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朗诗“脱壳”长租公寓“涉租”的房企们还好吗?

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(原标题:“养壳”的朗诗果断“脱壳”长租公寓, “涉租”的房企们还好吗?)

剥离“赔钱集中区”业务,开发商开始断舍离?

作为第一家因亏损而剥离长租公寓业务的房企诗朗,在上市6年之后,改变低估值局面,已经比企业多足运营的美好设想,更加重要且紧要。

一周前,朗诗发布公告称,将处于亏损阶段的长租公寓等多项非地产业务剥离至控股集团。

此次剥离后,上市公司所得款项净额估计约人民币9.81亿元,录得除税前总收益约人民币6180万元。相较近年在长租公寓上付出的成本,朗诗这次可谓“亏本甩卖”。

依稀记得,在2017年度的业绩会上,董事长田明曾向媒体表示,自己这几年一直在“养壳”,而且养得还不错。

不足2年,朗诗策略一改,“希望通过剥离非地产业务,降低与资本市场的沟通成本”。

毕竟数据层面一直难言乐观。在借壳登陆香港资本市场6年后,朗诗的股价一直变动缓慢。截至5月22日收盘,朗诗报收0.98港元,是地产板块中少有的“仙股”代表。

不过更让股东紧张的,或许是长租公寓等非地产业务,不仅无助于股价提升,还一定程度上呈现了侵蚀效益的迹象。

某品牌房企的长租公寓负责人就告诉“镁刻地产”记者,在众多房企还在“烧钱”玩长租公寓的行情下,朗诗剥离这一业务并不仅仅因为它“费柴”,更主要是由于这个业务已经影响到了其主营业务盈利。

对此,朗诗方面给“镁刻地产”的回应是“尚在进行中,不便回复”。

两年亏损2.34亿元 出表救主?

以“绿色建筑倡导者”现于公众视野的朗诗,似乎一开始便不想局限在传统地产开发一个门类。

从2014年起,朗诗即开始向长租公寓、养老服务、绿色金融、绿色建筑设计、物业服务、装饰等多个业务领域延伸触角。

2018年,“朗诗绿色地产有限公司”更名为“朗诗绿色集团有限公司”。

但从如今长租公寓的经营结果来看,转型成效并不大。

来自克而瑞的统计数据显示,朗诗2018年公司收入构成中84.7%来自房地产开发与销售业务板块,管理服务、办公物业投资以及长租公寓总收入仅占15.3%,尤其是长租公寓业务,在朗诗2018年业务收入构成中仅占1.7%。

从目前的情况看,朗诗的利润规模增长,依然依托房地产开发与销售的支撑,长租公寓的出现,似乎还有侵蚀公司效益的迹象。

记者留意到,2017、2018年朗诗长租公寓收入分别为0.08亿元、1.25亿元,两年来总亏损则达到2.34亿元,2018年随着规模的扩张,亏损从0.44亿元进一步扩大至1.9亿元。

“往往一些开发商背景的房企,搏的是资产卖出去能增值,平常只做经营性现金流,对这些资产贴息。朗诗就是这样,大部分是重资产,长租公寓这几年的亏损为不让外界看到,所以并表集团,毕竟上市公司还有地产开发业务来平衡,看起来就不会太差。”上述业内人士直言。

安居客首席分析师张波也告诉“镁刻地产”记者,朗诗的长租公寓前期成本比较重,后期还需要持续投入,又达不到相应预期。如果并表,在整个体系里,对公司的利润率和营收都会存在影响,做得越大,影响越大。

克而瑞研究就曾指出,目前长租公寓在我国发展仍不成熟,行业也未找准商业模式,并且培育期较长,短期很难实现盈利。长租公寓并没有为朗诗带来实质性效益,反而拖累了企业经营业绩,并且存在继续亏损下去的风险,总的来说并不利好当前朗诗的发展。

“朗诗的长租公寓模式,玩的是物业增值,现在的问题在于拿了很多项目没有退出。朗诗原本谋求未来在物业退出时的一次性超额收益,但这种模式的关键在于市场和老板能给多少时间。目前看来,给朗诗‘等的时间’已经约等于0。”上述业内人士表示。

