光明地产进退棋局：调结构去地产属性 押宝多元转型

（原标题：光明地产进退棋局：调结构去地产属性 押宝多元转型）

凌晨3点半起床赶飞机，中午在会场外吃顿30块钱的快餐，1点半之前出现在股东会现场，3点钟结束会议返回公司，这是光明地产董事长兼党委书记、总裁沈宏泽的5月17日。

他的日程表很满，而经历重组、借壳上市的光明地产（600708.SH），只有两个完整会计年度时间来完成此前定下的业绩承诺。不仅如此，眼前还有“五年再造一个新光明，十年打造实力光明”的战略规划等着来实现。这整盘棋中，光明地产是当中重要的一子。

依照光明地产方面的描述，可以想象的是，未来这家公司将从原先的房地产公司转型成为集产业、投资、金融、服务、房地产于一体的综合性集团。

它正在努力褪去身上的钢筋水泥味，“2015年重组上市以来，披荆斩棘，砥砺前行，走出了一条上市国企焕发青春活力的创新发展之路。”公司在财报上如是自我定义。

但这一切的前提是这家地产公司能够转型成功。现在，还有难题在额顶高悬：完成业绩承诺后的第一个新财年，光明地产2018年交出的是一份收入和净利润双降的业绩报告。

怎么转型，光明地产在国内没有参照系。沈宏泽也认为并不是每家企业都能转型成功。“但光明地产有其他地产企业转型所不具备的元素。”他称，第一大股东光明食品集团丰富的产业资源是光明地产的养分。

在光明地产新旧秩序过渡带上，沈宏泽需要带领公司实现新的生长，他更需要时间。“转型路上，请给我们一点时间。”他当天反复强调。

转型方向

这家老牌国企将在哪些方向上进行创新？如何建立夯实的基础来支撑公司的转型？

光明地产已经有了一些答案，思路是“1+7+5+X”。

1，是指做实房地产业务的底板，这也是转型的基础。

7，是在以上海为主战场的多元创新转型中，结合自身优势、构建新型商业模式，包括保障房建设、城中村建设、殷实农场建设、历史名镇保护与开发、城市更新建设、租赁房建设和物流园区的打造，并逐步向全国复制推广。

5，代表着商业平台、物流平台、供应链平台、服务平台和建设平台。计划是通过五大平台底板的打造，早日培育出新的经济增长点，同时成为嫁接光明食品集团丰富产业资源的重要载体。

X，则寓意一个全新的商业模式，在与主业增强协同粘性的情况下，构建起全新价值链体系。

很难马上确定这就是属于光明地产转型命题的正确答案。之所以这么做，公司称原因在于房地产行业的资金成本在逐步攀升，传统住宅毛利逐步压缩，不同区域销售情况逐步分化，部分房企产出周期长资金沉淀风险逐步加剧，与此同时，行业并购良机逐步显现以及政府对行业内新兴产业支持力度明显加大。

“转型就是为了长期稳健持续控风险的发展。房地产未来的发展无法预期，因此要把其他板块做起来，让企业站稳。”沈宏泽解释称。

去年开始，光明地产已经着手对业务结构进行调整。沈宏泽表示，公司已经在朝着去地产属性的方向努力，而现在做的一切都是围绕调结构来进行的。

新业务的推进已经有了一定的眉目。例如在农场建设上，光明地产正在积极配合包括崇明国际生态岛、五四农场升级改造等各项工作。以东平小镇、花博会、光明田缘等项目为切入点，协同光明食品集团的资源，在上海、江浙地区，乃至于全国进行布局。

此外，光明地产重大转型项目宜兴光明小镇，即将全面启动。

主业的支撑

不过，眼下来看，房地产依旧还是光明地产收入、盈利等的绝对贡献者。

沈宏泽认为这再合理不过，“不管企业发展到什么水平，底板还是房地产，公司依旧需要坚定不移地做好房地产。”

在他看来，国企转型对比民企转型的最大不同点在于不能通过烧钱的路径来实现。这是红线，因此光明地产很谨慎，并且需要通过主业的支撑来消化企业转型过程中所需要的投入、成本和支出。

另一方面而言，主业做强可以为企业提供稳定的现金流和利润，为转型提供基础性的保障，也保障上市公司股东得到稳定、合理的回报。

“只有做好主业的前提下，才能满足新业务的发展，让企业转型的成本更低。”沈宏泽认为，国资力量的支持是一方面，同样国企也需要建立自身市场化的策略。

根据2018年年报，公司房地产版图已经布局十一省二市，集中在以上海为中心的长三角，以及其他省会城市。其中，长三角占了将近75%，其他省会城市约占25%。

光明地产方面认为，这些布局的区域是经济相对较为发达，消费者购房需求比较强。随着长三角区域一体化和长江经济带的国家战略不断深入推进，区域经济动能也会进一步得到释放。这些政策利用也将会给光明地产的未来带来更好的发展空间。

从房地产企业开发运营能力看，光明地产也提出快开发、快周转、快回笼的理念，加快项目运营速率，将资产变现为资金，将资金转化资源，提升主业的业绩贡献和防风险能力。

业绩目标

做好房地产主业，光明地产正在进行中。

春节过后，光明地产每天都在看地，都在参与招拍挂。“要拿地不难，但是要看以什么样的形式来。”沈宏泽称，在去年市场低迷期时光明地产已经投入了大量资金拿地，今年春节后公司适度控制了拿地节奏，“我们也在寻求机会，肯定不会去拿地王，要控制好负债率。”

2019年的招拍挂和收并购市场里已经多次看到了光明地产的身影。

收并购里，今年4月公司收购了宁波宁波仑茂置业51%股权，并向雅居乐成都项目增资持股达51%。

在招拍挂市场，光明地产分别收入了昆明市KCC2011-63-A2地块、上海崇明陈家镇地块、上海市杨浦区定海社区一宗地等等。

2019年一季度，公司新增储备面积65.33万平方米，同比增长35%，在2018年新增面积为144.5万平方米，同比增长55%。照此计算，截至2019年一季度土地总储备面积已经有近370万平方米。

“我们的布局比较清晰。精耕重点一线城市、深耕有能级的二线城市、拓展机会型潜力型新兴城市。”沈宏泽称，具体来说以上海为主战场，辐射长三角以及全国。

据时代周报记者了解，目前光明地产在北边的胶东半岛，中部的武汉和郑州，正在推进收并购项目。此外，也在为深耕西南部的城市昆明、成都、南宁和重庆做努力。进入西安和大湾区，则是公司期待能在今年实现的。

和百强房企中至少有30家进行合作，被视为光明地产的筹码之一。沈宏泽认为，光明地产已经不仅仅是一家上海本土的企业，和其他公司的协同将会帮助公司进一步扩展全国化的布局。“由国家政策的支持，有产业先行的开路，光明地产的优势其实很明显。”他认为。

对于未来的业绩，沈宏泽充满信心。2018年光明地产已经显示244.6亿元的签约金额。

“当然完全依靠负债实现规模是很快的。但光明地产不会单纯为了规模而规模。”沈宏泽称，2019年公司还将继续保持稳健的增长，为未来打基础。