上市房企屡遭“灵魂考问” 专家：财务瑕疵概率大

5月以来，包括嘉凯城、光明地产等在内，已有十余家房企收到沪深交易所发出的问询函。从这些问询函中可以看到，交易所关心的问题主要集中在财报数据真实性，如业绩情况与经营活动产生的现金流净额不匹配、重组资产表现不佳、偿债风险、关联交易金额过高、利息资本化比例过高等多个方面。

经济学家宋清辉认为，今年A股上市房企收到问询函的现象有所增多，这是今年A股市场的一个普遍现象，不只是房地产企业收到的问询函比较多，其他领域的上市企业情况大致相同。不过，这种现象说明了房企年报存疑的问题较多，同时也说明了监管层对上市年报问询的力度明显加强。亦有业内人士指出，从问询函中也可以发现，今年房地产市场仍处于下行和调整阶段，房企面临的资金压力较大。

多家上市房企收到问询函

上海和深圳两大证券交易所近期陆续对多家年报或重组行为有疑问的房企依法发出问询函。《华夏时报》记者不完全统计，2019年4月至今，包括云南城投（600239.SH）、阳光股份（000608.SZ）、银亿股份（000981.SZ）、康达尔（000048.SZ）、光明地产(600708.SH)等在内，已有十余家房企收到了交易所的问询函。

经济学家宋清辉向记者透露，其研究发现，这些上市房企问询函关注的焦点主要是财报数据真实性、关联交易公允、治理结构方面以及持续经营能力、募投项目进展等方面的问题。

以5月29日晚间收到上交所问询函的云南城投为例，上交所对云南城投的公司业绩扭亏为盈情况、经营和利润情况、房地产开发业务及资金往来情况等五个方面提出共14个问题。

同样收到上交所问询函的光明地产，也因为在重组资产业绩承诺期后出现了净利润以及利息资本化率下滑的情况，以及存货减值、持续盈利能力不佳、关联交易频繁等多个问题，被上交所要求披露其重组标的评估价值、业绩承诺期间重组标的对外转让的项目公司股权或资产对业绩承诺的贡献，以及与交易对手方的关联关系、重组业绩是否主要通过向关联方出售项目公司股权或资产实现等情况。

深交所对嘉凯城的问询函共有13条问题，主要集中于嘉凯城的院线业务与财务状况方面。由于嘉凯城2018年末经营活动产生的现金流量净额持续为负、公司2018年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-15.7亿元、已经连续5年为负等问题的存在，深交所要求嘉凯城说明2018年第四季度业绩大幅亏损的原因、各主要亏损项目的预计亏损金额，并充分论证分析第四季度利润大幅波动的合理性以及能否在2019年7月底前解决和恒大院线之间的同业竞争问题等。

与嘉凯城同一天收到深交所问询函的康达尔，则被要求解释营业收入确认节点、财务状况，同时要求其结合公司及京基集团、阳光股份的主营业务情况，说明京基集团如完成收购阳光股份，三方是否存在同业竞争的情况；而银亿股份则被要求回复控制人非法占用企业资金、财务报告内控存在重大缺陷、重组标的未完成业绩承诺等15个问题。

截至5月29日，除云南城投刚刚接到问询函、部分房企申请延期回复问询函之外，多数房企都已完成回复。

监管力度显著增强

对于今年A股上市房企收问询函有所增多的现象，大多数业内人士都强调并不特殊，但这些收到问询函的房企，自身也的确存在问题。

宋清辉告诉记者，A股上市房企收到问询函的现象有所增多是今年A股市场的一个普遍现象，不只是房地产企业收到的问询函比较多，其他领域的上市企业情况大致相同。“收到交易所的问询函并不一定说明财务数据等就存在问题，但财务数据存在一定的瑕疵则是大概率事件。”

58安居客首席分析师张波向记者分析，今年交易所发出的问询函比例较之往年比例有所提高。而由于部分房企年报本身在利润率、负债率以及现金流等重要指标方面存在较大变化，尤其是影响财务指标的销售业绩、偿债能力、关联交易、投资性房地产项目在计量方面存在一些变化，这也需要其在公开市场上对投资者有一些更为清晰的说明。

知名独立财经评论人布娜新指出，交易所对房企财报的问询非常专业，考虑到房企的周期性问题，有些企业的经营现金流与实际经营情况并不匹配，有些财务处理存在不规范的情况。而与其看法一致，中国指数研究院院长陈晟也认为，监管部门向上市房企发问询函“主要还是针对上市公司的规范，以及基于对股民的负责”。

至于交易所密集问询是否意味着监管趋严，专家则看法不一。

大多数受访人士都认同监管趋严的观点。张波认为，交易所频频发问的现象，是一种说明近期监管层有意收紧上市房企监管的信号。在“房住不炒”仍是今年房地产市场主基调背景下，预计这一趋势大几率还会持续下去。

宋清辉也认为，这种现象说明了房企年报存疑的问题较多，同时也说明了监管层对上市年报问询的力度明显加强：“总的来看，这一趋势释放出监管趋严信号，未来问询力度及范围或会进一步加大。”究其根源，问题在于房企去年以来还债压力加大，虽然它们的融资之路并不平坦，但是为了扩张、还债、“活下去”，只能四处融资，进而导致楼市相关乱象频发。

事实上，值得注意的是，自2018年1月1日新版《证券交易所管理办法》实施以来，交易所一线监管的主体地位得到进一步突出。其中，明确要求交易所对上市公司的信息披露、停复牌等履行自律管理职责，并通过实时监控、限制交易、现场检查、收取惩罚性违约金等手段防范市场风险。

在今年5月11日举行的中国上市公司协会2019年年会上，证监会主席易会满也强调：“监管部门对上市公司的监管力度必须加大，不能削弱。监管的重点在于公司治理，包含信息披露和内部控制。”

不仅如此，平安证券近日发布的研报透露，在上市房企监管有所加强的同时，整个房地产市场的管控也在收紧。根据银保监会公开信息统计，4月1日至5月20日，仅50天，各地银保监局开出32张涉及违规“输血”房地产的罚单。主要违法违规行为包括：向资本金不足的房地产项目发放贷款，违规发放贷款被用作土地融资，信托资金违规发放房地产贷款等。平安证券研报认为，结合近期出台的银保监会23号文可以看出，当局对严禁违规资金流入房地产市场态度十分坚决，也是为从源头上防止楼市再次过热。