如何避开公摊面积那些猫腻？

上个月，住建部发布的关于《住宅项目规范（征求意见稿）》中提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条受到广泛的关注。是不是要取消公摊了？一时间被媒体炒得甚嚣尘上，引发了大家的热烈讨论。今天，我们来专门聊聊关于公摊那些事儿，以及如何避坑。

1、什么是公摊？

公摊面积这个概念是伴随着商品房市场的发展一同出现的，所谓公摊，顾名思义大家一起分摊公共建筑面积。即：你买了100平米的房子，并不是房子里真的有100平米，而是名义上有100平方，其中有一部分其实是公共走廊之类的区域，你屋里实际可使用的可能只有80多平米。

一般公摊部分包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，还有公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）面积的一半。

而其中独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等管理用房，也不得分摊到本幢房屋内。

也就是说，如果你选房子的时候发现小区的物业办公室在你要选的那栋楼里，不用担心，这个面积是整个小区一起去公摊的。

2、公摊是怎么来的？

刚才我们提到的公摊这个词，大家在之前是没有概念的，说起公摊的起源和发展，不得不提家喻户晓的商界大佬——著名实业家霍英东。最初的香港房地产行业，是一栋一栋卖，随着楼越建越高，楼越建越大，整栋楼销售显然门槛太高，后来便将每栋楼拆成一层一层销售，在从整栋销售到分层销售之后，霍英东又继续拆分，希望把整层楼继续拆分成更小的面积分开出售，如此一来，每层楼每户的面积都不同，之前每层均分的方式就行不通了，电梯的维护、修改屋契容易产生纠纷。霍英东和律师一合计，就按照“公共契约”的形式，把大楼内的人按土地面积分配，不同的户数占不同的比例，共同分担了整栋楼的产权，相当于大家凑份子钱买了这栋楼。随后，这样的传统不仅保留了下来，也传到了内地，甚至成了中国房地产的一大特色。

公摊不是顽疾，不透明不公开的公摊面积和算法才是顽疾。因为羊毛出在羊身上，无论有没有公摊这个概念，房子的建筑成本都不会变化，房子的卖价也不会变化，变化的只是在销售时的计算方法。

3、公摊和什么有关？

刚才说了公摊面积包括哪些，其中有些类似于垃圾道之类东西在这个年代已经不复存在，如今的公摊主要还是以电梯、楼梯、走廊、管井为主，此时此刻，开发商的设计就至关重要了。

一般来说塔楼比板楼的公摊面积要小，因为结构特殊，户型集中向中间聚拢，环抱中间电梯井（核心筒），所以公摊要比大部分走廊很长的板楼公摊小一些。此外，普遍情况下，板楼住宅一个电梯对应的户数越多，公摊可能会越小。举个例子，一栋楼内，两部电梯四户，在走廊、步梯、电梯等公共区域不变的情况下，如果再额外设计增加一套房子出来，公摊面积自然就变少了。同时，也可以反推出来一个结论，同样的两部电梯四户的一层楼，这四户的总面积越大，公摊就会越少。最后，多层和高层公摊也不一样，很多多层建筑只有步梯没有电梯和走廊，小高层普遍只有一部电梯，而一般越高的住宅公摊越大，因为楼层越高电梯、消防等公共设施越多，所以公摊面积越大。

4、购房者如何避开公摊的坑？

目前，我国并没有关于公摊方面上下限以及标注的明确法律法规。于是很多地方的业主就常常会出现收房的时候发现，唉？怎么房间感觉好小。业主往往愤怒不堪，不透明不规范的算法屡次导致了因为公摊而导致的房产交易方面的争论和纠纷。我们汇总了一些关于开发商的套路，让大家更好地避免公摊面积的坑。

一、不要太相信美颜过的样板间

样板间的心机你根本想象不到！不少开发商以工地正在施工等借口把样板间异地设置在售楼部里或售楼部外的草坪上，而异地设计的样板尺寸、屋内的格局虽然大差不离，但多数开发商不会真的1:1，把尺寸适当放大、把墙体做薄是最常用的伎俩，改造套内的布局、展示迷你缩小版的家具更是家常便饭。开发商花大价钱请的设计师，目的就是让房间显得大很多，看起来是得房率高、公摊面积少，实际收到房你就傻眼了。谨记！不可看到样板间就冲动。

二、问开发商要关于公摊面积的准确数据

买房时置业顾问只会在口头上忽悠你得房率高，不说公摊面积具体数字，有一些甚至在宣传页上都不会出现户型和公摊的数据，这就问题大了。大多数出现交房心理落差大的情况都源于这一原因，所以在买房前，务必确切了解到套内每间房子的长宽尺寸，自己计算套内到底有多大，再去决定要不要入手。

三、不要听开发商瞎忽悠的得房率

除了公摊，对应的“得房率”也是买房中频繁出现的概念。正常的得房率是指你套内面积与建筑面积的比例。一般来说，公摊越高得房率越低，反之得房率越高。有一些开发商为了吸引眼球，甚至推出了100%得房率的噱头。这其中就牵扯到一个真假得房率的问题，不少开发商把不计面积的飘窗，以及计半面积的阳台，按照套内实际面积计算得房率，甚至，有些拿所谓的露台、设备平台和所谓入户花园也当做套内面积，计算得房率。

计算出一个奇高的得房率忽悠不懂房子的消费者。这样的房子，你真的办房产证时才发现，得房率其实高的惊人。而所谓赠送的那些部分，很有可能因为后边的法律法规的严谨，而无法使用。特别是整间房倒板偷面积的房间，从法律意义上属于违建，随时都有被责令拆除的可能性。

四、不要只看面积，更多的要看户型

同样面积的房，户型好设计好显得更实用、更好用！举个简单的例子，在不偷面积的情况下有些开发商的户型，可以把79平设计出三分离卫生间的小三房，而每个房间都可以正常使用。相反，很多小开发商89平设计出的三房可能还相对更加局促，这就得益于户型设计对于过道空间浪费的把握，以及对于各房间尺寸的调配。得房率高固然更好，但纯粹自住的角度来看，户型合理，各个房间尺寸适度，才是最舒服的房子。

五、公摊不是越低越好

很多人会觉得公摊肯定越低越好，这个要分条件来看，假如设计师是通过调整平层面积来降低得房率，那自然越低越好，但如果是通过缩小公关区域面积，让电梯、步梯、管井、前室这些必要设施的下限尺寸来设计，而降低的公摊，反而是坏事。对于一个优秀的小区来说，如果走廊窄到两个人并排走困难，入户大堂小气的像老小区，不说未来二手房卖不上价格，至少居住体验也会很差。

最后，一个好的开发商，一个好的户型设计可以让公共区域不局促的情况下，套内面积更大，得房率更高。同时，好的开发商也会在公摊和套内面积尺寸上更为阳光透明，但公摊的顽疾却不可能因为一个或几个好的开发商就可以改变。好在社会体制在进步，在专家学者相关部门的研讨和百姓的呼声中，套内面积销售会越来越近。一旦推行套内面积计价卖房，黑心开发商在公摊上的猫腻便无处可藏。可以说，这样的一个新政策，不仅仅让消费者更清晰更透地了解到自己的每一分钱花到了哪里，届时还会倒逼设计水平不高的小开发商小设计师提高建筑和户型设计水平，倒逼行业的升级，一举多得。