（原标题：闲置16年，价格涨了14倍！上海黄浦江畔闲置别墅涉嫌违规疑云）
上海黄浦江畔，世博园附近的雪野家园，30套别墅建成16年来始终“待字闺中”。
最近，这些别墅开始装修，准备卖了。
“16年前，这个别墅也就99万元一套，现在要2500万～2900万元一套。”房产中介在朋友圈晒出的价格令人吃惊。
但为了阻止雪野别墅的装修，雪野家园普通住宅区域的业主今年开始每天8班、每班2人在别墅区域“巡逻”，以此拖延装修进度，阻碍雪野别墅的开卖进程。
业主们为什么要阻挠？别墅为何闲置16年？《中国经济周刊》记者近日赴实地探访调查。
业委会代表为什么阻止卖别墅？
在雪野家园的别墅区，《中国经济周刊》记者看到，部分别墅的外墙栏杆已经生锈，窗户也有一层厚厚的灰尘，别墅内部还是毛坯状态，有的已成为垃圾堆放点。
《中国经济周刊》 记者 宋杰︱摄
但雪野家园小区现在的业主（普通住宅区），却不同意开发商卖别墅。
位于上海浦东南路4200弄至4250弄的雪野家园小区，由房地产开发商上海地产集团旗下的中星集团建造，2002年竣工，现在的业主于2002年3月和12月相继入住。
按照规划，雪野家园共分三期：一期是多层和小高层住宅；二期是小高层住宅和别墅；三期也是小高层住宅，但尚未建设。
雪野家园业委会代表洪峰（化名）向《中国经济周刊》记者介绍，目前，小区一期和二期的多层、高层住宅业主已经入住，共有446户，而30套别墅则处于闲置废弃状态长达16年。
采访期间，数十位小区业主向记者反映“该小区非常奇葩”，别墅竣工后一直没有拿到房产证导致无法销售。而因缺乏管理，小区环境变差，该有的配套欠缺导致房价偏低。
“小区品质下降，文明小区候选都轮不上，还不如旁边的雪野二村（公房）。雪野别墅门前的杂草都跟人一样高了，因为业主意见比较大，开发商才雇了小区绿化工定期修剪了。”一位业主对《中国经济周刊》记者说。
在过去的10多年里，业主与开发商之间因为物业、绿化面积、车库、公建配套、容积率等多方面存在诸多争议和纠纷。住宅区域的业主阻止开发商装修别墅的一幕也就不难理解了。
业主们担心，别墅的出售会损害他们的权益。例如，因为开发商承诺的车库没有兑现，目前他们的车只能停在别墅周围，一旦别墅业主入住，他们也就没地停车了。
房产证为何突然办下来了？
但到了2018年，别墅获得了房产证，开发商开始装修，为出售做准备。
这让小区业主们感到不解，“我们一直认为，别墅涉嫌违规，无法办出房产证。后来跟我们协调的开发商代表也承认，他们是缴纳了罚款的。”洪峰说。
变化发生在2016年。
这一年，上海地产集团旗下的另一家房地产上市公司中华企业（600675.SH）公告重大资产重组，上海地产集团将中星集团百分之百股权注入中华企业。重组在2018年4月宣布完成。
上海地产集团是上海市政府批准成立的大型国有独资企业集团，开发业务涉及商品房、商业物业等多个领域，中华企业是上海地产集团旗下唯一的房地产上市公司。中华企业曾于2014年与2015年连续两年归属上市公司股东净利润为负值（分别亏损4.89亿元、24.87亿元）。
据中华企业（600675.SH）2018年财报，2016年11月，上海地产集团承诺将确保中星集团自交割日起3年内完成办理雪野别墅的完全权属证书，如未能完成该项工作使别墅处于可售状态，上海地产集团将以现金方式回购雪野别墅。公告还指出：“如中华企业因雪野路别墅（编者注：即雪野小区的30套别墅）的违规建设等原因受到有关主管部门的行政处罚、第三方索赔或其他任何损失的，上海地产集团承诺赔偿中华企业因此而遭受的实际损失。”
中华企业的财报披露称：2017年9月14日，中星集团已取得别墅的《新建住宅交付使用许可证》，2018年已办理部分房屋的产证证书，面积为6751.33平方米，剩余1970.37平方米尚未办理。
也就是说，6751.33平方米的雪野别墅已经顺利办下房产证可以公开销售。
小区业主们的质疑在于：为何“封存”了10多年的别墅，在看不出任何变化的情况下，16年后却获得了《新建住宅交付使用许可证》？
“2017年上海市浦东新区建设和交通委员会发给雪野家园《新建住宅交付使用许可证》。那么，房屋在没有整修的情况下是怎么达到上海市2017年新建房屋交付验收标准的？如果根据2002年的标准，那这些建了10多年的别墅就不属于新建住宅。”洪峰说。
“超出面积”先建后批？规土局：不排除这种可能性；中星集团：手续齐备未发现违规
另一位业主应女士于今年4月12日申请政府信息公开，申请内容为雪野家园总平面图、规划许可证和项目表。
浦东新区规划和自然资源局向其公开了有关信息。根据该局提供的浦东新区雪野北块建筑工程项目表显示，雪野小区有一幢“疑似”别墅的三层建筑面积为801平方米。
但在2019年3月下旬，中华企业派人来业委会协商时所持的上海市新建住宅交付使用许可证上，却找不出面积为801平方米的别墅，能找到的是一幢1000多平方米的三层别墅。
