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调低业绩目标增速 部分房企"2手准备"押宝下半年

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近期密集发布业绩报告显示,过去一年,房企普遍高效完成了既定的销售业绩。但在制订新一年的销售目标时,不仅仅是宝龙地产、中国奥园、富力、雅居乐、九龙仓、弘阳地产这些房企,甚至连中海、恒大等房企巨头都不约而同地表现出保守、审慎的态度,业绩目标增速较上年明显放缓。

房企及市场分析人士普遍认为,“稳”依然是2019年的主基调,“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)仍是今年重要的楼市政策导向,未来再维持一个特别高速的增长可能性不大。因此,不再一味追求规模增长、注重规模与效益的并重已经成为行业共识。

而值得注意的是,降速并不意味着这些房企对未来的看空。而对于今年的业绩,房企实际上做了“两手准备”,称将根据实际情况进行调整。

多家房企主动降速

根据近期密集发布的年报,在过去的2018年,多数房企普遍高效完成了既定的业绩目标,尤其是龙头房企依然继续保持着规模上的绝对领先。不过,在楼市调控继续深入的大背景下,不少房企下调了2019年的销售增速目标。《华夏时报》记者不完全统计,目前已有恒大、雅居乐、中海地产、旭辉控股、宝龙地产、富力地产等逾十家房企调低了2019年的销售增速目标。

3月22日,在香港召开的2018年度业绩发布会上,宝龙地产总裁许华芳在展望2019年时透露,“销售要到500亿元,增长22%。”就在前一天晚间,宝龙地产发布2018年度报告,全年实现合约销售金额410.4亿元,创下历史记录,同比增长高达96.5%。

2018年取得合约销售金额1520亿元的旭辉控股,2019年的目标是1900亿元,增长率仅25%,相比过去几年降幅明显;去年首次跻身千亿房企阵营的雅居乐,房地产项目预售金额约1026.7亿元,同比增长14.5%。但在业绩会上,管理层将2019年的销售目标定为1130亿元,同比增幅降至10%。雅居乐集团主席兼总裁陈卓林坦言,“定下的指标确实比较保守。”

去年合约销售额同比增幅高达100%的中国奥园,将2019年的销售目标设定为在2018年基础上增长25%;而销售增幅约45.5%的时代地产,今年的预期增速则仅约23.8%。

即使是龙头房企,也决定要放慢增长速度:在业绩发布会上,碧桂园对2019年的销售目标只字不提。对于2019年销售增速,碧桂园董事会主席杨国强仅用了“先稳健,再努力”两个词来表述;合约销售金额达5513.4亿元的恒大,今年的销售增速目标不到10%;万科今年的销售回款目标被定为6000亿元,相比2018年的6300亿元目标减少300亿元;2018年,中海地产实现合约销售额3012.4亿港币,较上一年增长29.8%,同比增速为近五年最高。但在业绩发布会上,中海地产将2019的销售增速目标定为3500亿港币,预估同比增幅仅为16%。

值得一提的是,部分房企尽管调低了增速,但涨幅依然不低。例如,中骏集团去年合约销售额同比增长54.5%到514亿元,其2019年的增速调低到36%,但也比许多头部房企的目标增速都要高。

推货重点多放在下半年

对于房企主动降速的选择,业内分析人士观点较为一致,普遍认为这是基于对2019年市场基本面判断的结果:房地产行业已从高速增长的峰值期进阶到平稳发展的阶段,未来再维持一个特别高速的增长可能性不大。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚向记者表示,房企调低业绩增速,实际上说明对2019年的市场预期发生了变化。2019年,房地产市场依然将保持平稳、健康、持续的发展;中国房地产数据研究院院长陈晟指出,开发商对于经济环境做了充分的判断,所以整体表现相对谨慎,追求有质量的规模发展。

58安居客房产研究院首席分析师张波强调,房企降速发展并非走收缩战略,而是因为2019年楼市依然不容乐观,由于一二线楼市调控放松空间有限,且三四线城市棚改的力度小于2018年,导致房企业绩增长的压力依然较大。目前千亿阵营房企的策略已经出现了明显变化,从偏重规模化发展到规模和质量并重,尤其是负债水平较高的大型品牌房企则更为谨慎。

从市场的情况来看,房企调低增速已是必然。国家统计局于3月14日发布数据显示,今年1-2月份,全国商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,2018年全年为增长1.3%。与此同时,中原地产研究中心数据显示,在已经发布了1-2月销售业绩的房企中,多家龙头企业出现了同比下调,25家企业合计1-2月销售额为5019亿元,同比下调了7%,楼市销售的放缓此前已在企业层面显露出来。

不过,降速并不意味着这些房企对未来的看空。对于今年的销售业绩,房企实际上也做了“两手准备”,将根据实际情况进行调整。

例如,雅居乐集团副总裁王海洋表示,“在制订目标的时候我们有一个比较审慎的态度,但如果后续市场、政策有一些改变,我们的目标也会有一些变化。”而阳光城(8.350, 0.48, 6.10%)集团执行董事长兼总裁朱荣斌也在业绩会上向《华夏时报》记者介绍说,在当下环境下,公司强调的是跟随市场进行弹性供货,以便于进一步捕捉到窗口机会。“在供货规模做了底线管理的同时,我们也有准备。只要有机会,我们说飞就能飞起来。”

而出于对今年市场“低开高走”的预测,不少房企将推货重点放在了下半年。

“2019年,我们预计行业去化是前低后高,所以在年初的时候我们不会推很多货,因为到后面的市场会更乐观一点。”旭辉董事局主席林峰表示。据此,旭辉制订了2019年的推货安排——上半年销售40%,下半年销售60%;而中海地产董事局主席兼行政总裁颜建国也在业绩会上透露,今年市场总体会趋于平稳,其中上半年会低一点,下半年会高一点,因此中海在推货上的安排也会以此为依据。

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