二三线房市走入户籍新政行情

“这个政策，我们也是在发布后才知道，之前没有半点消息。”4月10日，一位H股上市的房企人士表示，年初其所在公司在制定2019年销售目标时，对2019年楼市信心要高于2018年。

所谓“政策”，指的是4月8日国家发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》（以下简称为《任务》），其中建议在原有基础上，城区常住人口300万以下的城市应当全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万人口的城市应当放开放宽落户条件。

全国有75个城市将受到这一政策影响，其中66个城市被建议要放开、放宽落户限制，为一些城市引进人才创造了条件。对于这些城市来说，能够引入高素质人才，不仅为当地经济和产业发展注入活力；同时客观上拓宽房地产市场需求端基数。

据不完全统计，从2017年以来，全国有30多个城市发布了60多个关于户籍、人才等方面政策。这些实施人才和户籍新政的二三线城市，与实施棚改政策三四线城市，在317楼市调控实施之后，轮番交替支撑起中国房地产市场继续增长。

“一线城市不敢松动，三四线市场已经透支，调整意义不大，所以我们判断今年二线和强三线会撑起大梁。”上述房企负责人表示，他们并非提前获得政策出台的消息，而是在对形势判断上“不谋而合”。

户籍新政

截止2017年底，城区常住人口超过500万的城市有9个，其中1000万常住人口的城市有上海、北京、深圳、吉林和重庆。城区常住人口500万到1000万的城市有广州、天津、成都和南京等4个城市。

在《任务》中，建议城区常住人口超过500万的城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，探索差别化精准化落户政策。差别化落户政策是城区和新区、所辖区县制定差别化落户条件。

对于城区常住人口300万到500万的城市，《任务》建议放开或放宽落户限制。其中特别要求取消重点群体的落户限制。全国符合这一条件城市共有12个，主要为武汉、沈阳、西安、郑州、杭州等二线省会城市或区域中心城市。

所谓重点群体，国家发改委规划司相关负责人在《问答》中对此进行专门解读，主要指在城镇稳定就业生活的新生代农民工、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口、农村学生升学和参军进入城镇人口。

另外，城区常住人口在100万到300万的城市共有54个，其中有青岛、石家庄、苏州、南昌、无锡、合肥、洛阳、南宁、贵阳、东莞、乌鲁木齐和汕头等12个城市人口超过200万。未来这些城市将全面取消落户限制。

中指院数据显示，2018年土地出让金收入前20强城市大部分为二线及强三线城市，其中重庆、天津、成都和南京等四个城市的城区常住人口均超过500万。武汉、西安、昆明、郑州、济南等五个城市的市区常住人口在300万-500万之间。佛山、苏州、宁波、青岛、常州和石家庄等6个城市则属于城区常住人口300万以下城市。

在2019年第一季度土地出让金收入前20强城市中，杭州、天津、苏州、西安、郑州、武汉、重庆、佛山、青岛、南京、成都、昆明等12个城市再次上榜。还新增了沈阳和太原两个城区常住人口超过300万的城市，以及福州、南宁、合肥等三个人口超过城区常住人口在200万左右的城市。

66城受益

在刚刚过去的3月份及4月上半月，南京、苏州、宁波、南昌等多个城市出现抢地潮，而在2018年下半年，这些城市都不同程度出现土地流拍现象。这种转变源于2018年底到2019年出一些二三线城市在限价、限贷、人才落户等政策的调整。

落户政策调整对楼市直接影响最为明显的是西安市，与其他城市落户需要三个月左右时间相比，西安落户政策堪称神速，前后只需要一周的时间就可以完成。放宽落户限制后，一年半时间里，西安新增户籍人口接近150万。

得益于人口增加带来的红利，2018年西安市商品房销售面积为2265.4万平方米，超过了2017年限购后销售水平，也超过2016年限购前的成交量。创下西安商品房历史成交记录，户籍政策对房地产影响由此可见一斑。

中国城市规划设计研究院副总规划师朱波表示，对于房地产来说，一方面是人口的集聚，人口往哪里流动，直接影响了当地的经济发展乃至房地产市场；另一方面是城市的发展动力，城市发展动力是否强劲，或者是否有发展预期，决定了人口和要素是否向该城市流动。

