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上海位列中国技术城市榜首位——第一太平戴维斯发布《技术城市进行时》2019 全球报告

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第一太平戴维斯近期发布《技术城市进行时》2019 全球报告,从商务环境、技术环境、城市活力及健康、人才储备、房地产成本、移动性六大层面考察全球30个技术城市。作为全球走在技术前沿的中国城市,上海、北京、香港、深圳、杭州、成都六城榜上有名上海凭借开放的商务环境、成熟的技术环境和通达的交通移动性在六大城市中拔得头筹

第一太平戴维斯技术城市全球排行概览

纽约、旧金山、伦敦位列技术城市指数排行榜前三。纽约人才储备充足,且素有全球商业中心之美誉,成为当之无愧的顶尖技术城市。旧金山在技术环境层面拥有领携其他城市的优势。伦敦依然是欧洲的主要技术枢纽;从2018年欧洲城市获得的风险投资来看,伦敦的风投资本近为其最大竞争对手巴黎的三倍。上海、北京、香港、深圳、杭州、成都、分别位列榜单的第151720242526

上海位列中国技术城市榜首位——第一太平戴维斯发布《技术城市进行时》2019 全球报告

中国技术城市的崛起

共享交通优势

中国城市在共享交通服务领域是佼佼者。凭借交通设施的创新发展、适合骑行、步行的城市形态,以及充足的共享交通资源,北京位列本期技术城市移动性——共享交通服务分项排行榜的首位,上海紧随其后,并在细分项地铁系统中一举夺魁。在全球各地兴起的无桩共享单车项目有很多起源于中国,例如摩拜单车。杭州是全球共享单车投放量最高的城市,投放量一度达到80万辆。北京是滴滴大本营。

上海位列中国技术城市榜首位——第一太平戴维斯发布《技术城市进行时》2019 全球报告

第一太平戴维斯上海策略顾问服务部董事朱锋表示:“在城市群内部,以辐射带动功能强的特大城市为中心、以2小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态可称作都市圈。作为都市圈的技术城市标杆,上海的交通优势不完全局限于四通八达的地铁网络,集聚产城融合优势的大虹桥作为航空、高铁、城市地铁、高速公路等一体化立体交通网络,已然成为上海联动长三角一体化发展的重要枢纽,同时也作为TOD(以公共交通为导向的开发)的成功典范。凭借改善交通拥堵、资源配置的高效性、以及营造新经济中心的能力,作为规划以及先行的大虹桥区域已然为我国其他城市的发展都市核心经济圈提供不小的借鉴意义。

风投规模增长

30个技术城市的风投总额从2012年的370亿美元增长到2018年的2,078亿美元。美国城市的风投总额虽然呈增长趋势,但占比则从40%降低到28%。同期,中国技术城市的风投占比从11%上涨至36%,奋起直追,现在中国技术产业的风投规模已赶超美国城市。过去三年,北京技术产业的年均风投额达到340亿美元,超过纽约、旧金山。一些中国本土大型技术企业将总部设在北京,以尽可能接近全国政策决策中心。

上海位列中国技术城市榜首位——第一太平戴维斯发布《技术城市进行时》2019 全球报告

技术企业规模

每一个美国技术巨头企业都能在中国找到一个对等的技术企业。美国有脸书、亚马逊、苹果、奈飞、谷歌;中国有百度、阿里巴巴、腾讯,以及依附移动端的头条、美团、大众点评、滴滴出行。杭州作为阿里巴巴大本营,房地产成本较低,城市规模也较小(950万人口),著名景点西湖亦被列为世界文化遗产。得益于国内庞大的互联网市场,这些企业成长迅速,更借助支付一体化系统的应用推动国内商务模式的变革。深圳作为相对年轻的技术城市,与香港的连接日益增强(高铁通车后车程仅15分钟)。深圳证交所设立创业板至今近十年,上市企业中约九成为高新技术企业。

第一太平戴维斯华东区物业及资产管理主管及高级董事孟喆表示:“中国业已站在人工智能领域和技术制造业前沿,本土硬件企业也正大举进军国际市场。在物联网和人工智能技术的‘加持’下,进入存量房时代的大资管行业也正迎来悄然变革。不论是绿色建筑的认证,还是智慧房产的打造,深谙每一栋楼宇的习惯,将包括云中心、移动技术、智慧物联、人工智能、大数据在内的科学技术与全渠道服务的物管模块相结合,这是未来房地产‘管家’将会扮演的重要角色。”

