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一房难求 宁波杭州湾再出两成首付

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“现在房子都卖光了,要想买的话,你得等到下一次加推。”4月28日,在宁波杭州湾一个楼盘的营销中心,一位销售人员如是表示。在距离上海140公里以外的杭州湾新区各个售楼处里,近期购房者从销售人员口中听到类似答复逐渐多了起来。

杭州湾新区位于浙江省宁波市北部,北沿杭州湾跨海大桥与上海相连,作为国家级经济开发区,2015年杭州湾新区房价只有五六千元左右。但是经过2016年和2017年两年的快速上涨,目前单价均已突破万元大关。

从2018年下半年开始,受全国行情影响,杭州湾楼市也陷入短暂下行趋势,大量房地产项目为了去化,开始打折进行促销。不过,这样的形势并没有持续很久,2019年春节过后,尤其是3月份以来,楼市涟漪再起。

经济观察报记者走访杭州湾新区多个房地产项目发现,大部分项目房源早在3月份、4月初就全部售罄,目前处于无房可售的状态。

同时,据当地多位房地产开发商人士证实,近期银行机构针对杭州湾地区推出两成首付的优惠政策。购房者只要符合首套房、首次贷款且购买房屋面积小于144平方米,即可以申请两成首付按揭。

一房难求

甫一进入杭州湾地区,沿着杭州湾大道,满眼都是楼盘广告——首付八万,入住杭州湾。不少楼盘拓客人员站在公路两侧,向过往的行人和车辆挥动着楼盘宣传单。

2010年2月23日,在整合原慈溪出口加工区管委会和经济开发区管委会基础上,宁波杭州湾新区开发建设管理委员会正式挂牌成立。杭州湾从西到东分湿地休闲区、商务新城区和高端产业区等三大功能区,商品住宅主要集中在商务新城区。

商务新城区南边是杭州湾最早开发的居住区,区域内第一个项目是世纪金源开发的世纪城项目,也是该区域交付最早、开发最成熟的大体量项目,此外合生创展开发了合生杭州湾国际新城项目,这两个项目也是目前整个杭州湾唯一两个已经交付的房地产项目。

商务新城区北边,以十塘横江为界,就是最新开发的滨海新城区,也是杭州湾可售住宅最多的区域,集结了港中旅、融创、碧桂园、中南、卓越等多家开发商。

滨海新城的开发相对较晚,2016年绿地成为最早进入的开发商之一,开发了杭州湾的超级大盘——绿地海湾。一位杭州湾开发商中层管理对经济观察报介绍,杭州湾楼市的一个显著特点,就是成片开发,区域内的项目多为大体量项目,例如绿地、世纪城、合生项目总房源多达几万套,融创的项目占地面积600亩。

绿地之后,其它开发商主要是2018年才进入杭州湾。2018年4月9日,杭州湾新区滨海新城13宗地块成功拍卖,地块总面积3062亩,成交金额达79.6亿元,创历年出让金新高,有7家房企参与本次拍卖,其中碧桂园、融创、港中旅三家开发商分别竞得三幅地块。

前述开发商中层透露,由于是国家级经济技术开发区,杭州湾主打产城融合,这也是杭州湾楼市区别于嘉善、太仓等长三角环沪其它区域的地方,政府在出让土地时,会要求开发商必须配建写字楼、酒店,并且引进产业。

融创位于杭州湾的杭州湾壹号项目,就是融创和联想合作开发的,项目内规划建设包括联想闪联、联想之星、国际创意社区等科创领域配套——联想智谷,联想智谷建成后,还将引入AI、区块链、独家兽企业。

融创、碧桂园、港中旅等开发商拿地后,自2018年9月开始陆续开盘,促使杭州湾地区的新房供应量加大不少,此外去年下半年全国楼市下行,杭州湾也不可避免受到了影响。前述中层透露,去年年底杭州湾的不少项目都有打折促销,例如总房价95折等,但房源仍然剩下不少。

今年春节后,杭州湾楼市再次回暖。多位杭州湾项目销售人员对经济观察报表示,3月份开始杭州湾的很多小户型新房一房难求,不少项目在将去年底房源全部售罄后,在3月底和4月份又加推了几次,还是全部售罄。

