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区域深耕、觊觎“千亿” 中小房企如何实现逆袭

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进入2019年,以“稳地价、稳房价、稳预期”为特点的因城施策也在全国多地施行,虽然不少城市放宽落户门槛,个别城市甚至出台购房补贴政策,但“房住不炒”的主基调并未改变,房地产调控从紧的基本面并未出现扭转。

与此同时,行业集中度在进一步提升。中指院数据显示,2018年TOP10房企市场占有率为29.2%,TOP20房企市场占有率为39.5%,分别较上年提高5.2、7.1个百分点。

也因此,不少中小房企也都在年初喊出了“千亿”目标。在政策依然从紧,以及市场向龙头房企等“千亿”规模级的房企集中的趋势下,在布局、资金、品牌等方面不占优势的中小房企,又能否穿越周期完成2019年的业绩目标大考?

区域深耕成中小房企护城河

国家统计局数据显示,今年前3个月,全国商品房销售面积2.98亿平方米,同比下降0.9%;商品房销售额27039亿元,同比增长5.6%,增速较1~2月提高2.8个百分点,但较上年同期下降4.8个百分点。

市场规模虽不断在创新高,但增速已然下滑。而另一方面,“强者恒强、弱者渐弱”的行业特点愈发明显。

亿翰智库的数据显示,今年前4个月,TOP10、TOP20、TOP50、TOP100的门槛进一步提高,分别达到641亿元、407亿元、171亿元、64亿元,同比分别增长27%、8%、21%、25%。而在集中度方面,TOP10、TOP20、TOP50的市场占有率分别达到38%、52%、75%,行业向龙头房企集中的趋势更加明显。

行业“马太效应”的放大,行业整合在加速。在调控依然从紧的环境下,竞争进一步加剧,集中度进一步提高,更多区域型中小房企逐渐掉队甚至淡出。然而,一些区域深耕型房企在调控周期和激励的市场竞争下活的并不逊色。

如聚焦杭州的滨江集团,2018年实现合约销售850.1亿元,同比增长38.2%;实现营业收入211.15亿元,同比增长53.3%;实现利润总额42.41,同比增长44.9%。

《每日经济新闻》记者注意到,自去年下半年滨江集团在深圳等非优势区域的投资进展不顺后,其逐渐明晰“聚焦杭州、深耕浙江”的战略,并将杭州作为主战场。

以其大本营杭州市场为例,2018年滨江集团在杭州实现合约销售294亿元,市场占有率达到7.4%,稳居第一位,基本完成300亿元的年度目标。而杭州市商品房成交金额TOP10项目中,滨江集团有4席入列。在房企众多、竞争激烈的杭州,滨江集团并不逊色于全国性布局的龙头房企。而正是在优势区域的深耕,才让滨江在激烈的竞争中不至于“掉队”。

又如深耕粤港澳大湾区,特别是扎根深圳的龙光地产,2018年其实现合约销售718亿元,同比增长65%;实现营业收入441亿元,同比增长59%;实现核心净利润77亿元,同比增长66%。

值得注意的是,龙光地产2018年718亿元的合约销售中,有六成来自大湾区区域,其中深圳区域以及大湾区其他区域的销售占比分别达到26%、34%。此外,至2018年底,龙光地产的土储货值达到6520亿元,其中大湾区土储货值占比约为82%。

扩大规模是穿越周期的保障

是选择大而强还是小而美,虽然各家房企战略不尽相同,但一个不争的事实是,对大部分房企而言,规模仍是穿越周期的保障。

在中房数据研究院院长陈晟看来,在市场逐渐向龙头房企集中的大趋势下,千亿是大企业的门槛,决定了未来的拿地机遇、融资成本、人力资源等。

扩张规模,一靠土地,二靠资金,但归根结底还是要靠资金。而如何融到资金,更是房企扩张规模的关键。

不过,作为资金密集型的房地产业,房企规模的不断扩大,必然是负债规模的不断膨胀。Choice数据显示,至2018年3季度末,沪深上市房企负债合计超过7.75万亿元,同比增长超过30%,平均负债率达到80.7%。

而另一方面,目前至2021年将是房企有息负债的集中兑付期。去年以来,在降杠杆的大环境下,包括华业资本、银亿股份等多家中小型房企在内的企业,因资金链高度紧绷进而出现债券违约现象。

但随着降杠杆向稳杠杆的转变,行业资金面紧张、融资渠道紧缩的局面并未持续太久。特别是春节过后,融资环境出现相对宽松,房企通过发债、ABS等方式融资规模大幅放大,房企债券违约潮并未再现。

同策研究院的数据就显示,3月份其监测的40家典型上市房企完成融资1024元,创下自2017年11月以来的月度新高。环比2月大幅上涨85%;融资成本约在3% ~7%,较2月份明显下降。

而具体到区域型房企,融资成本同样呈下降之势。

如滨江集团,年初以来就先后成功发行两期1年期的短融债券。1月16日,成功发行了9亿元的短融债券,成本为5.3%;而3月14日,其又成功发行了8亿元的短融债券,成本进一步下降至4.1%。均显著低于其2018年5.8%的平均融资成本。

如龙光地产,2月19日成功发行了于2022年到期的3亿美元的优先票据,年息为7.5%,虽然高于其2018年6.1%的加权平均借贷成本,但显著低于其于去年12月发行的、于2020年到期的3.7亿美元优先票据8.75%的年息水平。

“春节之后,资本市场的融资环境确实相对宽松一些,但这很大程度上是要借新还旧,应对债务偿还高峰。”同策研究院院长张宏伟告诉《每日经济新闻》记者。

而另一方面,年初以来部分二三线城市(如滨江集团聚焦深耕的浙江区域、龙光地产深耕的大湾区)的楼市出现的“小阳春”行情,无疑又为它们完成年度业绩大考提供了有利条件。

“通过区域深耕,区域性房企在当地与全国性布局的龙头房企竞争时,往往并不居于下风。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者,区域深耕型房企大多在当地深耕多年,对市场、客群的研究较为透彻,在当地拥有良好的产品力、品牌知名度和忠诚度,并有着深厚的资源积累,这正是他们的竞争优势。

多位市场人士也向记者表示,房企在年初制定年度目标时大多谨慎保守,而在当前政策环境下,也许部分房企今年的销售额增速会出现下滑,但完成年度目标将是大概率事件。

如滨江集团,中指院数据显示,前4个月其实现合约销售301.6亿元,同比增长30%,已完成了年度“千亿”目标的30%;龙光地产实现合约销售243亿元,完成全年850亿元目标的29%。

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