商务环境

在我们的技术城市排行榜上,上海排名高于北京。与北京相比,上海商务环境的国际化程度较高,整体居住环境及空气质量也更高。成都技术产业在技术外包服务业的支撑下,实现显著增长。当地政府努力营造优商、重商、亲商环境,支持商业发展;技术产业投资也在持续升温。

上海位列中国技术城市榜首位——第一太平戴维斯发布《技术城市进行时》2019 全球报告

第一太平戴维斯2019年第季度上海市场回顾

上海甲级写字楼市场

核心商务区

2019年第季度,核心商务区有三个全新写字楼项目入市,为市场带来约10.5万平方米办公面积。截至季末,全市核心商务区甲级写字楼存量升至890万平方米。新项目包括:

瑞明大厦,陆家嘴

富士康大厦,陆家嘴

国贸中心二期G2,徐家汇(已整栋出租予阿迪达斯)

季内净吸纳量共计约8.8万平方米,同比增长24%然而浦西核心商务区已连续第三个季度录得负吸纳量-12,500平方米,2019年第一季度)

核心商务区甲级写字楼空置率比上升0.1个百分点至12.5%

核心商务区甲级写字楼租金指数环比下跌0.1%,至每平方米每天人民币9.01元。

非核心商务区

季度,非核心商务区共计两个全新项目交付入市,为市场带来9.8万平方米新增供应。

同核心市场表现类似,非核心商务区写字楼空置率环比上升1.9个百分点至33.9%;租金指数环比下跌0.2%,至每平方米每天人民币5.87元。

展望

降税减费措施(制造业等行业税率由16%降至13%;交通运输业、建筑业等行业税率由10%降至9%)将切实为主要行业减负,增加企业现金流,继而支撑未来写字楼需求

预计年内新增供应有望达到或接近2017年峰值,核心商务区与非核心商务区均将迎来约100万平方米新供应。在持续的租户市场背景下,项目去化周期或将进一步拉长,近期新项目预租情况欠佳即为佐证

随着近期数个联合办公空间关闭,联合办公市场将进一步整合洗牌、优胜劣汰,同时也不乏新公司新品牌试水

 

上海零售市场

2019前两个月,上海零售总额同比上升6.3%,增速较去年同期下降0.4个百分点。

2019第一季度仅普陀区真如商圈的星光耀广场一个新项目入市,为市场带来44,000平方米新增供应。

季度全市购物中心首层租金环比上涨0.3%至每平方米每天人民币27.7元。

核心商圈购物中心空置率较上季度上升0.2个百分点至6.8%;非核心商圈由于租约到期项目调整导致空置率环比上升1.1个百分点至7.9%

运动相关业态积极拓店,健身房品牌不断创新,呈现小型化、精品化趋势

展望

核心商圈内多个传统百货进行升级改造,预计将继续带动商圈氛围提升、刺激消费热情。

购物中心内休闲娱乐品牌需求显著增长,业主意图借此提升项目活力,激发更多潜在客流。

城市更新特辑

步入存量时代,商场同质化竞争激烈,老牌百货亟需转型变革。新世界城作为沪上老牌百货也加入了改造升级大军,成为其中一员。上海新世界股份有限公司招商总监李蔚表示:“新世界城作为上海排名前列的单体百货,今年年底将以全新形象面世,老牌百货如何焕发新生?我们将打破老百货消费客群年龄段偏大,不适合年轻消费市场的刻板印象,提升购物体验的空间感和舒适感。此次新世界升级改造的定位介于百货和mall之间——称作‘生活茂’,意在打造传统商业转型升级的新地标。升级后业态架构发生较大变化:百货占比下降至53%,餐饮和功能占比分别提升至20%和27%,此次调整,新世界城将突出 “她”经济、“家”消费;大力引进首入店,旗舰店、品牌集合店,提高零售品牌的国际化、时尚化;目标客群定位亦转至年轻人和家庭,年龄段将大幅下降;商品走大众高端路线,品牌、品质、品味三管齐下,塑造经典与时尚并存的风格,成为南京路步行街的全新名片项目。

上海城创投资管理股份有限公司管理合伙人以及董事总经理雎晓燕谈及城市更新时表示:“上海城更新无论在工业用地盘活转型还是既有建筑改造提升等领域都前景广阔,是一个万亿级的投资市场。科创综合体作为城创资本近年来着力深耕和打造的全新产品,力图通过城市更新与科技创新、人才集聚的结合,在推进物理空间有效更新的同时,聚焦产业集聚和全生命周期的企业服务,实现全产业链升级,各类型企业协同发展,形成产业聚集平台。依托这样的价值主张,历经四年时间匠心打造的“城创中心”将于今年落成面世,这既是城市更新的典型案例,也是科创综合体的实务探索。”

