像房屋产权一样，一份普通房屋租赁权益，如果挂钩了学位，也能身价暴涨，令家长、中介们趋之若鹜。
在深圳，不少学区房正被绑进一个“一种房子，两种租金”的怪圈。就算并不能真正租住，家长们依然愿意为少则几千、多则数万的房屋租赁合同买单。
记者了解到，深圳明德实验学校周边学区房的一个学位地下租赁价格已超10万元。但正是由于学位资格并不能转移，这种超高价经办名校学区房租赁合同，在地下发展成一门隐秘的生意。
这种打“擦边球”的交易看起来很美，但事实是，家长未必能够保证100%申请上学位，都可能面临金钱打水漂的结局；而业主由于学位被锁定，往往难以将房子高价出手。
这门因学位兴起的生意背后，隐藏着许多的博弈。
万元房屋租赁凭证
登陆招生预报名系统，填写身份信息、住址、房屋编码，确认无误后，保存并打印申请表……一连串按部就班的点击之后，罗丽结束了这次忐忑不安的学位申请。
4月24日-5月4日，是深圳南山区秋季小学一年级学位网上报名的时间段，罗丽的孩子刚好到入学年龄，她不得不随着千军万马挤上南山区公办小一学位申请的“独木桥”中。
为了这一天，罗丽一早做好各种准备。“我和孩子是深圳市龙岗区户籍，目前租住在深圳罗湖笋岗片区，按照正常程序，我们应该在笋岗申请小一学位。但房东也有个适龄的孩子，年龄只比我家孩子小1岁，要是今年我锁定了这个学位，房东的孩子就没书可读。”罗丽说，当年租房时，房东就已经跟她“约法三章”，只能租房子，并不附带学位。
深圳目前实行学位锁定政策，学区内同一套房屋只允许一户家庭的孩子申请学位。学位一经使用后就会被锁定，小学锁定6年，初中锁定3年，九年一贯制锁定9年。
孩子上学是头等大事，罗丽在多方咨询和摸索之后，为孩子选定深圳南山区的学校。根据最近几年深圳各区小一学位申请指南，申请学位所需的材料之中，住房证明是一个硬性门槛。对于租房户而言，这个住房证明材料，就是一纸房屋租赁凭证或房屋租赁信息。这两者，都需要房东与租客签订统一的租赁合同来共同申请办理。
并未居住在深圳南山区的罗丽，去年上半年花了10000块钱，从熟识的房东手中买到一份南山向南小学对应学区房的租赁合同。
就算额外花钱，找到合适并且带学位的房屋租赁合同并不简单。罗丽的房东是北京人，孩子在北京上学，因此才愿意将入学的机会转让给罗丽。聊起一年前的这笔交易，罗丽连呼自己运气好。
然而，哪怕如约办理了房屋租赁凭证，罗丽的担心还是丝毫没有减免。按照深圳市南山区2019年积分入学分值标准，深户儿童家庭提供的租房凭证中，如果居住时间连续不满1年的，可以申请学位，但不积分。“其实，就算有了这个凭证，也未必能100%申请到向南小学。而且，一旦后续申请不上学位，房东不可能退款。”罗丽的忐忑主要集中在积分上。从南山区住房情况的积分标准来看，学区购房的积分远远高于学区内租房。
“实在没办法的话，我们也只能同意区内调剂分流到其他学校。”罗丽唯一能安慰自己的是，南山区的教育质量在深圳全市中属于较好水平。
没有实际居住的租赁合同
一份薄薄的房屋租赁合同，每逢入学季便摇身变成家长们的心头好，甚至不惜付出高额代价，罗丽并非孤例。她孩子所在的幼儿园班级，共有30多人，差不多一半的家长都办理了这种“假租赁凭证”。
一位售卖过此类学位租赁合同的深圳中介人员告诉经济观察报，目前，深圳家长对于这种“假合同”需求很大。“深圳房价这么高，买不起房的客户太多了。如果没有资金购房，又希望孩子能够申请到心仪的学校，那就只能采取这种方式。”
不过，这样一份叫价上万元、却没有实际居住的租赁合同，背后隐藏着多重潜在风险。最大的风险在于，哪怕成功打到租赁的“擦边球”，并不能保证100%申请上学位。
在深圳，相比学区购房，学区租房的积分要低得多。以福田区为例，公办小一和初一的学位申请中，学校报名地段租房的基础分仅60-65分，而学校报名地段购房的基础分一般可以达到70-80分。
李伟是深圳链家房地产经纪有限公司的一名中介，他偶尔也会在深圳龙岗布吉片区内操作这类租赁合同。他说，早年，深圳全市各学校都有部分自主招生名额，那时租赁学位还比较好操作。但从2017年下半年开始，深圳陆续执行由各区教育局统一网上招生，租赁学位就不占优势了。“比如我所在的布吉片区，这种购买‘假合同’的需求就很少。因为布吉几所公立学校积分要求都要在100分以上，租房积分上比较靠后。”
上述深圳中介人员接触过很多前来咨询的家长，他发现，这类客户的普遍心态是，为了孩子抱着尝试的心态，但一听到报价，再三考虑后还是放弃了。毕竟如果花了钱却申请不上学位，这笔款就打水漂了。
“比较谨慎”——这是该中介人员对这类家长的定义。哪怕选择买单的家长，也会事先了解各类情况，并提前向一些政府部门咨询以降低风险。
不仅买家持谨慎态度，就算在实操过程中尽享“一套房子，两份租金”的纯利，但愿意将带学位的房子拿出来办理租赁凭证的房东也颇为慎重。
