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中海夜未眠33.6亿广州夺地的补仓与回归

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试图“回归一线”的中海急需补仓,开始在行动。

观点地产网 羊城土拍,中海地产落下两子。

这是继去年1月斥资18.24亿摘南沙东涌村宅地后,中海再次于广州公开市场夺地。

中海似有回归之势,这家从前具备羊城“霸主”地位的开发商,如今在广州正试图卷土重来。其旗下花湾壹号2018年热销,收金超过80亿元,系中海旗下卖得最好的几个项目之一。但它亦是中海目前在广州区域唯一在售的住宅项目,且其存货无多。

毕竟花湾壹号已经开发了将近5年。

现在,试图“回归一线”的中海急需补仓,开始在行动。2018年该公司在广州拿下了四宗地块,157.6万平方米的土储,为各个一线城市里最高。

对应的是,该公司在北京纳储135.万平方米,上海54.3万平方米。

中海广州沉浮

中海此次拿下的两宗土地分别位于亚运城和广钢新城,都是熟悉的地段板块。

一幅为番禺亚运大道北侧石楼镇新城地块,成交价13.91亿元达到最高限价,楼面价为1.61万元/平方米。地块占地面积2.88万平米,计容建面8.64万平米。

另一幅为广钢新城AF040225-B地块,地块成交价19.66亿元,楼面价3.47万元/平方米,溢价率23.19%。土地面积1.25万平米,计容建筑面积5.67万平米。

两宗地合共代价33.57亿元,较长一段时间以来,中海在广州都没有过如此明显的招拍挂拿地动作。

2017年,中海仅在广州荔湾区落下一子,纳储26.7万平方米;2018年,重提一线战略的中海拿下157.6万平方米的土地,且更多是采取较保守的股权合作方式,实际权益土储只有约51万平方米。

包括入股了华润位于增城的地块,占20%股权;以及与碧桂园、保利、金地等6家房企,合作一幅位于番禺的“三旧”改造地块,仅占股14%。

从1993年初次进军广州直至2005年,中海曾一直采取积极的拿地态度,大力加强土地储备,彼时甚至表示“能拿的地尽量拿”,这才有后来的锦城花园、中海锦苑及中海名都等中海广州著名项目。

引进物业管理,引入香港住宅开发的环境设计概念,尝试江景楼盘,这些在当时拥有先进理念的项目,帮助中海在广州市场取得领先地位。而中海迄今在广州开发的18个项目中,有12个是在2005年或之前获取项目地块。

但2005年后,中海在广州土地市场日趋保守,满足于“把一个项目基本上开发完成,才集中购置面粉”的模式。

例如2014年,广州广钢新城首批5宗地块以公开竞买方式集中出让,中海以96.98亿元总价一举将3宗地块收入囊中,拿地成本超过每平方米两万。

这便是中海花湾壹号的前身,当时市场人士并不看好中海的广钢项目,认为“中海地产这次拿地过于大胆,拿地成本也过高”,且如果未来楼价达不到4万的话,利润堪忧。

长年以成本控制、利润突出闻名的中海,当然不会算错账,如今中海花湾壹号的售价已经达到4.8万元-5.2万元/平方米。

这种追求利润回报的做法,亦在一定程度上阻碍了中海在广州扩张的积极性。2015年,中海在穗仅新增1个项目,土储26万平方米,为花湾壹号配套地块;2016年无拿地;2017年再纳1地;2018年集中纳4地。

在此之前,2009年,中海地产全年在广州土地市场全无斩获,2010年继续面对着土储不足的难题未有进展,直至2011年才拿下后来定案“中海誉城”的补给。

有市场人士分析,这是由于中海对拿地的回报计算特别严格,如果觉得回报达不到公司的测算,中海宁可放弃,也不会为了在这个城市还有项目而勉强去拿地。

所以,中海广州长时间依靠单个高质量大盘销售支撑市场份额,目前独立支撑的中海花湾壹号已经开发将近5年。

虽然近年来中海依旧在广州楼市排行中榜上有名,但长久看来,因拿地缓慢而缺乏“子弹粮草”,势必影响其后续发展。

大湾区新计划

其实,由广州领头的华南区域,本来一直是中海旗下“五大区域”的头牌。据了解,华南区域在中海2014年的销售额贡献比曾达到30%。

到了2017年前7月,这个比例大幅下滑至15.6%;2018年中期,华南的合约销售占比已经跌至9.9%。

《粤港澳大湾区规划纲要》在今年2月18号发布,乘着大湾区的热度,中海近期将华南区域重新提到一个新高度。

在刚刚举办的年度业绩发布会上,中海管理层就表示:“我们1979年在香港成立,1988年在深圳成立公司,1993年在广州成立公司,所以说大湾区既是我们的发祥地,同时也是我们的大本营。”

中海管理层还透露,截至2018年末,在粤港澳大湾区共有1400万平方米土地储备,占比超过15%,可供货值将近3000亿港元。

同时提出,广州是湾区内一个特别重要的中心城市,中海未来在香港、深圳、广州等地,都将是持续发力、重点布局的地方。

华南区域似乎正被一个更耀眼的字眼——“粤港澳大湾区”所遮盖。过去一年,除广州外,中海在佛山、香港、深圳都有拿地,但还未涉足区内其他发展前景良好的二线城市。

在注重湾区布局背后,是中海2018年“重回一线”的基调。其中,甚少涉足城市更新的中海,甚至以93.99亿元的价格拿下上海红旗村旧改项目。

而入局上海红旗村城市更新项目,则有利于为中海在旧改需求旺盛的广州,大力扩张打下基础。

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