苏州位于江苏省东南部，东临上海，西抱太湖。2018年，GDP排名全国第七，将杭州、南京甩在身后。近年来，苏州已成为房企战略版图中的重要城市。过去一个月，苏州房地产市场上演了一场又一场数字跳动。土地市场争抢的激烈程度，好似回到了2016年。彼时，苏州和南京、厦门、合肥四个城市由于房价涨幅全面超越一线城市，而被业内称为中国楼市“四小龙”。
热地遭房企哄抢
4月24日，苏州主城区首次挂牌出让的5宗涉宅用地，总出让面积36.2万平方米，总建筑面积71.4万平方米，总起始价100.8亿元。地块分布于姑苏市中心、吴中太湖新城、尹山湖、相城望亭和新区狮山板块。
此次土拍共吸金135.7亿元，地块最高成交总价为50.2亿元，最高成交楼面价为26288元/平方米，最高溢价率为56.7%,同时吴中区太湖新城板块和尹山湖板块诞生新的高价地。
土地市场缘何如此火爆？在克而瑞苏州机构总经理戈文问看来，原因之一在于，5宗地块整体质量颇高，多数在地铁沿线，具备一定的交通优势。其中，吴中区两宗地块还拥有生态景观资源。此外，这次土拍宅地的市场指导价的设置空间均较大，留给开发房企较足的竞价空间。
新京报记者了解到，这是苏州今年以来的第五场土拍，热度依然不减。从今年的土地拍卖情况看，百亿级别的土拍场景算不上新鲜，毕竟这座城市今年1月4日首场土拍的总成交价便达到了120多亿元。其中，青剑湖地块更是历经175轮“厮杀”。
在4月2日吴江太湖新城土拍中，苏州城投以总价16.7亿元、楼面价17294.57元/平方米、溢价率为36%拿下该块土地，这也是今年苏州土拍市场首块需现房销售的地块。
苏州作为一个强二线城市，开发商普遍看好其未来的发展潜力。同策研究院首席分析师张宏伟指出，最近相关政府部门提出，要在沪苏浙交界区域建设长三角一体化发展示范区，苏州是其中一个重要城市。因此，在这一节点上，苏州区域热度也在提升。
从政策利好上，苏州是全国第一个提出“优购房”概念的城市，4月中旬，苏州吴中区出台人才购房认定新政，优购房最高优惠30%。在诸葛找房数据研究中心分析师国仕英看来，利好政策促进潜在需求得到释放，并带动苏州市场走高。
而从企业层面上分析，张宏伟指出，现在是回归二线或强二线城市非常重要的一个窗口期。在这个窗口期，房企积极在这些城市布局，为未来业绩增长做铺垫，也为了防止在这些市场踏空。
“一旦踏空，今年下半年、明年，甚至后年，等到大部分二线城市复苏时，房企在这些城市没有土地，是一件可怕的事。”张宏伟称。
不容忽视的是，开发商积极拿地，也与融资环境略微宽松有关。有业内人士表示，“去年四季度，房企资金面最为紧张。春节过后，融资环境虽没有达到2017年的宽松程度，但与2018年上半年差不多。在此背景下，企业解决了短期到期债务后，愿意把资金投资到土地市场。”
新房再现千人抢房盛况
“土地市场作为楼市的风向标，直接影响楼市的走向，而楼市对地市也有反刺激作用。” 戈文问这样评价土地市场的特殊意义。实际上，土拍市场活跃，与苏州房地产市场的回暖趋势密不可分。
“放眼全国，既有需求又有供应、供需关系良好、适合投资的二线城市并不多，苏州是其中之一。”问及苏州楼市之所以如此火热，近期参与拿地的一家房企高层人士如此表示。
由于毗邻上海的区位优势，加上苏州本身强劲的经济势头，使近一年来，苏州的房价也紧跟上海，尤其园区成为苏州房价的最高地。从2010年到2016年，苏州房价唯一下跌过的年份在2012年，其他年份都保持不同程度的上涨态势。2016年，随着一线城市土地市场持续升温，很多开发商转战二线城市，苏州和南京、厦门、合肥四个城市由于房价涨幅全面超越一线城市，而被业内称为中国楼市“四小龙”。
“苏州到上海仅需半小时，自身基础雄厚，借势上海，需求不减。只要苏州住宅用地供应保持基本稳定，楼市将长盛不衰。” 一家房企高层人士称。
据上述房企高层人士分析，2014年-2015年，苏州每年成交面积在500万平方米以上，5年合计销售3747万平方米。同期，苏州土地供应不多，2014年-2018年土地供应合计4725万平方米。按照可售面积80%计算，可售面积仅3780万平方米，与成交面积相当。这意味着，如果不考虑2014年之前的库存，苏州几乎没有新库存。
在此背景下，经历2017年、2018年的盘整期后，今年春节过后，苏州楼市复苏，“金三银四”更是迎来了小阳春。对市场反应最为敏感的开发商们迅速行动，他们顺水推舟加速推盘力度。其中，苏州工业园区和姑苏区由于供应稀缺，持续火爆，而一些诸如吴江等起步较低的价值洼地，由于性价比高、一二手倒挂，也遭到市场的哄抢。
