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千禧一代将接替婴儿潮背后:巨变中的美国房地产市场

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(原标题:千禧一代将接替婴儿潮一代背后:美国房地产市场正发生巨变)

在分析师眼里,美国的房地产市场正变得与以往明显不同。

摩根士丹利在最新研报中认为,随着婴儿潮一代渐次老去,他们会陆续出售房产,这会使得房屋供应在未来十年增加三分之二以上。但这种人口更迭并不意味着必然利好房地产市场,因为千禧一代对租房的需求正日益增加。

根据他们的测算,那些出生在1981至2012年之间的千禧一代和Z世代们对于买房的需求增长空间有限,未来十年间可能只会增加7%左右——这显然大幅低于上述逾三分之二的房产供应增幅。

美国人口调查局的数据显示,就在今年,千禧一代将正式接替婴儿潮一代,成为美国成年人数量最庞大的群体——也就是潜在的房屋需求主力。

美国皮尤研究中心预计,在今年的某个时候,千禧一代的数量将超越婴儿潮一代,成为全美人口数量最多的群体,可能达到7300万。这其中,人口死亡和移民的贡献比较大,婴儿潮一代人口预计将减少到7200万,这一代的人口峰值出现在1999年,当时曾接近7900万人。

不过,摩根士丹利认为,相比于买房,千禧一代和更年轻的Z世代对于租房的需求更大。“随着婴儿潮一代卖掉房屋,房产供应量的激增似乎抑制单户家庭的净需求。这使得租房需求激增,而持有需求受到挑战。”

更重要的原因恐怕在于年轻一代人的观念不同于父辈了。早在2017年,美国统计局发布的分析报告就显示,千禧一代呈现“晚熟”趋势,纷纷推迟进入以结婚、生育和购房为标志的成年期。约三分之一美国年轻人仍和父母住在一起,需要父母经济资助。

摩根史丹利的上述预测已经在现实中找到了一些印证,或者说迹象。

华尔街见闻此前提及,在金融危机后,很多美国家庭去杠杆化, 主要做法就是将拥有自有房屋置换成租房。

今年1月,由于房屋销售市场疲软,许多潜在购房者转而租房,租房市场火爆,这是2012年以来从未出现过的情况。曼哈顿的租金上涨到3204美元,年增长率为2.6%,是自2016年初以来最快的年增长率。

“许多人都愿意放弃那些不具有经济吸引力的交易,转而继续租房。当今年春天的新库存浪潮冲击市场时,会有更多二手房卖家不得不选择再降价出售。”StreetEasy资深经济学家Grant Long坦言。

面对当前困境,Grant Long明确给出了“降价”的建议:“纽约楼市面临着房屋供给过剩、买家拥有较大的议价能力的状况。未来几个月的房屋供应量还将大幅增加,卖家必须愿意"降价"。”

供应端已经出现较为明显的疲弱势头。根据美国商务部公布的数据,今年2月美国新房开工数量环比下滑8.7%,远低于去年同期水平,降至116.2万户,低于市场预期,同比降幅也达到9.9%,这显示美国房地产市场依旧低迷。

同时,作为未来经济活动的一项重要指标,2月份美国新房建设许可数量同比下降1.6%,至129.6万户,显示房屋开发商对未来房地产市场预期并不乐观。

卖家售楼也并不顺利。美国房地产信息网站StreetEasy发布的市场报告显示,去年春季超半数挂牌出售的纽约房源至今卖不出去,70%成交价格不及卖家预期。

相比之下,婴儿潮一代则创造了长达60之久的房地产大牛市。自二战结束至次贷危机前夕,也就是1946-2006年,美国住房新开工保持在100万套/年以上,年均153万套;名义房价指数持续正增长,累计上涨24倍、年均增速5.4%,实际房价指数累计上涨121%;住房自有率从1940年的44%提高至2006年的69%。

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