一季度房企销售回暖 高投资能否持续？

中国经济在2019年一季度迎来超预期的增长，其中房地产也贡献不少。

国家统计局数据显示，一季度房地产开发投资超预期增长11.8%，同比上升2.3个百分点，“投资（主要为基建和房地产）成为托底经济的重要抓手”，浙商证券指出。

房地产销售市场也似乎重回乐观，尤其是在一二线城市，出现了明显的“小阳春”，个别项目“抢房”重现，全国房地产销售额增速环比加快上升，销售面积降幅收窄。

土地市场也出现了久违的热情。多个一二线城市迎来拍地高潮，最近一周热点二线为主的城市卖地金额高达1167.5亿，创造了近2年来的最高纪录（2017年5月来），环比上涨134%。

房地产的销售、购地是否能对投资形成正循环，从而继续拉动GDP的增长？

增长密码

在“稳地价、稳房价、稳预期”政策作用下，今年一季度的房地产市场出现积极变化，主要指标多呈稳中向好态势。

国家统计局数据显示，一季度，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份加快0.2个百分点，比上年同期加快1.4个百分点；房企施工面积、新开工面积也出现8-10%以上的增长。

房地产及相关产业对GDP增速拉动明显。2019年一季度，我国国内生产总值为21.34万亿元，按可比价格计算，同比增长6.4%。其中，房地产业占比6.98%，绝对额为1.49万亿元，建筑业占比4.92%，绝对额为1.05万亿元。

中信建投分析师认为，一季度经济的企稳，在供给端主要来自工业生产的回升，在需求端主要来自房地产投资所带来的资本形成回升；2018年扣除土地购置费后，房地产开发投资同比负增长，2019年初受施工面积增速回升影响，扣除土地购置费的房地产投资增速重新转正，对短期内的经济回升形成支撑。

浙商证券分析指出，今年以来地产投资持续超预期，一方面是由于去年上半年土地市场仍然火爆，土地购置费结算较土地成交有10-12个月滞后，因此目前土地购置费仍维持30%左右的高增速。

另一方面，由于2016-2017年商品房销售较好，今年交房压力较大（一般2-3年左右交房期），因此施工增速较去年不断改善，建安投资增速持续上行。

房企的销售也边际改善明显。世联行报告显示，在1月降准、2月社融超预期的情况下，商品房销售迎来了3月“小阳春”，带动一季度商品房销售额达到2.8万亿，同比增速触底回升至5.6%；商品住宅销售也达到了2.32万亿，同比增长7.5%。

开发商们又“有钱了”，各类到位资金显著上扬，国内贷款、按揭贷款扭转持续一年多的负增长，市场小阳春与促销叠加，定金及预收款又再高增。

以4月18日前公布年报的财报核算，开发商的回款率年末超预期上扬至76.9％（预期65-70％），整体资金面走出了困境。

“但我们也注意到，此次 ‘小阳春’更多是阶段性综合利好叠加情绪反应，持续不易，有待观察。”世联行有关人士说。

高投资能否持续？

对于二季度及今年的经济增长，中信建投不无忧虑地指出，房地产投资年内力度或减弱，构成当前经济预期改善的不确定性。

而房企的销售现金回笼和资金状况，将决定其投资的力度。目前来看，二季度并不那么乐观。

4月29日，万科发布一季报，实现销售面积924.8万平方米，销售金额1494.4亿元，同比分别下降11.8%和3.1%。

无独有偶，另外两家龙头房企同期也出现了降速的迹象。碧桂园、恒大一季度销售额分别出现了同比13.79%、27.92%的跌幅，销售放缓明显。

此外，克而瑞按照可比口径统计，TOP100房企今年1-3月的销售规模仍有1%左右的下滑。

“今年的小阳春主要出现在3月和4月上旬。”克而瑞有关人士指出，2019年3月，市场整体表现比前两月明显好转，TOP100房企3月的销售规模同比增长，但前3个月整体还是下滑的。

4月份的楼市已经出现“小阳春”退潮的迹象。世联行分析，核心城市3月涨势显著高于全盘，交易热度高涨，因城施策的主基调之下，一二线城市或将再迎来政策微调，对销售构成压力。

而自2016年兴起的都市圈三线，增长动力源于核心一二线城市的外溢，属于被动型增长。目前核心一二线加快推进各类政策房、租赁房建设，多个限价楼盘入市引起哄抢，都市圈三线的外溢逐步走弱。2019年1-3月销售额同比增长2.5％，已进入三年来的新低，量缩价降是主要形势。

因棚改而大放异彩的非都市圈三线城市，在货补比例缩水、棚改总量缩减和进入攻坚阶段棚改推进难度加大的棚改尾周期中，已现负增长：1-3月销售额同比增长-3.4％。

中信建投测算，2019年棚改绝对规模或同比减少176万套，预计导致房地产投资增速回落4.1个百分点。

先行指标方面，新开工面积、投资资金来源、销售面积增速均都显示未来房地产投资增速有回落压力。

此外，地产债的偿付压力加大，则强化了销售回款还债和借新还旧动机，进一步弱化了投资。