上海住宅租赁市场

第一季度无新增服务式公寓入市;但一些预计在第二季度正式入市的项目已于第一季度开始试运营。

第一季度全市平均租金为人民币每平方米每月204.8元,租金指数环比下跌0.2%。服务式公寓租金指数环比下跌0.6%,至人民币每平方米每月245.5元。小业主公寓租金环比上涨2.6%,至人民币每平方米每月184.3元。别墅租金环比下跌0.2%至人民币每平方米每月156.0元。

第一季度全市空置率录得上涨,平均空置率上涨0.5个百分点至14.8%。服务式公寓空置率环比下降0.5个百分点到17.7%;小业主公寓空置率环比上涨1.5个百分比到13.5%;别墅空置率则环比上升1.6个百分点至8.5%

展望

三月份有两个服务式公寓项目开始试运营,并预计于四月份正式开业:

位于中山公园附近的易里酒店式公寓现更名为悦樘玲珑服务式公寓,正式开业后将为市场带来119套新增供应;

位于普陀区云岭东路的朗诗阁服务公寓预计开业后将为市场带来250套新增供应。 

中国金融业的开放利好上海住宅租赁市场。随着更多国际金融机构业务获得监管部门批准,新进金融专业人员将推升上海住宅租赁需求。

新个税的推行可能会驱使一部分在华高收入专业人士迁出。在服务式公寓市场,这部分需求将会由新一代租户填补。这些年轻的中国公民大多有海外工作学习的经验,乐于接受租房生活。租客的变化令服务式公寓服务商开始相应地调整其服务。

上海住宅销售市场

一手商品住宅市场

季度,上海新建商品住宅新增供应累计约146万平方米,较上月环比下降49.4%,同比上升116.8%

一手商品住宅成交量共计约142万平方米,环比下跌7.4%,较去年同期同比上涨19.1%

一手商品住宅成交均价达到每平方米人民币56,500元,环比下跌7.8%

一手高端公寓市场

一手高端公寓市场本季度迎来5.5万平方米的新增供应,环比下降86.4%。新增供应均来自已有项目的加推批次。位于衡山路的嘉御庭傲峰以及东外滩板块的首创天阅滨江为市场带来277套新增供应。

一手高端公寓成交量共计约19.3万平方米,较上季度环比下跌31.3%

一手高端公寓价格指数较上季度小幅微跌2.7%, 平均价格达到每平方米人民币99,500元。

住宅用地市场

季度内共成交了块纯居住用地。成交占地面积共计13.5万平方米,可建面积共计22.3万平方米,平均成交楼板价为人民币每平方米16,754元。其中两块位于奉贤区,位于嘉定区。此外,另有一块位于奉贤区南桥新城的商住办混合用地于第一季度拍出。

本季度成交一幅租赁用地,以零溢价成交。可建面积共计约31.9万平方米,容积率2

展望

2019年第一季度,各新开盘售楼处人气较旺农历新年过后,市场有所回温,前来咨询一二手房的客户较年前有所增加。

一手高端市场供应方面,2019年上海预计将会有大量新增供应,总供应量将有可能大于2018年总量。其中,曲阜路/静安大悦城、汉中路以及陆家嘴北滨江将有较为集中的项目入市。

在刚刚落幕的两会中,关于2019年房地产基调于去年并无太大变化总体将继续执行稳地价、稳房价、稳预期的三稳政策。此外,还将进一步推行因城施策、一城一策,细化监管措施,保障住宅市场的健康发展。

上海投资市场

2019年第一季度投资市场共达成六宗主要成交,总金额人民币276亿元,同比上升66%。其中两宗地块成交占总金额的一半以上。

由于融资环境仍然严峻,市场基本面不容乐观,卖家开始调整价格预期,市场资本化率有所上升。

有资金问题的开发商开始寻求合作伙伴或者出售其大规模的开发地块项目来缓解资金压力。

把握收购窗口,国际投资者持续保持积极收购态度,大部分收购对象为位于例如北外滩等的次级商务区。

第一季度融资环境回暖,开发商境内外密集发债,然而大部分募集所得将主要用于偿还现有债务。

展望

为了保持经济平稳发展,预计2019年上半年融资环境将会有所放松,但是对于房地产行业仍然保持一定监管程度。

随着更多的资本投入到长租公寓市场,该利基资产预计将会在2019年保持发展的态势,然而随着市场不断发展,预计政府会出台更多的监管政策。

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