滨海新城的一个项目自去年9月份以来已开盘三次,2000余套房源全部售罄。该项目营销人员表示,项目将在5月初加推。仅3月份,该项目就售出了600多套房源。碧桂园海上传奇的销售则表示,目前无高层住宅可售,仅有少量别墅项目。

“今年全部清盘了,行情太好了,把整个杭州湾新区的房子都消耗完了。”一位要求匿名的杭州湾房企营销人员透露,4月份杭州湾某项目最后一幢可售房源甚至要求一次性付款,最终也卖完了。目前打折优惠等措施目前已经全部取消。

成交回暖也带动价格开始上升。去年12月,蓝光旗下的蓝光雍锦湾首次开盘,由于所处地理位置较偏,价格低至7200元/平方米,但销售并不理想。

今年随着市场发生了变化,蓝光雍锦湾的平均单价提升至11000元/平方米,目前多数的房源已经销售完。“去年底客户还挑一挑,现在不挑了,说难听点,阿猫、阿狗都能卖出去。”前述营销人员说。

代理风向标

杭州湾是长三角区域少有的不限购的区域,因此吸引了大批投资客,最高峰时投资客占比超过90%,大多来自于上海、温州、杭州等长三角城市。近年来,随着产业兴起,杭州湾的投资客比例有所下降。

据销售人员介绍,目前杭州湾楼市仍然是一个以投资客为主的市场,投资客比例约在70%-80%,这些投资客来自于上海、温州、杭州、宁波、慈溪等地,此外也开始有一部分产业导入的刚需客。

不同的项目面向不同的投资客人群。例如世纪城项目,有不少温州客户组团而来,早期的世纪城项目投资客也几乎全是温州人。而绿地海湾在上海设置了10多个展厅,主要以上海投资客为主。

一个投资客占据主导地位的市场,为代理公司孕育了市场空间。在杭州湾各大售楼处,最活跃的身影即是上海、温州、杭州以及杭州湾本地代理公司的分销人员。这些代理公司除了组织购房者前来购房,也会分派不少人员在马路边以及售楼处截客,购房者在尚未走进售楼处时,一般就会被分销人员截走。

“别的项目用了代理公司我们不用的话,就会被截客了。所以大家都在用。”前述房企营销人员透露,一般市场行情不好时也是房企用分销渠道最多的时刻,但3月份不少项目热销,已经不需要依靠分销渠道拓客,因此暂停了分销合作,有些项目则下调了代理佣金。

众多代理公司的存在,导致了杭州湾楼市分销市场的竞争异常激烈。前述房企营销人员透露,一家代理公司会代理数个项目,一个项目也会启用多家代理公司,项目之间存在竞争,代理公司之间也会相互截客,用不正当手段抢夺客源的事件很普遍。

在合生项目售楼处门口,就张贴了数张公告,宣称有三家中介机构及案场业务员有违规行为,对三家中介机构已做清场处理,涉事业务员开除。其中一份公告中还指出,有中介公司分销人员采用不正当手段截留客户,因此解除分销合作合同。

再现二成首付

商品住宅热销之外,宁波杭州湾信贷按揭政策也出现松动迹象。多位当地开发商和代理人员对经济观察报表示,建设银行、农业银行、工商银行等大部分银行针对杭州湾楼盘的贷款政策已经有所改变。

杭州湾地区实行认房认贷,按照最新政策,购房者没有贷款记录且在杭州湾地区和户籍所在地没有住房,购买普通住宅(144平方米以下,下同。)可以享受20%首付,优质客户的房贷利率调整为在基准利率上浮5%。

此前,杭州湾首房、首贷客户首付为30%,利率上浮10%-20%。

根据最新房贷按揭新政,购房者如果没有在还贷款,而且在杭州湾地区没有住房,购买非普通住宅首付为30%,贷款利率为基准利率基础上浮10%。

如果购房者有房贷或者在杭州湾地区有住房,再次购买普通住宅首付30%,按揭利率为基准利率基础上浮15%;购买非普通住宅首付为60%。按揭利率在基准利率基础上浮15%。

杭州湾世纪城项目的一名销售人员对经济观察报表示,只要符合贷款条件,就允许办理二成首付。但由于不愁房源难卖,不少项目的销售人员则表示,银行政策是允许二成首付的,但其所在项目还是要求最低三成首付。

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