华创证券的研究报告显示，2017年南京、杭州、武汉和西安等城市户籍人口增速都达到了历史峰值，新增人才落户增长率是城市自然人口增长率的4-6倍。如果将新增户籍人口选择落户后1、3、5年购买房产（套均90平方米），估算年均购房需求影响2017年商品房成交分别为78%、26%和16%。《任务》覆盖的城市有75个，合计城区人口为2.3亿，在全国城镇人口中占比58%。华创证券报告推断，75个城市住宅销售面积占比全国达到50%以上，“本次落户制度放宽将加速户籍城镇化率的提升，并一定程度上淡化住房限制的约束，从而提振一二线城市和强三四线城市住宅需求。”

国家发改委城市和小镇改革发展中心舆情部主任易鹏表示，从这次的公布的任务来看，我国城镇化的发展天平越来越倾向于市场化选择，鼓励从资源配置角度吸纳更多的就业岗位。在一线城市开始疏解人口的前提下，以二线省会为主的城市，将会获得更多的发展机遇。

不过，北京理工大学房地产研究所所长周毕文指出，新型城镇化建设政策的实施将为城市带来一部分非限购人群，对于房地产而言，“可能会带来租房需求，未必带来新的购房需求。”未来房地产行业的走向，还是要根据市场的真实需求来判断。

在2018年房企业绩报告土地储备城市布局中，成都、重庆、杭州、南京、苏州、宁波等城市出现频次极高；此外郑州、南宁、南昌、贵阳、沈阳、济南、青岛、石家庄等城市也备受开发商青睐。

房企在行动

在2018年房企销售榜排名第10的龙湖集团，全年营收为1157.99亿元，其中杭州为189.42亿元，重庆为148.11亿元，两个城市均超过百亿。此外成都、宁波、青岛、济南等二线城市的营收贡献也都超过50亿元。

2018年业绩报告显示，截止2018年底，土地储备总建筑面积为6636万平方米，权益建筑面积4559万平方米。龙湖集团营销口人士透露，按照目前规划的开发节奏，这些土地可以满足龙湖四年开发需要。

目前龙湖土地储备建筑面积中，烟台最多达到705.21万平方米，其次为济南的466.62万平方米。另外北京、沈阳、青岛、天津和石家庄等城市的土地储备建筑面积叶军超过百万平方米。

上述龙湖人士告诉经济观察报，2019年龙湖希望重点布局全国五大区域。在西部、环渤海和长三角区域土地储备较为充足的基础上，下一步龙湖将在华南、华中区域加大拿地力度。同时也择机在长三角寻找新的机遇。

据其透露，在拿地方面，龙湖坚持积极但又谨慎、精准的投资策略，2018年龙湖用于拿地的金额大约为727亿元。“今年我们还会量入为出，保持健康资产负债表，净负债率全年在50%—60%之间，也将继续遵循都市圈、城市群发展轨迹，下沉布局以进入高潜力卫星城。”

一家闽系房企投资负责人告诉经济观察报，其所在公司选择城市主要参考两个标准，一个是当地综合经济实力，包括产业、人均可支配收入等；另一个近五年人口增长情况，如果是人口流入性城市，一般会选择投资，反之则会谨慎选择。

一直以来，这家闽系房企重心都在长三角和福建本土，此外在山东等少数省份零星有项目分布，“我们土地布局和全面放开落户限制那部分城市重合度比较高一些，一线城市我们进不去，太小的城市又不敢进去。”该人士表示。

中指院数据显示，2019年第一季拿地支出最多的是万科，拿地金额为311亿元，融创中国紧跟其后，三个月买地支出为309亿元。排在后面依次为绿地控股、新城控股、旭辉集团、阳光城、中海地产、中国恒大、龙湖集团和中南置地。

从房企拿地面积来看，排在前五位的分别是绿地、恒大、新城、融创和万科，拿地面积均超过500万平方米。排在后面的还有华润、华侨城、蓝光、碧桂园和中梁等房企，前三个月土地储备超过200万平方米的有16家房企。

中指院报告指出，2019年一季度前十房企拿地总金额为1904亿元，占百强企业拿地金额的35.2%，行业集中度继续向龙头房企倾斜。融创中国仅在3月份就为拿地花出202亿元，主要在上海、天津、重庆、合肥、济南等地获取土地。