南京大幅增加土地供应 以应对“高烧不退”土拍市场
■本报记者 李贝贝 上海报道
作为二线热点城市之一，南京楼市近期的表现颇为引人瞩目，不仅销售势头持续回暖、项目频频突破限价、房价上涨，土拍市场亦是“高烧不退”。
为稳定市场，南京市及时调整了今年土地供应规模。根据南京市规划资源局数据，2019年全年全市计划出让土地增至900公顷，其中住宅用地增至620公顷。第二季度，南京拟上市32幅重点地块，下半年则拟将入市82幅地块。
市场分析人士认为，供应量的增加，会适度降低房企的拿地难度，令南京土地市场更为理性。但作为品牌房企重点布局的城市，南京的核心优质地块依然会受到房企的争抢，拿地积极性不会轻易减弱。同时，后续要防范此类城市土地价格过高而倒逼政策收紧的可能。
南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华向《华夏时报》记者指出：“虽然开发商的投资利润率会下降，但由于利用高杠杆，开发商的自有资金利润率依然会比较诱人，因此短期内拿地积极性不会下降。”
南京土地迎来供地高峰
“最近多个城市土地市场开始活跃，特别是武汉、无锡、杭州、南京、合肥等。”中原地产首席分析师张大伟近日表示，部分城市地产市场近期的“小阳春”行情，叠加融资难度大幅度缓解，使得房企抢地现象再次出现。特别是部分热点城市，土地市场最近明显开始活跃。
作为这些热点城市中的一员，南京土地市场近日的表现颇为引人瞩目。
4月30日，南京市国土局挂出8幅地块，吸引了包括万科、龙湖、碧桂园、荣盛、正荣、弘阳等60多家开发商参与竞拍。最终8幅地块全部出让，当日揽金76亿元。其中6幅涉宅用地更是全部达到最高限价，且需要自持部分住宅面积；5月7日，南京又成功出让江北3宗地块，尽管其中2宗为纯商办地块，但依然分别经过了64轮、83轮、106轮的竞拍才被房企成功竞得。
土拍热度居高不下的同时，南京土地市场近期亦迎来挂地高峰，多达数十幅地块将于6月入市，酝酿着火热的6月行情。
5月5日-6日，南京市规划和自然资源局宣布将以挂牌方式出让10宗地块，其中有4宗商住地块、3宗宅地、2宗商业地块以及1宗其他用地。总起价98.35亿元，总土地面积为90.3万平米；5月16日，南京市规划和自然资源局发布2019宁出第04号出让公告，共计10幅地块将出让，用地总面积近40万方，起拍总价82.88亿元，其中涉宅地块6幅，出让面积近31万方。
在5月15日举办的“2019年南京市经营性用地招商推介会”上，南京市国土资源局披露，南京将于二季度拟上市32幅地块，用地总面积220公顷，其中商品住宅用地157公顷。分布于江北核心区、紫东地区、河西等城市发展重点区域，以及城中、浦口、江宁、六合、溧水、高淳等功能板块。
不仅如此，下半年的市场供应也颇为充足。南京市规划资源局同时透露，2019年南京市全年计划出让增至900公顷，其中住宅用地增至620公顷。推介会同时披露了南京三、四季度的土地供应计划，其中，三季度拟上市62幅地块，用地总面积285公顷，住宅用地169公顷；四季度拟上市地块20幅，用地总面积139公顷，住宅用地面积98公顷。
拿地难度降低、
积极性不会减弱
对于增加地块供应量的举措，业内人士普遍认为，这将令南京土地市场更为理性。对于开发商而言，拿地难度应该会有所降低。但另一方面，作为品牌房企的重点布局所在，核心优质地块依然会受到房企的争抢，拿地积极性不会轻易减弱。
吴翔华表示，开发商依然觉得最近是比较好的拿地时机，加上手中资金相对宽裕，调控政策又基本见底，所以愿意大幅增加土地储备。就南京市场而言，前几年长期供应不均衡，尤其刚需市场的土地供应相对来说依然不足，所以不会由于最近的供应增加而降温，但大部分开发商和政府都相对理性，地王出现概率并不大，但在拿地环节增加很多附加条件，开发商的拿地难度会加大，利润空间会被挤压。虽然开发商的投资利润率会下降，但由于利用高杠杆，开发商的自有资金利润率依然会比较诱人，因此短期内拿地积极性不会下降。
“各家房企可报名的地块数目增多，也有更长的时间去融资，拿地积极性变高。但即使目前有大批土地入市，南京有一百多家开发商，也是僧多肉少不够分。”一家在南京布局多个项目的闽系房企投资部负责人向《华夏时报》记者坦言，南京是各家房企重点布局的城市。不过，新入市的土地偏远地方偏多，真正好的核心地块还是少，且其中一部分还是商业用地，住宅用地也有配建和自持要求。今年国土局调低了保证金，调长了付款周期，报名门槛降低，同时报名的人数大幅增长，令竞争更为激烈。
上海中原地产首席分析师卢文曦也有类似的看法：“土地大量供应之后，的确会带来市场供求关系的缓和，此前土拍市场上的白热化、高溢价的现象应该会有所减少。但是南京土地并不便宜，房企不会因为供应量增加就多拿几幅地块，在资金有限的情况下只能说选择更多了。”
世邦魏理仕中国区主管魏晨同样告诉记者，增加供地是一种市场化调节的手段，此举会令南京楼市、地市更加健康、有序。对于房企来说，拿地机会自然会增加，但优质地块肯定还是会有比较激烈的竞争。
同策咨询研究院总监张宏伟直言，南京的土地供应量一直不算充足，眼下既然要增加供应量，说明存在一定的缺口、市场未来还会存在上升空间。对于房企来说，目前还是在二线市场布局的窗口期。但对于一些中小房企来说，空间可能已经比较小了，加上在政策面上会有一些调整，或者企业在资金上紧张的话，对于这类房企而言，拿地积极性都会降低。
值得注意的是，业内人士普遍认为，如果热度继续，可能引发调控。
“目前政府对房地产市场的调控基调还是要以稳为主的。”魏晨判断，南京土地市场在供给端加大供应量，但在需求端依然要控制过热的市场状况，“存在像苏州那样对土地市场进行适度调控的可能”。
吴翔华也表示，如果南京楼市继续这样下去，将会有调控从严的可能。“地方政府承担主体责任。”吴翔华直言，“三年魔咒开始发挥作用。”其解释说，一般而言，调控不会超过三年，“现在快了”。
值得一提的是，尽管目前南京土地市场还未出台相关的调控政策，但据南京我爱我家研究院透露，南京首套房利率或将上浮到15%，该政策预计将于下周一（5月27日）正式公布，这“无疑是给买房人抬高了购房门槛，也会降低其心理预期”。
