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一季度房地产销售回暖 仍需警惕新库存形成

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楼市开局不利后,在3月迎来回暖。

4月17日,国家统计局发布了2019年一季度全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,一季度全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份提高0.2个百分点。商品房销售面积29829万平方米,同比下降0.9%,降幅比1-2月份收窄2.7个百分点。商品房销售额27039亿元,增长5.6%,增速提高2.8个百分点。

国家统计局新闻发言人毛盛勇用“房地产市场预期比较平稳,地价总体比较稳,房价运行也比较稳”来形容当下的市场。

而在4月17日举办的国是论坛2019年一季度经济形势分析会上,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向21世纪经济报道等媒体指出,房地产投资持续保持较高增长,主要是开发商在前两年大规模拿地后,新开工面积增加所致。但需要注意的是,在销售放慢的情况下,新开工不断增加,有可能在一些地方形成新的库存。

销售回暖明显

2019年前两月,房地产被认为开局“凉凉”。

1-2月,商品房销售面积增长-3.6%,销售额则只增长了2.8%,均创下2015年6月以来的新低,前者是近4年间首次负增长。

不过,情况在3月迎来好转。国家统计局数据显示,楼市销售出现了明显的回暖迹象。

其中,商品房销售面积29829万平方米,同比下降0.9%,降幅相比前月的3.6%明显缩小。而销售额则达到27039亿元,增长5.6%,增速相比前一月提高2.8个百分点。据此计算的一季度全国商品房成交均价,约为9065元/平方米,同比上涨6.6%,涨幅比1-2月收窄0.1个百分点。

单月来看,3月当月,全国商品房销售面积达到15727万平米,同比增长1.8%,是进入2018年四季度以来新高,3月“小阳春”迹象明显。

另一个能侧面显示3月“小阳春”的数据,是房地产下游产业的销量良好。4月16日,商务部发布数据称,2019年3月全国规模以上建材家居卖场销售额为908.6亿元,环比上涨91.11%,同比上涨15.23%。

此外,从销售结构来看,住宅销售是拉动此轮销售回暖的主要动力。国家统计局数据显示,一季度,全国住宅销售额增长7.5%,办公楼销售额下降13.0%,商业营业用房销售额下降2.6%。而从销售面积来看,住宅销售面积下降0.6%,办公楼销售面积下降11.1%,商业营业用房销售面积下降6.9%。

不过,尽管整体销售数据回暖,但也有机构认为,这只是暂时现象。民生证券4月17日对国家统计局数据评论称,考虑到3月的季节因素,销售行情在二季度存在下行风险,其热度的可持续性值得继续关注。

21世纪经济报道记者注意到,这种对后续销售状况的担忧,主要来源于对三四线城市楼市下一步走向的担忧。

顾云昌认为,要关注楼市的城市周期差异。顾云昌表示,目前一二线城市的二手房交易量有明显提升,房价也开始有往上走的可能。但是三四线城市刚刚到了顶点还没下来。

这也与机构监测的数据相符。易居研究院的数据显示,2019年一季度,其监测的40个城市,新房成交面积累计同比下降4%。其中一线城市累计同比增长29%,二线城市累计同比下降4%;三四线城市累计同比下降12%。

投资高位存隐忧

与销售回暖不同,房地产开发投资则持续保持高位。

国家统计局数据显示,一季度全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,增速持续攀升至四年来的新高。

分区域来看,东部地区房地产开发投资13540亿元,同比增长10.3%,增速比1-2月份回落0.6个百分点;中部地区投资4816亿元,增长8.4%,增速回落0.4个百分点;西部地区投资4901亿元,增长18.9%,增速提高2.1个百分点;东北地区投资547亿元,增长21.8%,增速提高10.9个百分点。

对此,毛盛勇在答记者问时表示,从去年以来,房地产开发投资一直保持在10%左右的水平。从今年一季度来看,房地产投资增长略有加快,主要原因有,一是房价运行总体比较平稳;二是房屋施工面积和新开工面积回升比较多。

而顾云昌则认为,房地产投资的高速增长,主要由于2018年土地市场的火热。因为开发商买了地以后今年开工,去年土地购置面积同比增加了14.2%,导致了今年的新开工面积增加了11.9%,从而房地产投资增长11.8%也成为必然。

但也有一些观点指出,2019年以来,土地市场颓势尽显,这可能会影响房地产投资的下一步走势。

国家统计局数据显示,一季度全国房地产开发企业土地购置面积2543万平方米,同比下降33.1%,连续两月保持超过30%的负增长。土地成交价款1194亿元,下降27.0%。

机构数据方面,根据CREIS中指数据显示,一季度全国300个城市土地成交面积20686万平米,环比下降31.92%,同比下降14%;土地出让金总额为8281亿元,环比减少27.37%,同比减少16%。

而财政部发布的2019年一季度财政收支情况则显示,今年一季度全国国有土地使用权出让收入下降9.5%。

而易居研究院研究员沈昕则告诉21世纪经济报道记者,一季度,全国房地产开发企业到位资金同比增长5.9%;房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速5.9个百分点,房企资金压力很大。2019年上半年,随着开发商资金面不断趋紧和商品房销售乏力,预计全国房地产开发投资增速将出现回落。

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