房地产市场走至今天，每次前行都伴随阵痛。2019年3月19日，武汉精装房维权风波再起，雅居乐国际花园177名业主将一纸诉状交至法院，试图以法律途径解决装修困局。
一切始于1年前。该项目去年3月底开盘后，大量刚需欣喜上车，楼盘均价12800元/㎡，附带装修费2500元/㎡。业主称，据公开招投标资料，装修公司工程造价每平米仅383元。看到这一数据，所有业主都不能接受。
而开发商方面回复第一财经，上述工程款仅为人工费用，并不包含材料费用。
但是，房价高压下的购房者，对开发商信任不再，双方的温情便很难重建。目前该项目还未收房，解除装修协议、退还装修费，是业主的核心诉求。
实际上，精装房维权一直是许多房地产项目的痛处。新房限价下开发商普遍备案毛坯卖精装，以拓展利润空间。若业主质疑装修成本，加上楼盘房价小幅波动，便会成为次次维权的导火索。
精装成本漩涡
购房之前，赵琪并非不了解精装房的问题。但冲着雅居乐品牌口碑，她选择相信。“4公里湖岸，百万方滨水墅区”、“雅居乐中国房企品牌价值TOP10，实力雅筑百万方滨水墅区”，去年9月看房时，销售如此宣传。
当刚需买房依然要靠抢时，赵琪没想那么多。凑齐30%首付后，她快速入手一套99.85㎡的房子，其中套内面积77.44㎡，公摊面积22.41㎡。该房屋毛坯均价11274.67元/㎡，加上精装修费用总价约138万元。
但购房喜悦并没有持续多久。去年年底看毛坯房时，她发现公共区域施工使用花线。所谓花线，因其负荷太少且容易出现事故，目前安全用电相关规范已明确建筑工程不许使用。
同时有业主表示，开发商选定的装修公司工程造价每平米仅383元。至此，雅居乐国际花园业主对开发商的信任濒临崩塌。“看到毛坯房现状，再看到招投标资料，我们彻底死心了。”赵琪告诉第一财经。
记者在武汉市公共交易平台上查询到相关文件。据武汉雅居乐国际花园一期（二标段）直接发包备案表，6、7、10、11、12栋室内装饰装修工程由深圳中天精装股份有限公司承包，总建筑面积约106343㎡，工程造价约4076万元。
若将总造价与面积相除，得出数据确为383元/㎡。那么这一数据能在多大程度上代表装修成本？“实际上，建筑面积不单指室内面积，还包含电梯口、大厅等公摊部分，如果以此计算分母偏大。此数据不能直接等同于装修成本，但可作为参考。”有装修业高管告诉第一财经。
同时此业内人士称，开发商将工程直接发包给装修公司，属于集体性转分包模式。工程造价包括材料费用，且后续不会有太大波动，因此一定程度上可代表装修投入。但上述文件是开发商与装修公司之间的协议，业主还需以开发商出具的装修材料明细为准。
但开发商并不认同。武汉雅居乐花园项目负责人对第一财经表示，上述工程款只是部分人工成本，不包含设计、材料、运输等其他费用。装修材料是开发商直供给装修公司，不需要招标，也不会公布相关信息。“目前项目未交房，装修质量问题现在还谈不上。”
实际上，业主签订的《委托装修协议》对装修标准有明确规定。其中卧室房门、卫生间淋浴隔断、卫生间门、厨房星盆、阳台洗衣柜等均为“定制”，未列明具体品牌。对此，业主对后续装修结果表示担忧。
第一财经了解到，该楼盘建设单位为武汉长凯物业发展有限公司，成立于2000年，注册资本61928万元，南京雅居乐房地产开发有限公司持股50%，中盈长江国际新能源投资有限公司持股50%，董事长乔晓建为雅居乐武汉区域总裁。2019年2月25日，该公司曾因未按时履行法律义务而被法院强制执行。
而装修方深圳中天精装股份有限公司成立于2000年，注册资本11355万元，公司资质为建筑装修装饰工程专业承包壹级。天眼查信息显示，其曾涉劳务合同纠纷、装饰装修合同纠纷、失业保险待遇、追索劳动报酬纠纷等多起官司。
“失言”的合同
如果说在装修问题上，业主感受到的是愤怒。翻开合同那一刻，无力感才真正袭来。赵琪表示，签署合同时，压根不知道自己放弃了那么多权利。
记者得到的合同资料显示，《武汉雅居乐花园认购书》签署于《商品房买卖合同》、《委托装修协议》等文件之前。其中的认购条款指出，购房者在签署本认购书时已认真阅读上述文件。但实际上，此时购房者并未看到所有文件。
