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疯狂的小镇: 一个“特色小镇”的烂尾样本

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在全国数千个“特色小镇”中,诸如“花海小镇”这般,以“小镇”之名,行房地产之实者,并非个案。


“塞拉维·花海小镇”是当下正在如火如荼建设的数千个“特色小镇”之一。 摄影/马纪朝61岁的姚龙没有想到自己担心的事真发生了——租用他农田开发的一个“小镇”突然就烂尾了。姚龙所指的“小镇”是位于河南省孟津县朝阳镇姚凹村的“塞拉维·花海小镇”,是当下中国正在如火如荼建设的数千个“特色小镇”之一。它所在的朝阳镇位列住建部认定的第二批全国特色小镇目录。

有媒体评论认为,“塞拉维·花海小镇”的烂尾并非孤例,一些失去了特色的“特色小镇”,最终不过是打着“小镇”旗号、行“圈地”之实的另一个房地产项目的翻版。

随机而变的“特色小镇”

“塞拉维·花海小镇”位于连霍高速与洛吉快速通道交会处,总占地2300亩。在一些介绍中,它被称为“集双拼、独栋、花园洋房等多种产品类型为一体的高端低密地产项目,打造旅游、休闲、养老、地产为一体的法式典雅生活住区范例”。

该项目由洛阳塞拉维置业有限公司(下称“塞拉维置业”)、洛阳家祥文化旅游开发有限公司共同投资。工商资料显示,这两家公司的实际控制人均为黄继伟。

公开资料显示,在运作“塞拉维·花海小镇”项目之前,黄继伟并没有地产项目开发经验,也没有特色小镇的运营经验。

黄继伟2002年大学毕业后,曾创办洛阳伟诚商贸有限公司,为当地一些地产项目配送钢材,之后,又投资成立了一个年产值达9000万元的混凝土搅拌站。2013年,黄继伟成立塞拉维置业,先后拿下数千亩土地,开始运营“花海小镇”项目。

孟津县自然资源局网上土地挂牌出让公告显示,塞拉维置业拍得的三处位于姚凹村境内的土地共计200余亩,用途为“城镇住宅用地(居住兼容商业用地)”,成交价共计6228万元,均价为467元/㎡。孟津县自然资源局办公室主任张亚峰告诉第一财经1℃记者,塞拉维置业拍得的土地,不仅是上述所及三块,而是“五六块”,但他拒绝透露更多信息。

除了一部分建设用地外,“花海小镇”的大部分土地均为附近村庄的村民耕地。姚凹村村民姚龙等人向1℃记者证实,他们日常耕种的大部分良田,共计1000多亩,均被塞拉维置业租用,租金按照1000斤粮食计算,每年每亩地支付1200元。姚龙说,虽然已把土地租给塞拉维置业6年,他却从未见到过任何书面的土地租赁协议,他也因此更加担心,万一某天,塞拉维置业的经营出现问题,他可能连每年每亩1200元的租地收入也拿不到了。

不过,当地政府曾对这个项目寄予厚望。

中央三令五申,一再要求要严防特色小镇“房地产化”。 摄影/马纪朝

2013年8月15日,“塞拉维·花海小镇”开工奠基,当时,它的名字为“塞拉维创意文化旅游园区”。当地政府网站在一则名为“洛阳塞拉维创意文化旅游园区开工奠基”的信息中称,“塞拉维”项目是孟津县当年新签约的单体投资超10亿元的重大项目之一。

孟津县一位时任主要领导也在当天的讲话中说,“塞拉维”项目的成功奠基,既是第31届洛阳牡丹文化节签约项目的成功落地,更是全县持续开展“招商引资落地年”的又一成果。

在孟津县政府网中,该项目刚开工半年,当地主要领导就率领县规划办、国土局、财政局等数十个单位,到塞拉维项目现场办公,并将这个项目列入孟津县重点项目和省市重点项目申报名录。

不过,在当时,“塞拉维项目”的初步规划,尚不是“千亩花海”,而是按照4A级景区标准,规划建设一个以葡萄酒文化为主题的文化休闲度假区。

2014年,“塞拉维创意文化旅游园区”悄然更名为“塞拉维·花海小镇”,整体的规划也由之前的打造葡萄酒主题文化,变更为打造千亩花海,规划中,该项目由高端住宅与花海景观两大部分组成,其中住宅及配套占地面积1100亩,花海园林面积1200亩。“各种风格的花海,摆脱传统旅游消费和体验项目单一而重复的模式,将‘观光、游憩、景观、生态’四个元素综合体现。”在一则新闻通稿中,塞拉维置业这样描述“花海小镇”的前景。

烂尾“花海”

为何突然变更为“花海小镇”?

