探问北京租房市场降温虚实

“现在不决定，再过个一两个月，就不是这个价了！”天通苑社区附近一家链家门店销售人员催促着罗园（化名）尽快做决定。

趁毕业季还没完全到来，去年8月搬入天通苑的罗园最近正在打探市场行情，准备换个性价比更高的房子。

5月18日，一个北京遭遇降温的阴沉下午，天通苑附近几家中介门店门庭冷落。上述销售人员告诉罗园，目前链家合租的房源还挺多，最近看房的人也不多，可选择的空间也比较大。

与去年北京租房市场“一房难求”的情况不同，今年3月以来，北京租房市场相对低迷。北京房地产中介行业协会5月16日发布数据显示，4月北京住房租赁市场继续回落，成交量环比3月下降18%，租金价格继续延续下调趋势。

近日，北京商报记者走访昌平、朝阳、海淀、丰台等区发现，确有不少小区租金出现小幅下调的情况，有的甚至房东主动降价寻租。不过，记者也了解到，部分定位中高端的小区或者学区附近的小区租金依旧平稳，甚至小幅上涨。

据了解，去年以来北京采取了一系列措施规范住房租赁市场，并在今年北京市政府工作报告中明确，还将建设5万套租赁住房。这一背景下，北京租房市场供需关系得到改善。

租金：普遍跌了？

在天通苑一家我爱我家门店中，罗园发现，不少合租次卧的租金已经降到了2300元/月以内，这比去年暑假期间她租房时的价格要稍低一些。

我爱我家门店销售人员也证实，虽然相较年初的最低点，现在的租金已经有所上涨，但还是低于去年暑期的价格。刚刚看好了房前来办理入住手续的周爽说，他租的房间离地铁天通苑站仅5分钟，价格为1900元/月。不过，此外，他每月还需另外支付月租金10%的服务费。

天通苑的降价不是孤例。在东三环，5月18日下午，北京商报记者发现，劲松附近的我爱我家等中介门店里，销售们几乎整整齐齐坐在店里，少有“客户”前来咨询。记者咨询附近一居室时，我爱我家中介小月推荐了位于劲松地铁口劲松三区的一居，报价4900元/月。

“这个房子4月就挂上网了，本来报价是5100元，现在房主自己主动又调低了200元。”小月介绍称。她同时推荐了几套5000元/月房源，均为普通装修，家具齐全。小月表示，劲松附近老小区，4月以来房租降温明显，一居室价格下降最低200元，最高500元，有房主主动降价，也有公司决定降价。

而在南三环附近，丰台区草桥地铁站周边的小区，合租租金也纷纷回落到了每月2000-2500元左右，较去年回落了200-300元左右。

位置：新旧有别

诸葛找房数据显示，今年第19周全国大中城市（5月6日-12日）租金环比微跌了0.11%，均价44.15元/平方米/月。不过，北京市统计局官网数据却显示，今年3月、4月，北京市居住价格同比分别上涨1.4%、1.1%，属于稳定变动的情况。

在立水桥附近走访时，北京商报记者被告知，4月有段时间附近房价降幅大，整租的房源能降300-400元，5月之后稍微有所反弹。“这个月两居室月租金涨了约300元，6月之后的毕业季更说不准，整租分租都会比较紧缺。”立水桥附近我爱我家门店销售人士说。

与此同时，部分小区房租价格并未松动。以东三环沿海赛洛城为例，记者走访发现，这里的租房市场并未出现降温。整个小区的价格基本在5500-6500元/月，记者联系了个人房主COCO小姐，她的房子为一居室装修偏现代，简约风，定价5600元/月，性价比较高。但很快，记者被告知该房源已出租。

据悉，以沿海赛洛城为代表，包括周边苹果社区等小区，由于地处东三环，附近聚集了各类文化工作室以及影棚，吸引了不少明星网红。因此该区域房源紧俏，价格较高。

而在西三环附近，地铁、商场、医院、学校等一应俱全的车道沟10号院，北京商报记者走访发现，虽然该小区属于老小区，但租金依然坚挺，租房市场并未出现“降温”趋势。

链家销售人员表示，可能是地理位置的原因，在他看来租房市场“降温”只是涨幅相较于往年会慢一点，年后到现在租房价格一直是上涨的，价格总体上浮200-300元左右。贝壳研究院数据同样显示，北京租房市场同比上涨1.4%，远低于往年8%左右的同比涨幅。

上述销售人员还告诉记者，目前在海淀区最便宜的房源就是在“城中村”，因为不走中介可以节约一些费用，且“城中村”居住环境会差一点，因此租金方面并不是很高。

对比上述情况可以发现，在部分以新房为主的中高端小区，以及处于学区地段的房源上，房屋租金并没有明显下降，甚至仍保持小幅上涨的趋势。

市场：供求改善

中原地产首席分析师张大伟告诉北京商报记者，每年的3月、4月为租赁淡季，价格缓涨比较符合常理，这跟北京的经济、人口变动相关，抢房的现象也没有以往那么强烈，而工业企业也不似以前激进，他表示，去年的涨幅透支了一些上涨，所以今年的涨幅是比较平稳的。

对于机构数据跟官方数据的“打架”情况，张大伟透露：“租金下跌当然是多方所期待的，官方也更愿意看到租金下降的情况，但是客观数据显示为微涨，跟机构的数据表现不同。在房源供应没有太大变化的情况下，不能排除有的机构为提高租金的利润空间，在打击业主定价，待囤积房源之后酝酿另一波炒作。”

而合硕机构首席分析师郭毅指出，统计数据上的房租降了，代表整体面的变化，这是由于部分区域人口疏解导致需求下降、价格走低。她认为，随着北京城市吸引力逐渐增强，洼地效应很快会被填平，房租将呈现稳中有升的趋势。

3月20日发布的《2018年北京统计公报》显示，2018年末，北京常住人口2154.2万，比上一年减少了16.5万。常住人口密度为每平方公里1313人，比2017年末减少10人。这是1997年以来的常住人口第二次下降，也是自2017年以来连续两年下降。

而另一方面，在租房供应上，长租公寓不规范经营经整顿之后增加了供应。去年自如、相寓、蛋壳公寓等被北京市住建委等部门约谈。这些主要住房租赁企业负责人在去年承诺，不涨租金，且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

北京湘楚朝晖集团董事长兼CEO胡景晖则表示，除了人口的减少之外，北京租房整体呈现越来越“外围化”的趋势。例如，随着轨道交通的延展，住房、租房也是越来越郊区化、边缘化。由此导致城市核心区域的一些传统租赁热点区域需求下降，导致整体房租价格下降。