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华住联手光大安石投资重资产 持有酒店赚更多?

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华住集团已然不满足于仅仅做酒店的管理运营方,它正式进入到了重资产投资领域。

近期,华住集团与光大安石联手,宣布联合成立了全新投资平台——安住此间,共同发起设立泛居住地产投资基金,专项投资于中国境内的酒店及公寓等居住类不动产物业。而预计在今年下半年,该平台的首个项目——上海浦东明悦项目就将完成改造并推向市场。

在宏观经济不确定性尚存且不动产投资放缓的当下,向来走轻资产路线的华住却选择与光大安石联手,介入酒店类重资产投资,此举难免引起业内热议。

近日,华住集团战略投资副总裁叶菲和光大安石董事总经理杨鹏在接受澎湃新闻(www.thepaper.cn)采访时详细介绍了双方此时进入酒店类资产投资的原因。

安住此间打的“算盘”是这样的:将采用基金模式,先通过物业的收购来持有资产,经过重新定位及改造提升资产的价值,获得更高的盈利能力,提升物业价值。

长期以来,中国最赚钱的房地产投资标的,除了住宅,首选写字楼。对于进入酒店类重资产投资领域的时机,杨鹏表示,不同于住宅类资产的投资,酒店类资产投资在中国内地依然是一个新兴领域。像欧美等成熟市场,早已出现酒店私募基金或REITs产品。而目前,中国市场的机会刚开始显现,未来的发展空间很大。

“未来,华住和光大安石两方股东会把资源共同放在合资公司里,募投管退将以安住此间为主体,独立运作。”杨鹏说。

公开资料显示,华住集团是中国知名的多品牌酒店集团,在全国400多座城市,运营4400多家酒店,目前华住已从最早的经济型品牌汉庭发展到囊括花间堂、桔子水晶、全季等18个品牌,覆盖高中低各级市场;

光大安石则是中国境内专业的房地产基金管理公司,在房地产基金方面具有10多年的经验,此前主要专注于综合体、商场、写字楼等物业的持有及运营。截至2018年12月末,通过各种机会性、增值型基金,光大安石累计管理规模超过1030亿人民币,已成功退出超过560亿投资、逾100个项目、并获得了较好的投资回报。

高端酒店运营效率偏低,不被投资人看好?

华住与光大安石对于重资产投资收益的预期来源于其对市场的判断,与住宅市场的周期不同,在叶菲与杨鹏看来,酒店类重资产项目投资的市场机遇刚刚到来。

杨鹏认为,如今热议的房地产黄金时代已经过去等话题,主要是从个人投资者投资住宅的角度来说的,但机构投资者对于持有物业的关注是持续的。

“过去大家更多是把酒店类资产改成写字楼,因为觉得酒店不赚钱。但是未来,部分物业项目做成酒店后的收益,很有可能要高于写字楼。”杨鹏称,在美国、日本、英国和中国香港地区等地,专业机构投资人把写字楼改成酒店的情况非常普遍。

既然专业机构投资人投资酒店在国际上是非常常见的现象,那么何以这种模式在中国内地却刚刚起步?

对此,叶菲分析,以往酒店的投资人基本是两类人群,一是房地产商,他们在开发住宅、商业等地产项目时需要配套酒店;另一类则是个人投资者。

“过去,中国内地的许多高端酒店是为了服务于区域规划、服务于卖房,开发商投资高端酒店的原因往往是地方政府要求提升区域形象,或是开发商本身为了提高周边住宅产品售价,他们在酒店的硬件投入通常比较大,并且不指望或者说不需要以酒店作为主要盈利点。”叶菲解释。

而个人投资者投资的单体酒店则体量相对较小,单个投资规模无法达到专业投资机构的要求。

正是由于高端酒店普遍运营效率低下,低端酒店又因体量过小不适合投资,过去很长一段时间,酒店类资产一直不被专业的投资人所看好。因而,在中国内地,专业投资人参与酒店类重资产投资几乎是空白。

去除不必要的配套,把“臃肿”的酒店变“瘦”