实际上,和所有“涉租”房企一样,长租公寓曾被朗诗视为业务多元化转型的重要板块,也一度被高层看好。

2017年底,朗诗设立长租公寓业务。其官网信息显示,朗诗在北京、上海等一二线城市获取100多个项目,获取房量4万余间,已开业房源量超15000间。

但记者统计后发现,朗诗在14座城市共计展示了63个门店,其中门店数最多的上海为12个、南京11个,与其所说的一二线城市100多个项目的数字尚不符。

翻遍其336页财报,均未发现关于长租公寓规模以及布局的描述,而记者就朗诗寓相关问题询问其品牌负责人,对方的回复与官网如出一辙,并表示“业务规模位列全国集中式公寓运营企业前五”。

“要做大先烧钱” 行业陷方法论难题

如今朗诗寓的现状倒逼朗诗“亏本”也要站在剥离长租公寓业务的前列,无疑揭开了房企“涉租”的一个无法再掩耳盗铃的难题——入不敷出。

上述长租公寓企业人士告诉记者,长租公寓行业的基本利润率非常低,普遍在2%左右,一线城市平均也只能做到1.7%左右,做得比较好的也就是3%~4%。而长租公寓的前期投入太大,物业的净收益覆盖不了融资成本,绝大多数资金成本不会低于5%,亏损已经是一个行业现象。

“做得越大,亏得越多,一栋楼可能亏1000万元,对于利润率影响很大。”

上述人士直言,目前房企虽然亏本也做,因为要快速规模化去占领更多市场。既然做了这个决定,就要忍受阵痛期,在收益实现前只能靠贴息活着。

“做长租公寓需要规模支撑,那么预备大量的资金、人才等资源投入就是必须。想抢占市场份额,那么盈利就不是首要的,甚至意味着可以亏损。所以某种意义上,如何做长租公寓,首先取决于最高层执行者的决心。毕竟高质量的增长永远是个口号。”

而对于操盘者,运营管理能力和渠道拓展,则是考验能否做好长租公寓的重要标尺。

实现高效的资源整合,为企业拓展市场空间,这些直接决定了该业务能否成规模发展。

“这一方面回归到人,则是考验心态和自我认知——如果把事情当作自己的业务,每一分钱都关注,才可能避免KPI导向的经理人心态,造成的盲目投资。”上述业内人士表示。

当然,每家公司的经营逻辑不一样,重资产永远不可能让运营公司去背的。

所以,老板如果看中未来物业的一线增值收益,那在持有阶段就要贴息;如果老板看中的是绝对的租金回报,那就不应该深耕一线城市,而是去二三线城市遍地开花,因为二三线城市经营可能覆盖利息,虽然其物业未来增值的空间相对较小。

细分领域已成红海 中小房企不适合规模化玩长租公寓

忍痛等待、亏本扩容,皆因长租公寓的未来,实在太诱人。

长租公寓是目前少有的、明确有政策支持的领域,红利也相对集中,在不少房企看来未来三五年就能迎来机会。

亿翰智库研究总监于小雨告诉“镁刻地产”记者,长租公寓的后市还取决于政策,比如后期的资产证券化,如果放开,对行业肯定有促进作用。

“基于这一客观情况,大企业去做长租公寓,本身就该承担一部分社会责任,小企业做长租公寓意义不太大。”

上述长租公寓企业负责人也表示,长租公寓目前在政策上已经过了风口期,白领公寓更已经是红海了。小型房企不适合规模化玩长租公寓,应该制定一个可以实现的目标。

“大企业可以做到1万套。毕竟,在融资能力、组织能力和维护各方关系上,创业型企业不可能比得上房企,哪怕再小的开发商,也比常规意义上拿融资的创业房企要做得好。”

他也分析表示,长租领域会越来越规范,未来伴随限制放宽,一线城市住宅租金的定价权可能都在长租公寓手里,野心勃勃的房企怎能不抢夺?

还有一个不容忽视的客观因素是,能够容房企争夺的地盘不多了。

克而瑞研究指出,对房企来说,多元化布局确实是增加“厚度”,应对行业变局的一种可选之策。进入新的赛道,市场竞争格局或将重塑,这也是很多企业实现弯道超速的好时机。

这个阶段,对于房企来说,重新梳理业务,找到自身强项或侧重点,打造核心比较优势,或许是一条可见成效的发展新思路。

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