北京楼市“小阳春”调查 刚需激活市场难言全面回暖

北京住建委发布的数据显示，3月份，北京市二手住宅网签量达1.6万套，是2018年5月以来的月最高值，也是2017年“3·17调控”后，继2017年4月、2018年5月后第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。

中国证券报记者近期走访北京楼市了解到，在严密的限购限贷调控政策下，北京楼市“连环单”成为主流。春节后不少刚需客户结束观望入场，加之银行信贷有所放松，“上车盘”成交量上涨明显，从而使得改善型客户和特定需求客户得以获得资金进行置换，激活了整个链条上的交易。不过整体来看，目前的市场回暖仍然是结构性回暖，大量房屋仍有议价空间，市场难言全面回暖。

刚需入场

张强(化名)在某中介处挂牌的一套小户型二手房最近终于成交了。中介告诉记者，3月份是北京房屋成交的传统旺季，经过两年的调控，北京二手房市场一直处于下跌通道，但最近不少刚需客户开始结束观望入市。

张强房屋的买家王先生表示，近期自己在京缴存社保年限已经超过5年，符合非京籍购房条件，加之准备结婚，因此选择入市购买小户型“上车盘”。

今年以来，信贷环境也略有放松，这使得部分购房者有了更加充足的资金支持。记者了解到，目前北京大多数银行仍然执行首套房房贷基准利率水平上浮10%，二套房上浮20%的利率水平，但在汇丰等银行，符合银行流水要求条件的优质客户可以享受到二套房上浮10%的利率优惠，贷款购房成本明显降低。同时，放款速度也明显加快，某中介对记者表示，目前纯商业贷款放款速度大约在1个月左右，混合贷放款速度在一个半月左右，均较此前有所提高。

目前，北京对于二套房认定执行“认房又认贷”的严格规定，同时二套非普通商品房执行八成首付的规定，加之北京房价本来就处于高位，这使得绝大多数改善型客户都需要卖掉现有房产才能够获得换房的资金。刚需是整个交易链条中的最后一环，刚需大量入场，带来了市场人气，也使得冰封的市场得以解冻。

有开发商让利抢收

春节假期后，某上市房企开展的“打折促销”活动令业界关注。主打高端产品的该房企自去年起就身陷资金链紧绷传言，大量高管离职，本次让利也被业内解读为抢收回款。

记者了解到，该房企目前在北京主推的多个叠拼洋房项目，降价幅度在数百万元到一千万元不等。同时，为了促进销售，该房企更是发动广大二手房中介进行销售，佣金比例高达5%，这吸引了大量中介“卖力”推销客户。

“每当在内部喜报中看到有同事顺利带看签约，大家都羡慕不已。这些项目总价都在1000万以上，按照一单合同销售金额5%的提成计算，一单收入至少在数十万。”一位地产中介对记者表示。

除了别墅、洋房项目促销，北京新房市场自去年也出现了限竞房供应量井喷的现象。由于这些项目大多集中拿预售证和集中推盘，项目大多集中于某些区域，因此竞争激烈，个别地区甚至出现“踩踏”导致去化率极低。

中原地产研究中心统计数据显示，3月北京供应新建商品房住宅3707套，库存积压也持续上升，目前库存已经达到了6.88万套，这也是房地产调控2年多来的最高点。预计2019年入市的限竞房有望超过6万套。

激烈竞争下，房企只有两个出路：一是价廉，二是提升性价比。

某房企位于西南四环张仪村附近的某项目近期销售火爆，其一期项目约500套住宅一日宣布售罄。尽管大多数房企首日售罄都有“掺水”的嫌疑，不过记者了解到，该盘均价在5.4万元/平方米左右，较周边新建商品房单价低了1万元左右，因此受到热捧。不少购房者已经在关注其二期何时开盘。

另一家房企位于马泉营的项目也受到关注，主要是由于其房型设计能够满足大多数家庭的长期居住需求。该项目的户型图显示，其139平米的“3+1”三居洋房南北通透，三间卧室和客厅均朝南，紧凑实用的户型设计也吸引了不少购房者。

回暖仅为结构性

多位地产行业人士表示，近期北京、上海、深圳等地出现的楼市成交量明显放大可以理解为市场的结构性回暖，而非全面回暖。结构性回暖的一个特征就是目前房屋仍有不少议价空间。

“目前除了顶级热门学区的小户型房屋外，绝大多数房子价格都可以谈。业主适当降价有助于房屋成交，毕竟大多数买家也都是穷尽资金买房，购买力有限，我们也积极鼓励业主降价成交。我们对今年市场较为看好，但回到2017年的市场高点是不大可能的。”链家某门店资深店长对记者表示。

以北京金宝街附近对口的名校史家胡同小学的次新回迁小区两居户型来看，近期成交价格与业主的报价差距大约在10万元至20万元左右，这显示出，市场购买力有限，价格仍需做出一定让步方可成交。

中原地产首席分析师张大伟表示，近期市场这一波上涨目前看仍较为平稳，主要原因是前期超跌后的反弹。特别是北京在过去接近2年的调控周期内，房价明显下调，成交量跌幅过半，市场积压了很多需求，这些需求会逐步释放。

张大伟表示，关键还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是限购标准、“认房又认贷”的标准是否会变化，这些政策不变市场波动不会大。

“对于北京楼市来说，严格的信贷政策叠加限竞房的库存高位，市场不会出现太明显的反弹。但经过10个月的市场调整，目前以二手房和部分新建商品房的价格，对于怕踏空的购房者来说，入市的积极性正在提高。”张大伟表示。