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房产税征收的他山之石 常见税种值得借鉴

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从全球范围看,房地产税作为一项比较稳定的税收来源,是很多国家和地区常见的地方税种。

(原标题:房产税征收的他山之石)

今年全国两会的政府工作报告中,国务院总理李克强指出,要健全地方税体系,稳步推进房地产税立法,使得房地产税成为今年人们关注的热点。

房地产税被认为是一个完整的税收体系,其征收对象包括“房产”和“地产”,且涵盖房地产的“交易”和“持有”环节。有专家认为,房地产税收改革可能包括对现有少数涉及房地产的税费进行合并,增加持有环节的税收,减少交易环节的税收。

从全球范围看,房地产税作为一项比较稳定的税收来源,是很多国家和地区常见的地方税种。美国、日本、德国、香港等经济体,在房地产税收方面已经有一套长期运行的体系,尤其是在持有环节征收房产税上的经验,值得我国借鉴。

针对房地产税改革,我国从2011年开始在上海和重庆进行了对个人征收房产税的试点,其中包括在持有环节进行征税。上海在方案实施后买的第二套及以上的住房就需要缴纳税款,重庆方案则是划定了一个标准,新购买的高档商品房和独栋住房(指别墅)属于征税对象。

美国不动产税率各州不一

根据中国指数研究院发布的报告,上海及重庆试点房产税的前3个月,两市住宅成交量下降,但成交均价并未出现明显下跌,而第二年两地成交量就呈现较大幅度的增长。此后几年间,房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。

恒大研究院的研报指出,房地产税是典型经济体地方财政收入的重要来源。新加坡2017年财产税额为43.9亿新元,占税收总额的6.7%,占财政预算总收入的4.7%。美国学区政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府 40%的收入均来自于不动产税。日本 2016 年仅固定资产税(土地与房屋部分)和都市计划税合计8.4万亿日元,占市町村政府税收收入的 40%,占地方政府税收的22%。英格兰 2016 年市政税合计征收261亿英镑,占地方政府本级财政收入的 43%,占地方政府全部财政收入的 16%。

在土地与房屋的关系上,由于产权制度的不同,各国有所差异。在对房屋、土地的持有环节征税上,美国、日本、新加坡等国,将土地与房屋共同纳入同一税种征收范围。

美国对房屋和土地在持有环节,仅设立了不动产税作为唯一税种,它是对居民财产征税,因此是一种财产税。据了解,不动产税率在美国各州也规定不一,一般在1%-3%之间,具体数值由各地方政府根据实际情况确定。而且美国的不动产税主要是为地方政府提供财政收入、为学区内学校提供收入等。

在日本,房产与土地一起属于固定资产税的内容,固定资产税是一种地方税,即缴纳给市町村(日本基层行政组织)政府的税金。固定资产税属于房屋持有环节税收,它对居民所有的土地、房屋以及其他不动产等进行征收,税率制定为1.4%,但是可以根据实际情况进行上调,上限为2.1%。

在新加坡,则按年值征收财产税,其征收范围包括房屋、土地及公寓等。房屋税基为虚拟租金,土地按地块市值的 5%征收。

自住型住房税收减免

而德国、英国、香港等经济体则有所不同。其中,德国在持有环节仅征收土地税,没有房产税。英国在持有环节,仅征收市政税,没有针对永久产权土地的土地税。需要注意的是,不管是对永久土地产权的Freehold,还是有年期限制的土地租借权的Leasehold,英国均会在房屋持有环节征收市政税。

而香港则在持有环节,对有租赁、持有或占用物业者征收“差饷”,并对土地契约主征收土地租金,包括地租和地税。

在税基设定上,以虚拟租金为征税基础的经济体有新加坡和中国香港。以评估价值为征税基础的经济体有美国、日本、德国和英国。

另外,需要指出的是,为了实现房地产税的收入分配调节功能,保护中低收入者,部分国家对自住型住房的税收实行了减免政策。

在新加坡,政府采取超额累进制税率,自住房税率更低,税基为可比物业年租金,起征点为 8000 新元每年。并且,政策规定,只有一套住宅可享受自住型住宅的低税率优惠,税率7级累进,最高为 16%。其余适用非自住型住宅的税率,税率5级累进,最高20%。

在德国,居民的首套自住房不收房产税,只有在使用第二套及以上住房时缴纳二套住房税。并且,居民由于工作调动等原因而必须使用第二套住房,或是二套住房使用者无收入时,可享受免税。

对此,西南政法大学副校长刘俊表示,税率在全世界都有其可比性,但是中国从目前来讲肯定是不能高了,高了对社会的影响太大,需要逐步把房产税制度建立起来。

但是从税基来讲,刘俊指出,可能比较复杂。其中一个基础性的工作就是评估,就相当于我们的土地有偿使用制度,每一个地段、区域都有一套评估的方法,然后形成基准地价。其他市场稳定的国家也有采取以购房价为税基的,但是多数国家还是由市场评定,通过一系列的方法按照统一的评价原则和操作方法,评估一套关于基价的结果,这个结果通常取低位,目的在于公平,在这个机制上每过几年可能根据物价等方面进行调整。就目前来讲估计这项工作要做完还是一个庞大的社会工程。

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