近日，位于高新区科技城板块的科技城金茂府迎来二期开盘。据悉，此次开盘房源共计345套，备案均价在3.3万元/平方米左右。最终，经过激烈又漫长的摇号选房之后，345套房子基本售罄，去化率超95%。
随着吴江撤市建区，城市外扩，被称之为“园区后花园”的运东板块也随之升温。近期，吴江开发区的四季春晓花园也迎来千人抢房的景象。现场开盘共198套房源，所有房源几乎售罄，去化率达99%。
人们甚至对数字失去了感觉，房价、地价不断刷新历史纪录，买者依旧如云。看中工业园区奥体板块中海上东区项目的一位购房者焦虑地说，180套房子，共有1000多人预约，而且都是事先验资的，“想买，但不一定买得到，要抢！”
实际上，无论是刚需盘还是改善盘，近期都出现了抢房的盛况。随之，房价也在近期迎来上涨趋势。据克而瑞统计数据显示，截至4月25日，4月苏州（含吴江）新建商品住宅的成交均价为21884元/平方米，环比上涨6.51%。其中，主城区商品住宅成交均价为25055元/平方米，环比基本持平。吴江区商品住宅成交均价为16701元/平方米，环比上涨1.21%。从板块成交均价来看，大部分板块房价环比3月有所上涨，少部分板块房价环比3月有所下跌。相城区的阳澄湖、渭塘、望亭、黄桥、元和板块，园区的湖西、教育园区板块，新区的浒墅关、玉山板块，吴中区的光福、香山板块、木渎、天平山板块、城南、胥口、上方山、越溪板块，以及吴江区的太湖新城、城北、城南、汾湖、平望、震泽板块，成交均价环比都有不同程度的上涨。
二手房成交上涨
在房贷利率下调及市场预期改善影响下，2019年一季度苏州二手房市场升温较为明显。
在上海上班的一位购房者，去年底将苏州吴中区的新房小区出手，近期重新购置工业园区东湖大郡一套105平方米三居室。之所以换购，原因在于，工业园区“利好更大，涨得更多。”
实际上，在苏州园区购房的人群中，有相当一部分来自上海。在很多上海人眼里，苏州的生活便利性不比上海差，环境甚至更好，回上海也较为方便。相比上海的房价，苏州的房价显得便宜很多。
“被涨价吓怕了。”当地一位中介经纪人表示，现在没有专职的投资客，很多是有房有资金，尝到购买房产甜头的人，还是选择买入房产比较稳妥。
实际上，经历了暴涨的2016年，苏州楼市的起点已远高于之前。而在限购、限贷之下，杠杆率降低，苏州市场上的投资客相对较少，当前活跃在苏州市场的主要是刚需和改善，其中，换房改善的不在少数。
上述房产经纪人告诉记者，“在上涨幅度上，年前和年后，工业园区学区房每平方米相差1万多元。小面积的房源，每平方米可上涨1.5万元左右。”
记者了解到，在学区房中，园区的玲珑湾以及新区的荷澜庭是两大典型代表。其中玲珑湾均价在6万元/平方米以上，具体根据户型、面积、装修而定。中介人士称，“这两月一直在上涨，2个月前总价510万元的房源，现在要卖至550万元。而新区的荷澜庭小区的房价也是从今年3月开始有所上涨，相比年前，每平方米上涨5000元左右。”
“苏州房价属价值洼地，未来还是看涨。”一位购房者向记者这样表示。
来自贝壳研究院的数据显示，今年一季度，苏州链家二手房成交量环比及同比，均增加近一倍。随着成交的升温，二手房成交均价涨幅有所扩大，一季度二手房成交均价环比上涨4.7%。不过，成交量并未到达促使价格大幅上涨的水平，同比看，二手房成交均价上涨7.4%，低于2018年苏州城镇常住居民人均可支配收入8%的增速。
对此，贝壳研究院高级市场分析师钟涛表示，整体来说，苏州目前处于“低位复苏，被压制需求正常释放”的过程中。
值得注意的是，这样火爆的局面，能否持续仍是一个未知数。据新华社消息，4月19日住建部会同国务院发展研究中心对房地产市场进行专题调研，并对第一季度房价、地价波动幅度较大的城市作出预警提示。对部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，住建部提出需引起高度关注。也就是说，调控趋严的方向性政策并不会改变，开发商们目前高溢价拿地很可能实现不了预期的利润。
钟涛表示，在中央“房住不炒”基调下，楼市调控政策不会发生大的转变，预计苏州二手房市场成交在今年3-4月集中释放后会回归稳态水平，均价失去上涨动力，趋向平稳。
本文来源：新京报
作者：张晓兰
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