业主们因此质疑，实际情况与规划不符，超出的这200多平方米如何解释？
4月25日，浦东新区规划和自然资源局有关负责人回应业委会代表的说法是：不否定有先建后批的可能性。
在一段业主们提供的录音中，这位负责人解释称：根据原来的上海城市规划条例，超面积部分可以按土建造价的2%～20%进行罚款。如果卖2000元/平方米，罚款是40～400元/平方米。如果罚款后开发商还能赚绝大部分，当然造违建。原来的规定等于变相地鼓励了违建，但根据现行的上海城市规划条例规定，违建要拆除，不能拆除的要没收。如今大家就都不敢违建了。
北京炜衡（上海）律师事务所合伙人鞠秦仪接受《中国经济周刊》采访介绍说，根据当时《上海城市规划条例》（1995年发布，1997年修改版本），“尚无不良影响的，处以建设工程土建造价百分之二至二十的罚款，并责令其补办建设工程规划许可证”，由此在当时确实存在很多“先违建，后办证”的情况；而历经多次修改后，现行条例规定，“无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”“先上车再补票”的情况已经不可能再发生了。
不过，浦东新区建设和交通委员会负责信访的负责人回复业委会代表的则是另一种说法：别墅的确超了面积但不是违章建筑。“超面积但在土地证上的，那就要补地价，补完地价就可以拿到产权证销售。如果开发商不愿意补地价，政府就要没收。”
据房产业内人士的解释，超面积并非违章建筑。违章是违法的建筑，规划根本就不同意搭建的建筑；超面积是规划同意的面积，只是在项目一开始的时候面积指标并不是那么精确，有超面积也有少面积的可能。“开发商一般不会少面积，因为政府不会退地价。一般补了地价以后，就可以正常销售，而违章建筑则不能销售”。
业主们展示的疑点还有很多。
洪峰向《中国经济周刊》记者提供的两份宗地图显示，在别墅北区位置，2003年与2008年的情况完全不同： 2003年该区域内是一幢别墅（下图左），到了2008年就变成了两幢（下图右）。
受访者供图
但实质上，2002年业主入住小区的时候，该位置就已经建成了两幢别墅。
更蹊跷的是，根据前述应女士从有关部门处得到的平面图显示，别墅北区位置在2000年设计时就是两幢别墅，那么又与业主们2003年时拿到的宗地图是矛盾的。
业内人士告诉记者，宗地图可以变更，原宗地图不得划改，应加盖“变更”字样印章保存。通常变更规划需要在上海市规划和自然资源局官网上公示，但一般过了公示期就很难查找到。
记者登录上海浦东新区人民政府官方网站，查询“雪野家园”，可以看到2009年9月4日公示的“雪野家园别墅住宅建设工程规划许可证”，但公示内容已无法查看。
“问题在于，合法化需要修改规划和公示。但如果公示是在2009年，那就等于开发商先上车再补票。”业委会代表说。
他们希望能够通过合法手段从相关部门处核实查看雪野小区工程规划许可证、 雪野小区工程竣工规划验收报告、雪野小区房产测绘报告及分摊面积的计算原则、 雪野小区公建改为商铺等批复文件。但一直未能获得相关信息。
那么，雪野小区的别墅建设是否存在违规，实际情况与规划是否相符？相关手续是否合规？
中星集团有关负责人回复《中国经济周刊》记者称：作为国有控股企业，合法合规是经营管理的基础，也是企业重视和坚持的，对于记者关注的事项，中星公司高度重视，相关部门协同进行了自查，项目的手续都是合法合规的，对于应该需要对外公开公示的资料，已经在相关政府网站上公开。
“捂”了16年，房价涨了近14倍
《中国经济周刊》记者调查中发现，雪野别墅因为从来没有公开出售过，所以对于售价众说纷纭，但较为一致的观点是：城市别墅在上海这样的核心城市属于稀缺，雪野别墅又是处在世博板块，一旦开卖售价肯定不低。
有住宅区业主回顾16年前买房时，听中介介绍说，将来卖的话，雪野别墅大致是99万元一套。
但客观分析，16年前，上海小高层的三室二厅价格在5000元/平方米左右，四室价格反而低了，大致在4200元/平方米左右（因为当年市民对于大户型的追求比较少，且大部分人看的是总价）。
根据《中国经济周刊》记者获得的雪野别墅的《新建住宅交付使用许可证》显示，别墅面积每套在300平方米左右，按当时的可比价格假设别墅定价在6000元/平方米左右，那么，雪野别墅每套200万元在当年是一个比较合理的出售价格。目前，据房产中介朋友圈的报价，最高售价已达2900万元，涨了近14倍。
受访者供图
另据CRIC系统显示，2017年至今的两年多时间内，上海中环内一手别墅累计成交仅506套，成交单价超10万元/平方米，个别独栋别墅项目单价更可达25万元/平方米以上。如果手续齐备，雪野别墅这样区位的项目，起步价预估在13万元/平方米以上。
本文来源：中国经济周刊
作者：宋杰
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