如若学位出租并被申请成功，便意味着在学位试用期间，该房屋将不能再次用于申请公办学位。导致的直接后果是，房东一旦需要急售，价格就大打折扣。
另外，一旦在街道办备案了房屋租赁信息，接下来就涉及到房屋租赁税等很多“小问题”。“很多业主都需要我们去做思想工作，特别少业主会自己主动做这种买卖。”上述深圳中介人员告诉经济观察报，而且相比之下，一般家长更不愿意出租小一学位，毕竟学位一锁定就是6年，时间太长了。
事实上，一桩隐秘的学位租赁交易，房东需要配合家长的动作主要包括两个：一是携带相关证件和资料前往街道办事处签订租赁合同并申请办理房屋租赁凭证；二是在相关工作人员普查租户情况时，向工作人员证实该家长确实租住在房子里。
为了规避风险，在实际操作中，家长与房东们各出招数。由于直接与房东口头约定价格并私下转账，罗丽选择先办理完房屋租赁凭证，再付款。
如果交易中再出现第三者——中介，那这三方往往还会私下协商，再签订一份补充协议，作为租赁合同的附件。这份补充协议的内容通常包括，这个房子只是提供给乙方（家长）申请学位所用；办理租赁合同只是孩子申请学位使用，乙方并不实际租住；甲方（房东）不保证乙方一定能够申请上学位。补充协议需要房东、中介、家长三方签字。
水涨船高的“地下生意”
公办学位“僧多粥少”，只要“嗅到”一丝入学的可能性，一线城市的家长们都会争先恐后。精明的房地产中介敏锐地发现这个隐秘商机。
“前些年，深圳这种带学位的‘假租赁合同’还相对比较便宜。”罗丽前年就曾萌发过为孩子购买“假租赁合同”的想法，当时一次性价格仅需4000元。但因缺乏学位紧张的压迫感，她最终没有坚持。“如果早点办理的话，积分还可以随年限增加，我现在悔不当初。”
经济观察报获取到的一份深圳幼升小家长交流群对话截图显示，深圳名校云集的百花片区，一张租赁合同的价格是4万元；老牌名校园岭小学本部，学位租赁价格达到8万元。
按照实际操作的情况，这种不需实际居住的租赁合同价格水平通常会根据区域住房情况、学校类型、上学年限等因素而各有差异。
上述深圳中介人员透露，像深圳福田景田片区的公办初中福田区外国语学校，由于周边环绕较多的普通学区住宅，三年初中学位的一次性出租价格相对便宜，但也超过3万元。深圳传统豪宅片区香蜜湖范围内的侨香外国语学校，附近都是豪宅，加上这所学校是九年一贯制，学位锁定九年，在学位非常紧张的情况下，初中学位的租赁价格5万元起步，小学学位则基本维持在8万元左右。
上述深圳明德实验学校同处香蜜湖，更是创下深圳最贵学区房租赁价格的记录。“据我了解，有个家长刚刚花了18万元，办理了明德学校学区房的租赁凭证。”前述深圳中介人员对经济观察报说。
深圳明德实验学校是一所十二年一贯制的公立委托管理学校，由深圳市福田区政府和腾讯公益慈善基金会合作办学，其高中毕业生可以直接考取香港或国外的一些大学。一般购买了这个学校招生地段学区房的“假租赁合同”，基本意味着小学、初中、高中可以12年一步到位，这两年间，这所学校的学位出租价格基本都超过10万元。
可以对比的是，目前深圳明德实验学校周边无论是二手房价还是租金，豪宅趋势凸显。以学区范围内的住宅熙园为例，深圳链家网数据显示，目前熙园的二手房均价达到17.6万元/平方米左右，租金则介于3.5万元-4.5万元/月之间。
除了为一纸合同耗费高额的租赁价格之外，家长需要付出的代价往往还包括每年缴纳房屋租赁税、中介佣金等。“像我的10000元，通俗点来说其实就是给房东掏的喝茶费。此外，我每年还要到街道办租赁中心替房东缴纳5000多元的租赁税。”罗丽称。
房屋租赁税主要是以租金和租赁凭证中标定的房子面积作为基础进行征收。在罗丽提供给经济观察报的房屋租赁合同和房屋租赁凭证中，租赁面积为90.9平方米，租金为4550元/月。
据了解，深圳各区每年都会出台房屋租赁指导租金。由于并未实际居住，为了尽可能降低税费成本，家长和房东通常会协商好，在租赁合同按照政府租金指导价最低标准填写，罗丽的租金定价便是如此。
中介佣金同样是房东转移到家长身上的另外一部分成本。不同于租房或购房，学位租赁的佣金一般没有量化标准。上述售卖过学位租赁合同的深圳中介人员透露，他所收取的佣金，正常都是5000-6000元，稍高一点超过10000元。比如购买深圳明德实验学校学区房租赁合同的那个家长，还一次性付出了1.5万元佣金。
如今这门隐秘的生意正在日趋频繁，但该中介人员依然坚称，自己并不是专门从事带学位的房屋租赁合同生意，也不指望通过这门生意来生存。“这门生意最大的难点在于要不断劝服业主，促使双方达成共识，做成一单所费力气不逊于做一张购房单。”他说，但这门生意备受时间节点限制，业务需求的井喷基本聚焦在每年入学季之前，比如，每年4月之前，就会产生一波学位租赁的高峰。
（应采访对象要求，文中罗丽、李伟均为化名）
本文来源：经济观察报
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