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上海历史街区更新 如何又“活”又有“财”?

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(原标题:香港和巴黎曾经这样干,上海历史街区更新,如何又“活”又有“财”?)

随着《上海市第五批优秀历史建筑》名单及其保护技术规定推出,无论是参照英国的“高限登录“还是法国的“低限登录”,上海历史保护建筑的家底逐渐趋于明晰。但随之而来的问题是:如何使这种保护在经济上可持续,城市更新更需要的是可持续的商业模式和配套政策。

一位名叫普凯马的文化学者指出:很少有人会说历史建筑没有用或市场对它们没有需求。关键在于这些建筑的经济价值比那些替代方案要低。假如历史建筑的使用成本比它们的竞争对手低,就会自然吸引到投资者的支票簿。而历史建筑的经济价值和商业价值在于它的审美魅力、地位象征和稀缺性,以及它转化为实用性的能力,如果能形成社会需求,就能吸引社会购买力。

难度在于如何挖掘它们的经济价值,形成真正的社会需求。

从上世纪70年代开始的城市历史街区更新在世界范围内有很多案例可以借鉴。比如巴黎的马赖街区、纽约的苏荷区、伦敦的泰晤士街区、曼彻斯特的卡斯菲尔德街区、意大利的博洛尼亚中心区、都柏林的坦普尔街区等,“菲奇原则”根据建筑损坏程度确定进行干预的梯度,将“整治”分为保护、修缮、整修、改善、改造、重建与复制诸类,或以旅游和文化产业为先导实现振兴,或以住宅建设为先导实现振兴,积累了很多成功的经验乃至教训。

作为一座百年城市,香港在60年代经济繁荣时,并没有注意历史建筑保护,许多老建筑被拆建成商业大厦,直到中环的邮政总局和利舞台等老建筑被拆,才如梦初醒,终于在70年代颁布了“古迹古物保护条例”,并于2007年推出“活化历史建筑伙伴计划”,其主旨是:政府和专业人士监督,授权社会机构营运,减轻政府负担,提升营运效率,保障社会公平,提高居民社会参与,普及民众保护意识。香港的城市更新有四种类型:重建发展、楼宇复修、文物保育与旧区活化。

上海的优秀历史建筑保护,好的案例其实也不少,如荣宅为普拉达公司租用作为公益形象和品牌文化展示;邬达克旧居由社会组织出资修缮作为纪念馆开放;严同春宅在文化单位的使用中开放。改造后的思南公馆因为读书会的嵌入而渐聚人气,无异是一种有益的活化方式。

所有成功的案例都离不开一个词:活化

曾有专家分析历史街区的社会、文化、美学、文脉、建筑等多重价值,还有一个很关键的价值叫场所感,恰恰在这一点上我们明显还注重不够,所谓场所感,我的理解就是活化,有人在里面从事积极的经济文化活动,产生特殊的愉悦感,才构成活化的场所。

支撑所有价值的基础无异是“经济价值”。曾经有专家指出:要对一个特殊地段或历史街区注入投资,必然需要一种商业上的理由。各种鼓励措施和其他公共活动时常是投资意愿的重要组成部分。在缺少大规模的公共补助金时,城市历史街区需要保持并确立其地位,尤其需要利用其本身具有的重要价值:即历史文脉、历史关联性以及场所感。

历史风貌保护区之所以有经济价值,在于其可以利用积累的“声誉资本”,产生地段级差房价和租金,引入更有价值的企业和商业租户。众筹民宿开发、开发长租公寓,带动旅游业和相关产业、周边产品,产生板块效应和地区溢出效应,乃至适度允许参与保护的企业进行不影响风貌的梯度房地产开发,导入新的居住人口和消费人群,等等,都是可以探索的方式。

当然,作为公益性的公共空间,政府的配套投入也是必须的,且可以对参与开发优秀历史保护区域的企业和个人,像欧洲、美国和日本那样,给予直接的资金补助、地税减免、税收优惠和低息贷款。巴黎马赖街区的做法是视对公众的开放程度允许维修成本的50%-70%抵消税金,政府部门最高可能支付历史名录级建筑修缮费用的40%。美国规定改建费用的20%可从业主缴纳的所得税中免除,日本所有者可享受1/2的地价税减免,修缮时的监理费用1/2由国家补贴,修缮工程等还可获得低息贷款。

政府从财政上给予支持是应该的,但从长期来看,经济振兴更重要,因为最终还是必须依赖富有成效的市场运作才能维持公共领域的正常运转。香港特区政府在城市更新中的角色定位,由原来的执行者向执行者和“促进者”并重转变。促进者角色指的是,在部分项目中真正的执行者是市场主体,政府只是从旁协助,提供资金、技术和资讯等方面的帮助。

为了更好地发挥促进者的作用,香港还设立了市区更新地区咨询平台、市区更新信托基金、市区重建中介服务有限公司等机构,提供政策、规划、利益协调、技术、资金等方面支持。上海现在强调“一网通办”,为什么不可以搭建一个“历史街区保护和振兴”的网络专属平台,各项法规政策、保护要求、操作规程、扶持措施透明,协调社会各方力量出谋划策,对一些城市设计也可以事先广泛征集市民意见,以避免一些明显的失误。

城市更新资金有限,即便是历史街区,政府在规划考虑时,也应先着眼于那些脏乱差的区域,违章区域和因长期弃修而破败的区域,所谓的堵点、乱点、过时点。在保护历史与改善民生结合的当下,不能完全“靓女先嫁”。

无论是成为红色文化、海派文化和江南文化的承载区,还是形成社交、体验、休闲、文化消费结合,住宅区商业和跨界业态汇合,社区、街区和园区融合的振兴计划,使历史街区既可赏,又可游,还可居,归根结底是充分用起来,将之真正“活化”,成为生机勃勃的场所,才可持续。理想的状态是,原住民住得舒服,背包客游有内涵,年轻人重返有望,产业发展有前途。

“活化”了,才有“财力”,有了“财力”,才能活好活久。

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