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房企高管变动潮背后:楼市进入平台整理期

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房企高管变动更加频繁了。

5月14日晚间,荣盛发展连发三封公告说明公司高管换将之事。公告称因个人原因,林德祥请求辞去其担任的公司副总裁职务,董事会同意聘任庄青峰为公司副总裁。

此次荣盛发展高管换将并非突然。去年10月,就有消息传出庄青峰已离开碧桂园,加盟荣盛发展。今年1月,荣盛发展一次内部活动,庄青峰出席并为获奖团队颁奖。

荣盛发展并非个案。以Wind数据为基础,2018年全年,仅A股房地产上市公司的高管离职人员就多达101位。2019年开年至今,通过wind统计的上市房企高管离职人员有75位。

2018年以来,在调控、业绩以及融资、转型等压力之下,房企高管变动频率明显增加。对一批中型房企而言,如何在未来保持较快发展速度,紧跟千亿大军,运营团队和管理人才显得尤为重要。

千亿房企队伍跟得紧

据公开资料,庄青峰曾为中海地产明星职业经理人,自2008年在山东操盘,打造了众多为业界称道的精品项目,并带领中海多次夺得济南房企年度销冠。其2016年底加盟碧桂园。在他任职碧桂园山东区域总裁期间,碧桂园在济南土拍市场上表现凶猛,并多次斩获地块。

荣盛发展此次换将带有一定的业绩诉求。数据显示,2019年1-4月,荣盛发展累计实现签约金额239.36亿元,同比增长6.09%;累计签约面积218.65万平方米,同比下降1.83%。荣盛发展此前在2018年年报中指出,2019年要实现1120亿元的销售目标。荣盛发展目前仅完成全年目标签约金额的21.37%,若要按时完成销售业绩目标,销售增速有待加快。

亿翰智库分析指出,据1-4月销售数据显示,TOP31-50梯队业绩增长最为明显,同比增幅达到50.8%。据查阅,在亿翰智库2019年1-4月中国典型房企销售业绩TOP200,荣盛发展排名第41。21世纪经济报道记者还注意到,2018年,荣盛发展销售额为1015.63亿元,其近三年销售增速分别为65.70%、32.62%、49.58%。

与荣盛发展同阵营的几家房企近期也发布了前四月的销售业绩报告,5月6日,雅居乐(3383.HK)发布4月业绩公告,2019年地产板块1-4月预售金额合计343.1亿元,同比增长16.4%;预售面积合计227.0万平方米,同比增长5.5%。

同日,龙光地产(03380.HK)发布销售业绩公告,前4个月累计实现合约销售额约为人民币243.1亿元,同比增长17.7%。

近两年尤其是去年,房企销售额增幅已经放缓。今年4月,中央政治局会议重申“房住不炒”的原则,业内原本以为调控会微幅放松的期望落空。在保持房地产稳定的基调下,楼市进入平台整理期。但对一批千亿级别的中型房企来说,仍旧松懈不得,至少不能掉队。荣盛发展换将背后的业绩诉求或与此有关。

规模下的多层次压力

房地产企业高管层的频繁变动,2018年有一定代表性,全年,仅A股房地产上市公司的高管离职人员就多达101位,其中,财务负责人29位、集团总经理22位。

2019年1月至今,高管变动愈加频密。2018年末融信执行总裁吴剑离职。1月18日,中粮地产两位副总经理朱海彬与张雪松双双离职;2月12日,华润置地正式宣布吴向东辞职;3月初,从龙湖离职不到两年的张泽林请辞协信地产联席总裁;5月6日,万科在集团自媒体“万科周刊”官宣,万科集团高级副总裁张纪文不再担任南方区域事业集团首席执行官,集团CFO孙嘉接替;5月14日,雅居乐CFO张森因个人原因呈辞雅居乐首席财务官职务。

高管年年变,今年更特殊。行业集中度日益加剧,房企规模仍相当重要。在调控不放松的背景下,中型房企排名不进则退,再往下掉,可能还有生存之忧。很多老板下达给职业经理人的业绩指标并没有让步,房企高管离职在所难免。同时,房企还普遍追求了利润率,要求降低成本尤其是融资成本,众多房企财务高管面临快速缓解企业资金的压力,换个地方呆着也是一种选择。

某前10强房企高管接受21世纪经济报道记者采访时表示, 2015年,他们就已经判断,90%的中小房企将退出地产江湖;百强房企将会占有市场份额的50%——这一预判在2017年已经证实。从大环境来说,行业集中度还会越来越高。

“在这种情况下,如果不加快企业发展,淘汰出局势在必然。”上述高管称,“前两年,三四线城市去库存和棚改政策拯救了那些悬崖边缘的中小房企。但可以预见,未来几年,不会再有大力度大规模的政策刺激,曾经受益的中小房企没有红利可以继续享受,必将加速退出地产江湖。一些积极进取、不甘于沉寂的中型房企,希望能够留在场上继续踢球,所以会高价聘请、挖角一些大企业的职业经理人加盟,帮助他们冲刺千亿。”

同策研究院总监张宏伟表示,每家房企均会制定自己的销售目标。有可能从这个目标角度来讲,压力比较大,这时可能会导致一些人员的流动。他认为,房企高管变动潮也涉及部分企业团队更新的问题。而在工作强度比较高、业绩压力比较大的背景之下,年龄偏大的高管可能无法承受部分压力。

“虽然现在市场状况并不是太好,但企业的发展欲望并没有改变,规模化的速度没有改变,所以这个时候还是需要一些变化和更新来服务于公司接下来的规模化策略。”张宏伟称。

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