一位当地知情人士说,当时,国家层面不断推出针对“特色小镇”的支持政策,包括支持符合条件的特色小镇建设项目申请专项建设基金、对工作开展较好的特色小镇给予适当奖励等,这让黄继伟看到了希望,认为可以凭借自己的当地政商资源,获得一些奖励,以缓解资金压力。

黄继伟似乎承受着巨大的资金压力。

裁判文书网的多则判决书、裁定书显示,“塞拉维·花海小镇”刚开工不久,黄继伟就开始因资金链紧张不得不到处举债。

2013年8月15日,塞拉维项目开工奠基。第二天,即2013年8月16日,黄继伟就分别以塞拉维置业、洛阳伟诚集团有限公司、洛阳家祥混凝土有限公司等为借款主体,向靳克丽等数十人分别以月息2分左右,借入少则几十万、多则上百万的资金,但最终,黄继伟因无力偿还借款,被债权人告上法庭。

另一份借款合同纠纷裁定书显示,塞拉维置业曾先后多次通过河南本华商贸有限公司,向康延召等人以月利率2分借入资金,其中,仅康延召一人就借给了塞拉维置业210万元。

黄继伟还曾委托武汉财富银泉投资管理有限公司等多家投资公司,分别向武汉、洛阳等地债权人借入资金,但最终也都无力归还。

新三板挂牌公司希芳阁的一则公告显示,该公司曾经参与“塞拉维·花海小镇”的一个生态修复景观综合治理项目,但项目结束后,“塞拉维·花海小镇”却无力按照项目合同履约付款。

2015年7月9日,新广钢铁公司在与塞拉维置业签订钢材销售合同后,开始向后者供货,但直到供货结束,塞拉维置业也无力支付14.9万元的货款,最终被告上法庭。

资料显示,仅从2015年12月至2018年12月,涉及塞拉维置业及其实际控制人黄继伟有据可查的司法判决书,便高达61份,涉案案由,从普通的民间借贷、金融借款合同,到施工合同纠纷等,而黄继伟本人的股权,更是被洛阳市涧西区人民法院、西工区人民法院、洛龙区人民法院以及洛阳市中级人民法院等轮番冻结,塞拉维置业和黄继伟本人,也先后被多家法院列入失信被执行人名单。

在面临资金压力的同时,“塞拉维·花海小镇”旗下的高端别墅项目,还因手续不全,陷入销售不畅状态。

3月14日上午,第一财经1℃记者驱车实地走访了这个号称占地2000多亩的“花海小镇”。塞拉维置业一位负责人在接受第一财经1℃记者采访时说,塞拉维置业的收入来自两个方面:一是联排别墅和花园洋房等地产项目的销售收入;另一个是未来“花海小镇”的门票收入。但由于“花海小镇”处于投入期,很多区域甚至连花草树木都尚未种植,一直都未对外开放,更谈不上门票收入。

记者在现场看到,工作日时间,游客接待中心却大门紧闭。一名工作人员告诉记者,塞拉维置业的部分在建楼盘涉及法院诉讼,已经不再对外销售。

一地鸡毛

1℃记者调查发现,在全国数千个“特色小镇”中,诸如“花海小镇”这般,以“小镇”之名,行房地产之实者并非个案。

同样位于孟津县、距“塞拉维·花海小镇”不过数里距离的东方今典·汤街小镇,是另一个高端地产项目,在该项目售楼部,1℃记者发现,大部分在售楼盘均为别墅,户型为双拼248㎡,均价13000元/㎡。

2018年9月,河南省人大财政经济委员会曾对当地的一些“特色小镇”进行调研,之后,他们发现,在实际工作中,有相当部分市县对特色小镇的理解不到位,把特色小镇当成筐,什么都往里面装,直接给产业区、旅游景区、美丽乡村、社区等都戴上特色小镇的“帽子”。河南省人大财政经济委员会因此建议省政府建立规范的纠偏机制,对一些出现倾向性的偏差,如房地产化倾向明显的、风险过大的、产镇不融合的现象加强监督检查。

“在一些地方,特色小镇甚至被视为圈地神器。”河南财经政法大学一位教授说,由于一些地方对特色小镇的土地获取方式有特殊政策,甚至不需要经过“招拍挂”,这减少了地产商获得土地的成本,因此,一些房地产企业甚至把签约特色小镇当成了增加土地储备的新途径。这样发展下去,特色小镇最终将成为一些地方政府追求政绩虚高、财政收入虚增的卖地手段,甚至成为一些地产商又一次疯狂圈地的工具。

新华社也在一篇评论中指出,中央三令五申、一再要求要严防特色小镇“房地产化”,但在一些地方,房地产项目成为特色小镇建设中的绝对主角。以“特色小镇”之名,行房地产项目“圈地”之实,也让特色小镇偏离了建设的初衷。

2018年底,洛阳市中级人民法院挂出一则房产拍卖公告,“塞拉维·花海小镇”的2号楼、5号楼、6号楼部分住宅用途房地产在建工程被公开拍卖,共涉及70套住宅,面积总计11928.86㎡,评估价为3226万元。但在经历连续拍卖后,这些资产均无人参与竞拍。

喧嚣过后,“花海小镇”仅剩下一地鸡毛。

(应被访者要求,文中所涉村民为化名)

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