙在2018年年报披露,有一处持有公允价值为15.55亿元的投资性房地产在项目合作方拥有使用权的土地上,红星美凯龙将其确认为以融资租赁方式租入的投资性房地产。上交所要求其说明该项房产的基本信息以及将其确认为以融资租赁方式租入的投资性房地产的依据。

回复显示,该房产为位于北京北沙滩1号院的北京北四环商场。2006年9月,红星家具集团有限公司(以下简称“红星家具集团”)与中国农业机械化科学研究院签署《合作合同书》,约定双方利用中国农业机械化科学研究院拥有使用权的位于北京市北沙滩1号院G地块合作建设综合楼,项目建成后,全部建筑面积由双方按照6.7:3.3 的比例分成,即红星家具集团分得67%的建筑面积共计60213.31 平方米(以下简称“取得物业”),中国农业机械化科学研究院分得33%的建筑面积共计29657.30 平方米(以下简称“租入物业”);项目建成后,在建设的综合楼存在的前提下(不可抗力除外),红星家具集团享有根据协议约定的分配比例分得该项目竣工物业的永久性使用权;同时为便于该项目的整体规划利用,中国农业机械化科学研究院在项目建成后分得33%的建筑面积将全部由红星家具集团返租。

红星美凯龙表示,由于租入物业由公司长期租赁使用,租赁期限为40年,其租赁期与租赁资产的预计使用寿命一致。据此,公司将该租入物业确认为融资租赁租入物业。因土地与房产不可分割,管理层将其认定为一项融资租赁。

2018年新增借款181.84亿元

红星美凯龙2018年年报披露,2018年短期借款、长期借款、应付债券等有息负债合计266.11亿元,同比增长60.61%。利息费用为16.70亿元,同比增长32.46%。此外,还有2.03 亿元的利息费用资本化。

回复显示,2018年新增借款181.84亿元。截止至2018年12月31日,短期借款、长期借款、应付债券等有息负债(含一年内到期的长期借款和应付债券)较上年增加43.97亿元,同比增长17%,财务费用增加4.01亿元,同比增长35%。

对此,红星美凯龙管理层认为,2016-2018年,经营活动现金流分别为39.83亿元、65.28亿元以及58.58亿元,出租率及租金水平相对平稳,2018年各项业务收入均实现了增长,公司整体经营现金流稳定。此外, 截止至2018年12月31日,公司尚未使用的授信额度24亿元,获得批准但尚未使用的融资额度58亿元,保证资金需求。公司将持续丰富融资渠道,优化负债结构,适度开展资产证券化、公司债以及与主要战略合作银行的经营性物业贷业务,形成的长期负债,增加中长期借款的占比,改善流动性。

多重因素导致2018年第四季度净利润下降

年报披露,第四季度公司实现营业收入 42.48 亿元,同比增长 31.20%;净利润3.17 亿元,同比下降 74.38%。对此,红星美凯龙回复表示,由于营业成本增加7.78亿元,涨幅高于收入增长幅度,导致营业毛利仅同比增长9.70%、经常性损益同比下降35.52%。经常性损益同比下降主要与公司整体战略布局、收入结构的变化有关。

回复显示,2018年第四季度公司建造施工及设计收入达到6.87亿元,占总营业收入的16.16%;相应成本为4.86亿元,占总营业成本的30.10%,2018年第四季度建造施工及设计业务的毛利率为29.17%,低于集团第四季度平均毛利率61.96%。由于毛利率低于集团整体毛利率水平,导致营业成本的增长幅度大于营业收入的增长幅度,从而导致净利润增幅相对较小。此外,第四季度新开业委管商场34家,规模扩张,管理业务网络不断扩展,人工成本和企划费用的投入增加,导致营业成本上涨。

此外,2018年第四季度非经常性损益较上年同期减少7.30亿元,主要是由于营业外支出以及公允价值变动收益减少产生的影响。2018年12月7日,湖南省高级人民法院对红星美凯龙与长沙理想房地产开发有限公司的合作开发合同纠纷案进行了一审宣判,红星美凯龙将判决的赔付款1.10亿元计入营业外支出,因此对净利润产生了较大影响。2018年第四季度投资性房地产公允价值变动收益同比减少6.72亿,主要是由于2017年第四季度有多家自营商场开业,2018年第四季度租金预期增幅较去年同期有所放缓,因此相比2017年公允价值变动收益有所下降。

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