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白菜价楼盘非鹤岗独有:人口收缩是城市收缩信号

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(原标题:白菜价楼盘非鹤岗独有:人口“收缩”是城市收缩关键信号)

听惯了动辄每平米上万元的房价,能想象仅花几万元就能买下数十平米的房子吗?

近日,在黑龙江省鹤岗市,2万元即能买下54平方米二手房的“白菜价”楼盘引发市场关注。有悲观者表示鹤岗或是三四线楼市的宿命。

这些每平方米几百元的房子,后来被证实多为毛坯棚改房,不能马上拿到房本,因此不能代表鹤岗全市水平。鹤岗正常的商品房价格,在每平方米2000-3000元左右。即便如此,在全国范围内,鹤岗房价也处于洼地。

作为典型的煤炭资源枯竭型城市,鹤岗具有明显的后遗症——人口外流,这让鹤岗房价失去了最基本的供求关系支撑。资源枯竭型城市并不都集中在东北,中西部地区也有不少,为何东北一些城市的情况看起来更严峻?在人口学者、中国与全球化智库特邀高级研究员黄文政看来,原因是东北的低生育率问题更明显。

近期,在国家发改委公布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中,首提“收缩型城市”。首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院副教授王晖指出,人口是判定收缩型城市的最主要指标。收缩型城市不少都是资源枯竭型城市,政府虽然投入很大发展现代服务业、文创产业等,但效果短期难以见效。

城市人口收缩后遗症

鹤岗的低房价是特例吗?

21世纪经济报道记者采访发现,不少资源枯竭型城市同样有低价房,油田城市大庆就是其中之一。

33岁的大庆市民于先生告诉记者,自己在采油厂区50平左右的小房子,近期以7万元人民币的价格成交,这还是高价卖出,因为包含家具家电,可以拎包入住,否则只能卖5万元。

与鹤岗类似,在大庆这样的低价房,多以经济适用房、职工福利房为主。一旦买卖,无法享受贷款业务,只能全款。在大庆,商品房价格在每平米5000-6000元左右,洋房、别墅等价格更贵,也有靠近重点中学的学区房价格过万元。特殊情况下的低价楼盘,并不能代表全市水平。

于先生表示,即便是低价房,价格也较前些年有大幅度下滑,一方面是房子没人买,另一方面是房东着急卖。

“大庆这种资源城市在资源逐渐萎缩时,人口会逐步流失。90后或外出读大学,或学专业技术,毕业后去经济发达城市发展,当地住房需求量自然降低。此外,为了追求更好的教育、医疗资源,不少市民搬去市中心居住。”于先生说,东北冬天气候寒冷,如果房子空着也必须交取暖费,每年在取暖、保养上要花费两三千元,因此大家都急着出手,不惜低价卖出。

目前,经国家“盖章”的资源枯竭型城市(县、区)共有69个,包含了大量东三省城市,如辽宁盘锦、黑龙江五大连池、吉林敦化等。“白菜价”楼盘,是资源枯竭城市的人口萎缩后遗症。

以鹤岗为例,2011年全市总人口为108.8万人,2017年为100.9万人,6年时间内减少近8万人。此外,在100万人口中,还有22.4%是60岁及以上的老年人。大庆也是如此,2018年全市户籍人口较数年前减少。

人口外流的背后,是经济的不景气。2011年,鹤岗的GDP为313.1亿元,2017年则减少至282.9亿元。资源的枯竭,带来了产业衰落,对于普通百姓而言,最直观的感受就是收入水平变化。

于先生告诉记者,自己曾在大庆一化工厂打工,当时的工资水平为2500元每月,这也是全市普遍的工资水平。一位同事选择离开大庆,前往该企业在山东某城设立的更小的分公司做相同的职位,收入达5000元每月,且工作压力更小。

“就业压力很大,一个岗位好多人抢,自然而然提供的薪资就只够保持最基本的生活条件。”于先生说。

资源型城市转型仍需探索

资源枯竭型城市不仅东三省有,其他省份也有不少,包括安徽铜陵市、山东枣庄市、陕西铜川市等,但似乎东三省资源型城市的人口和就业问题更为凸显。

据中国就业研究所与智联招聘联合发布的2018年四季度《中国就业市场景气报告》,在东部、中部、西部、东北四大区域中,东北就业景气指数最差。

黄文政认为,东三省的人口外流,相对于中西部省份来讲并不严重。分省份看,黑龙江比较明显,吉林的人口外流次之,辽宁基本平稳。一个不可忽视的因素是,东北的低生育率。

2015年,鹤岗的人口出生率为4.21‰,死亡率7.94‰,自然增长率为-3.73%。自2015年后,鹤岗的国民经济和社会发展统计公报中,就不再披露出生率数据。

据黄文政估计,鹤岗的生育率只有0.7,为日本水平的一半。黄文政向记者解释道,出生率是出生人口/总人口,生育率则可通俗理解为育龄女性平均生育孩子数量。育龄人口外流确实会影响出生率,但无法解释生育率的低迷,由此可以看出东北生育意愿之低。

“随着人口加速老龄化和萎缩,东北与其他地区发展差距拉大,人口外流可能持续。在东北内部,人口将进一步向少数经济发展较好的中心城市,如大连、哈尔滨、长春、沈阳聚集。”黄文政说。

这意味着,东北将有更多中小城市伴随着人口的萎缩而进入收缩。

对于很多资源枯竭型城市来说,如何应对“收缩时代”的来临,积极转变惯性发展思维是绕不开的命题。在业内人士看来,此前中国经济的高速发展,要求城市吸引人口、扩大生产、增加就业、扩大产能等,城市都是在扩张的。但收缩型城市的出现是一种必然。

王晖告诉记者,有资源枯竭城市投入大量资金促进商业、现代服务业、文创产业、旅游业等发展,但短期难以见效,资源型城市转型需要更多的创新和探索。

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