华住和光大安石要进入酒店类重资产投资领域,首先要做的就是提高所投资酒店的运营效率。除了借助华住成熟的经营管理模式、IT技术和1.3亿会员储备,通过改造提高物业的坪效也是安住此间的运营重点。

“中国很多酒店的空间规划没有充分考虑效率。比如国内很多五星酒店都有五六个餐厅:早餐厅、西餐厅、日餐厅、中餐厅、行政酒廊,再加上一些酒吧。但是如纽约很好的酒店,也通常只有一个餐厅。所以,国内许多五星酒店的餐厅其实是没有必要的,使用率很低、运营成本高。”杨鹏进一步解释。

在杨鹏看来,境内高端酒店效率低下的另一个方面体现在房间。“纽约的大部分中高档酒店房间,大小都是在20平米到25米之间。但在上海,同样档次的酒店客房甚至会做到40平米至45平米,是纽约的两倍。”杨鹏称,如酒店中的超大型会议设施、超大型的健身房等,都没有太大的必要。


上海浦东明悦项目改造前后

过于“臃肿”的配套设施同时也要求大量的服务人员和维护成本,因此产生大量无法产生利润的面积。同时,由于中国经济高速发展,大量城市新区的建设致使过去一段时期高端酒店供应过剩,影响了高端市场的平均价格和出租率,进一步拉低了高端酒店的投资回报。

“这也是为什么境外许多五星酒店都是赚钱的,但到了境内,却很难赚钱。”杨鹏说。

叶菲表示,安住此间收购了一个高端酒店的物业后,势必会把酒店的群楼做优化处理,将把不必要的餐饮剥离,只保留一两个餐厅,周边也会配备商业业态,或者做成办公形态。

叶菲把这种改造称为把酒店变“瘦”,也就是让酒店空间利用更有效率。例如,通过华住的运营经验对酒店客房户型设计再调整,可以在酒店客房总面积不变的情况下提升15%的房量,以此提高项目的利润率。

持有物业3至5年后退出

华住介入重资产投资最主要的原因,显然是看中了重资产所能带来的稳健回报。

“重资产物业经过改造,再加上运营提升之后,它所带来的资产增值空间比较确定。我们觉得华住有这个能力去管理重资产并获益。”叶菲称。

至于退出项目的时间表,杨鹏表示,安住此间对于项目的正常持有期限在3-5年左右。

不介入住宅开发项目

在叶菲和杨鹏看来,市场对于中端连锁酒店的需求为专业投资人进入酒店类物业市场提供了新的舞台。

“中国境内中端连锁酒店显著供应不足,目前美国中端酒店供应占比约为41%,而同样的数字在中国境内则只有8%。”杨鹏认为,出差或旅游住宿需求正从“能住就好”的经济型酒店向“住得更好”的中端酒店迁移,在中端酒店这个细分领域的供不应求为基金投资带来了结构性投资机会。

叶菲告诉记者,未来,安住此间投资的重资产项目,将会较多地瞄准中端酒店市场,但在高端和经济型酒店领域也会有所涉猎。

此外,为了获得更高的收益,安住此间投资运营的重资产项目也不仅是单纯的酒店项目。叶菲透露,会根据物业的具体位置和形态来衡量该物业适合的业态。

以安住此间投资的首个不动产项目明悦大酒店为例,该项目位于上海市浦东新区毗邻陆家嘴的北洋泾区域,本是一个人投资者名下的单体酒店项目,被安住此间收购后,目前正在进行整体设计改造,计划改造成包括零售、甲级办公楼及馨乐庭服务式公寓的综合体项目。

叶菲称,未来投资的项目将以酒店和公寓为主,但会根据物业条件的需要,加入写字楼和商业的元素,形成多业态的地产投资。

在获取优质物业的渠道方面,除了收购存量物业项目之外,安住此间也会考虑参与在建项目的收购。

至于华住与光大安石的分工,叶菲与杨鹏介绍,华住的优势主要在酒店运营和项目挖掘两方面。而光大安石则在募投管退的基金运营、办公及商业运营上都与华住形成互补,两者合作的互补优势将得到充分发挥。

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