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信任难再续,武汉177业主将雅乐居诉至法院

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当购房者与开发商一次次走向不信任与对抗,这个行业怎么了?

房地产市场走至今天,每次前行都伴随阵痛。2019年3月19日,武汉精装房维权风波再起,雅居乐国际花园177名业主将一纸诉状交至法院,试图以法律途径解决装修困局。

一切始于1年前。该项目去年3月底开盘后,大量刚需欣喜上车,楼盘均价12800元/㎡,附带装修费2500元/㎡。业主称,据公开招投标资料,装修公司工程造价每平米仅383元。看到这一数据,所有业主都不能接受。

而开发商方面回复第一财经,上述工程款仅为人工费用,并不包含材料费用。

但是,房价高压下的购房者,对开发商信任不再,双方的温情便很难重建。目前该项目还未收房,解除装修协议、退还装修费,是业主的核心诉求。

实际上,精装房维权一直是许多房地产项目的痛处。新房限价下开发商普遍备案毛坯卖精装,以拓展利润空间。若业主质疑装修成本,加上楼盘房价小幅波动,便会成为次次维权的导火索。

精装成本漩涡

购房之前,赵琪并非不了解精装房的问题。但冲着雅居乐品牌口碑,她选择相信。“4公里湖岸,百万方滨水墅区”、“雅居乐中国房企品牌价值TOP10,实力雅筑百万方滨水墅区”,去年9月看房时,销售如此宣传。

当刚需买房依然要靠抢时,赵琪没想那么多。凑齐30%首付后,她快速入手一套99.85㎡的房子,其中套内面积77.44㎡,公摊面积22.41㎡。该房屋毛坯均价11274.67元/㎡,加上精装修费用总价约138万元。

但购房喜悦并没有持续多久。去年年底看毛坯房时,她发现公共区域施工使用花线。所谓花线,因其负荷太少且容易出现事故,目前安全用电相关规范已明确建筑工程不许使用。

同时有业主表示,开发商选定的装修公司工程造价每平米仅383元。至此,雅居乐国际花园业主对开发商的信任濒临崩塌。“看到毛坯房现状,再看到招投标资料,我们彻底死心了。”赵琪告诉第一财经。

记者在武汉市公共交易平台上查询到相关文件。据武汉雅居乐国际花园一期(二标段)直接发包备案表,6、7、10、11、12栋室内装饰装修工程由深圳中天精装股份有限公司承包,总建筑面积约106343㎡,工程造价约4076万元。

若将总造价与面积相除,得出数据确为383元/㎡。那么这一数据能在多大程度上代表装修成本?“实际上,建筑面积不单指室内面积,还包含电梯口、大厅等公摊部分,如果以此计算分母偏大。此数据不能直接等同于装修成本,但可作为参考。”有装修业高管告诉第一财经。

同时此业内人士称,开发商将工程直接发包给装修公司,属于集体性转分包模式。工程造价包括材料费用,且后续不会有太大波动,因此一定程度上可代表装修投入。但上述文件是开发商与装修公司之间的协议,业主还需以开发商出具的装修材料明细为准。

但开发商并不认同。武汉雅居乐花园项目负责人对第一财经表示,上述工程款只是部分人工成本,不包含设计、材料、运输等其他费用。装修材料是开发商直供给装修公司,不需要招标,也不会公布相关信息。“目前项目未交房,装修质量问题现在还谈不上。”

实际上,业主签订的《委托装修协议》对装修标准有明确规定。其中卧室房门、卫生间淋浴隔断、卫生间门、厨房星盆、阳台洗衣柜等均为“定制”,未列明具体品牌。对此,业主对后续装修结果表示担忧。

第一财经了解到,该楼盘建设单位为武汉长凯物业发展有限公司,成立于2000年,注册资本61928万元,南京雅居乐房地产开发有限公司持股50%,中盈长江国际新能源投资有限公司持股50%,董事长乔晓建为雅居乐武汉区域总裁。2019年2月25日,该公司曾因未按时履行法律义务而被法院强制执行。

而装修方深圳中天精装股份有限公司成立于2000年,注册资本11355万元,公司资质为建筑装修装饰工程专业承包壹级。天眼查信息显示,其曾涉劳务合同纠纷、装饰装修合同纠纷、失业保险待遇、追索劳动报酬纠纷等多起官司。

“失言”的合同

如果说在装修问题上,业主感受到的是愤怒。翻开合同那一刻,无力感才真正袭来。赵琪表示,签署合同时,压根不知道自己放弃了那么多权利。

记者得到的合同资料显示,《武汉雅居乐花园认购书》签署于《商品房买卖合同》、《委托装修协议》等文件之前。其中的认购条款指出,购房者在签署本认购书时已认真阅读上述文件。但实际上,此时购房者并未看到所有文件。

