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南京大幅增加土地供应 以应对"高烧不退"土拍市场

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作为二线热点城市之一,南京楼市近期的表现颇为引人瞩目,不仅销售势头持续回暖、项目频频突破限价、房价上涨,土拍市场亦是“高烧不退”。

为稳定市场,南京市及时调整了今年土地供应规模。根据南京市规划资源局数据,2019年全年全市计划出让土地增至900公顷,其中住宅用地增至620公顷。第二季度,南京拟上市32幅重点地块,下半年则拟将入市82幅地块。

市场分析人士认为,供应量的增加,会适度降低房企的拿地难度,令南京土地市场更为理性。但作为品牌房企重点布局的城市,南京的核心优质地块依然会受到房企的争抢,拿地积极性不会轻易减弱。同时,后续要防范此类城市土地价格过高而倒逼政策收紧的可能。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华向《华夏时报》记者指出:“虽然开发商的投资利润率会下降,但由于利用高杠杆,开发商的自有资金利润率依然会比较诱人,因此短期内拿地积极性不会下降。”

南京土地迎来供地高峰

“最近多个城市土地市场开始活跃,特别是武汉、无锡、杭州、南京、合肥等。”中原地产首席分析师张大伟近日表示,部分城市地产市场近期的“小阳春”行情,叠加融资难度大幅度缓解,使得房企抢地现象再次出现。特别是部分热点城市,土地市场最近明显开始活跃。

作为这些热点城市中的一员,南京土地市场近日的表现颇为引人瞩目。

4月30日,南京市国土局挂出8幅地块,吸引了包括万科、龙湖、碧桂园、荣盛、正荣、弘阳等60多家开发商参与竞拍。最终8幅地块全部出让,当日揽金76亿元。其中6幅涉宅用地更是全部达到最高限价,且需要自持部分住宅面积;5月7日,南京又成功出让江北3宗地块,尽管其中2宗为纯商办地块,但依然分别经过了64轮、83轮、106轮的竞拍才被房企成功竞得。

土拍热度居高不下的同时,南京土地市场近期亦迎来挂地高峰,多达数十幅地块将于6月入市,酝酿着火热的6月行情。

5月5日-6日,南京市规划和自然资源局宣布将以挂牌方式出让10宗地块,其中有4宗商住地块、3宗宅地、2宗商业地块以及1宗其他用地。总起价98.35亿元,总土地面积为90.3万平米;5月16日,南京市规划和自然资源局发布2019宁出第04号出让公告,共计10幅地块将出让,用地总面积近40万方,起拍总价82.88亿元,其中涉宅地块6幅,出让面积近31万方。

在5月15日举办的“2019年南京市经营性用地招商推介会”上,南京市国土资源局披露,南京将于二季度拟上市32幅地块,用地总面积220公顷,其中商品住宅用地157公顷。分布于江北核心区、紫东地区、河西等城市发展重点区域,以及城中、浦口、江宁、六合、溧水、高淳等功能板块。

不仅如此,下半年的市场供应也颇为充足。南京市规划资源局同时透露,2019年南京市全年计划出让增至900公顷,其中住宅用地增至620公顷。推介会同时披露了南京三、四季度的土地供应计划,其中,三季度拟上市62幅地块,用地总面积285公顷,住宅用地169公顷;四季度拟上市地块20幅,用地总面积139公顷,住宅用地面积98公顷。

拿地难度降低、积极性不会减弱

对于增加地块供应量的举措,业内人士普遍认为,这将令南京土地市场更为理性。对于开发商而言,拿地难度应该会有所降低。但另一方面,作为品牌房企的重点布局所在,核心优质地块依然会受到房企的争抢,拿地积极性不会轻易减弱。

吴翔华表示,开发商依然觉得最近是比较好的拿地时机,加上手中资金相对宽裕,调控政策又基本见底,所以愿意大幅增加土地储备。就南京市场而言,前几年长期供应不均衡,尤其刚需市场的土地供应相对来说依然不足,所以不会由于最近的供应增加而降温,但大部分开发商和政府都相对理性,地王出现概率并不大,但在拿地环节增加很多附加条件,开发商的拿地难度会加大,利润空间会被挤压。虽然开发商的投资利润率会下降,但由于利用高杠杆,开发商的自有资金利润率依然会比较诱人,因此短期内拿地积极性不会下降。

“各家房企可报名的地块数目增多,也有更长的时间去融资,拿地积极性变高。但即使目前有大批土地入市,南京有一百多家开发商,也是僧多肉少不够分。”一家在南京布局多个项目的闽系房企投资部负责人向《华夏时报》记者坦言,南京是各家房企重点布局的城市。不过,新入市的土地偏远地方偏多,真正好的核心地块还是少,且其中一部分还是商业用地,住宅用地也有配建和自持要求。今年国土局调低了保证金,调长了付款周期,报名门槛降低,同时报名的人数大幅增长,令竞争更为激烈。

上海中原地产首席分析师卢文曦也有类似的看法:“土地大量供应之后,的确会带来市场供求关系的缓和,此前土拍市场上的白热化、高溢价的现象应该会有所减少。但是南京土地并不便宜,房企不会因为供应量增加就多拿几幅地块,在资金有限的情况下只能说选择更多了。”

世邦魏理仕中国区主管魏晨同样告诉记者,增加供地是一种市场化调节的手段,此举会令南京楼市、地市更加健康、有序。对于房企来说,拿地机会自然会增加,但优质地块肯定还是会有比较激烈的竞争。

同策咨询研究院总监张宏伟直言,南京的土地供应量一直不算充足,眼下既然要增加供应量,说明存在一定的缺口、市场未来还会存在上升空间。对于房企来说,目前还是在二线市场布局的窗口期。但对于一些中小房企来说,空间可能已经比较小了,加上在政策面上会有一些调整,或者企业在资金上紧张的话,对于这类房企而言,拿地积极性都会降低。

值得注意的是,业内人士普遍认为,如果热度继续,可能引发调控。

“目前政府对房地产市场的调控基调还是要以稳为主的。”魏晨判断,南京土地市场在供给端加大供应量,但在需求端依然要控制过热的市场状况,“存在像苏州那样对土地市场进行适度调控的可能”。

吴翔华也表示,如果南京楼市继续这样下去,将会有调控从严的可能。“地方政府承担主体责任。”吴翔华直言,“三年魔咒开始发挥作用。”其解释说,一般而言,调控不会超过三年,“现在快了”。

值得一提的是,尽管目前南京土地市场还未出台相关的调控政策,但据南京我爱我家研究院透露,南京首套房利率或将上浮到15%,该政策预计将于下周一(5月27日)正式公布,这“无疑是给买房人抬高了购房门槛,也会降低其心理预期”。

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