真正签订购房合同时，“短短几分钟内不停签字盖手印，密密麻麻的小字根本来不及看清内容。”业主说，后续才发现其中存在“不公平条款”，包括但不限于剥夺其毛坯验收结果知情权、合同撤销权，公摊按精装收费等。
据《委托装修协议》委托事项第3点，开发商向装修公司交付房屋时，即代表购房者已经认可并接受开发商的毛坯工程；而房屋装修工程款第1点中，精装修总款按建筑面积收费。也就是说，公摊部分也是精装价。
此外《确认书》第4条提到，业主承诺，已清晰知晓装修总价款包括装修材料，不会以存在欺诈、显失公平为由要求解除或终止上述协议。否则，业主违约，开发商有权解除购房合同。
“但如果因此拒绝签署，按之前认购书规定，已交定金将不退还。”赵琪说。至此，一系列合同形成有利于开发商的完美闭环。更重要的是，购房者的签名与手印赫然在列，维权陷入“死胡同”。
这一现象并非孤例。深圳市消费者委员会曾指出，房地产消费领域是不公平、不合理格式条款的重灾区。由于商品房买卖过程信息不对称，开发商经常利用自身强势地位，通过格式合同条款排除或限制消费者权利，减轻或免除自身责任。
此外，业主还对另一问题耿耿于怀。武汉市房管局数据显示，该楼盘土地使用年限为2005年~2075年。也就是说，目前房屋产权年限剩57年，跟买房时销售声称的70年相差甚多。“但置业顾问从未提及这一点。”赵琪说。
房价之根
与开发商多次谈判无进展后，2019年3月19日，177名业主集体起诉，将武汉长凯物业发展有限公司告至法庭。目前，武汉市江夏区人民法院已立案，案件将于4月底分批陆续开庭。
就在起诉后不久，“噩梦”依然未息。3月23日，十几名业主在售楼部维权时，遭不明身份人员攻击。据现场视频，十几名社会样貌人员将潘明踢倒在地，殴打持续3到4分钟。医院鉴定结果显示，潘明右侧第5、6前肋不全骨折。
实际上，房地产加速奔跑下，这只是近年来行业顽疾的缩影。2016年，抢房之风刮到武汉，封盘涨价极为普遍。随着“三限”相继到来，开发商生存线被勒紧，为获取最大利润，备案毛坯、卖精装成为溢价的有效途径。彼时，甚至有100平方米的房子，装修房比毛坯房备案价高出65万元。
“很多省会城市也都是这样。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进说，开发商抓住购房者入市的急切心情，但往往有很多问题，比如说买房时不会有问题，但交付房屋时就会有纠纷，背后体现了供求矛盾下开发商违规操作的现象。
2017年5月，为遏制开发商以捆绑装修等方式变相涨价，武汉市出台“精装房限价令”，开发商必须在预售备案时明确是否为装修房，并就接受装修价格指导、制作样板房和严格执行装修标准等做出书面承诺。
政策加持下，为何维权风波依然不断？合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经，一切根源都在于限价。开发商为追求利润最大化，会拆开精装和毛坯，甚至压缩精装修成本。而对购房者来说，装修成本之外，一旦房价没涨甚至有小幅调整，也会进行维权。
搜房网数据显示，雅居乐国际花园房价自2018年来经历过小幅调整。2018年5月，该项目均价12800元/㎡，8月份上升至14500元/㎡。此后直到2019年2月份，一直保持平稳。2019年3月，该项目均价再次降至12800元/㎡。
今年1月22日，武汉市房产交易中心一通知显示，全市79个涉稳项目，凡购房人提出解除合同，可以办理备案注销手续。但要购房者与开发商协议一致、一同前去办理。雅居乐国际花园项目名列其中。
那么在这场官司中，业主胜算几何？北京中伦文德（天津）律师事务所张培尧律师告诉第一财经，即使法院已立案，但在业主都签字的情况下，难以将协议内容定性为霸王条款。法院以协议显失公平为由做变更有可能，但从格式合同角度判定条款都无效，可能性相对较小。
而在严跃进看来，维权胜率还是很大的，尤其是当前对于购房秩序管控比较严厉。但买房要去如此维权很耗费精力，建议后续房管部门对于此类装修定价给予更明确的公布，对于部分装修成本过高、质量投诉过多的房企集中整顿。
（文中赵琪、潘明系化名）
本文来源：第一财经网
责任编辑：
张淑婵_NO1821