真正签订购房合同时,“短短几分钟内不停签字盖手印,密密麻麻的小字根本来不及看清内容。”业主说,后续才发现其中存在“不公平条款”,包括但不限于剥夺其毛坯验收结果知情权、合同撤销权,公摊按精装收费等。

据《委托装修协议》委托事项第3点,开发商向装修公司交付房屋时,即代表购房者已经认可并接受开发商的毛坯工程;而房屋装修工程款第1点中,精装修总款按建筑面积收费。也就是说,公摊部分也是精装价。

此外《确认书》第4条提到,业主承诺,已清晰知晓装修总价款包括装修材料,不会以存在欺诈、显失公平为由要求解除或终止上述协议。否则,业主违约,开发商有权解除购房合同。

“但如果因此拒绝签署,按之前认购书规定,已交定金将不退还。”赵琪说。至此,一系列合同形成有利于开发商的完美闭环。更重要的是,购房者的签名与手印赫然在列,维权陷入“死胡同”。

这一现象并非孤例。深圳市消费者委员会曾指出,房地产消费领域是不公平、不合理格式条款的重灾区。由于商品房买卖过程信息不对称,开发商经常利用自身强势地位,通过格式合同条款排除或限制消费者权利,减轻或免除自身责任。

此外,业主还对另一问题耿耿于怀。武汉市房管局数据显示,该楼盘土地使用年限为2005年~2075年。也就是说,目前房屋产权年限剩57年,跟买房时销售声称的70年相差甚多。“但置业顾问从未提及这一点。”赵琪说。

房价之根

与开发商多次谈判无进展后,2019年3月19日,177名业主集体起诉,将武汉长凯物业发展有限公司告至法庭。目前,武汉市江夏区人民法院已立案,案件将于4月底分批陆续开庭。

就在起诉后不久,“噩梦”依然未息。3月23日,十几名业主在售楼部维权时,遭不明身份人员攻击。据现场视频,十几名社会样貌人员将潘明踢倒在地,殴打持续3到4分钟。医院鉴定结果显示,潘明右侧第5、6前肋不全骨折。

实际上,房地产加速奔跑下,这只是近年来行业顽疾的缩影。2016年,抢房之风刮到武汉,封盘涨价极为普遍。随着“三限”相继到来,开发商生存线被勒紧,为获取最大利润,备案毛坯、卖精装成为溢价的有效途径。彼时,甚至有100平方米的房子,装修房比毛坯房备案价高出65万元。

“很多省会城市也都是这样。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进说,开发商抓住购房者入市的急切心情,但往往有很多问题,比如说买房时不会有问题,但交付房屋时就会有纠纷,背后体现了供求矛盾下开发商违规操作的现象。

2017年5月,为遏制开发商以捆绑装修等方式变相涨价,武汉市出台“精装房限价令”,开发商必须在预售备案时明确是否为装修房,并就接受装修价格指导、制作样板房和严格执行装修标准等做出书面承诺。

政策加持下,为何维权风波依然不断?合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经,一切根源都在于限价。开发商为追求利润最大化,会拆开精装和毛坯,甚至压缩精装修成本。而对购房者来说,装修成本之外,一旦房价没涨甚至有小幅调整,也会进行维权。

搜房网数据显示,雅居乐国际花园房价自2018年来经历过小幅调整。2018年5月,该项目均价12800元/㎡,8月份上升至14500元/㎡。此后直到2019年2月份,一直保持平稳。2019年3月,该项目均价再次降至12800元/㎡。

今年1月22日,武汉市房产交易中心一通知显示,全市79个涉稳项目,凡购房人提出解除合同,可以办理备案注销手续。但要购房者与开发商协议一致、一同前去办理。雅居乐国际花园项目名列其中。

那么在这场官司中,业主胜算几何?北京中伦文德(天津)律师事务所张培尧律师告诉第一财经,即使法院已立案,但在业主都签字的情况下,难以将协议内容定性为霸王条款。法院以协议显失公平为由做变更有可能,但从格式合同角度判定条款都无效,可能性相对较小。

而在严跃进看来,维权胜率还是很大的,尤其是当前对于购房秩序管控比较严厉。但买房要去如此维权很耗费精力,建议后续房管部门对于此类装修定价给予更明确的公布,对于部分装修成本过高、质量投诉过多的房企集中整顿。

(文中赵琪、潘明系化名)

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