大湾区旧改红利释放 佳兆业核心净利大增304%

（原标题：房企年报观察｜大湾区旧改红利持续释放 佳兆业核心净利大增304%至47亿元）

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 北京报道

3月26日，佳兆业集团控股有限公司（1638.HK，以下简称“佳兆业”）发布2018年度业绩报告。

2018年佳兆业顺利完成全年销售目标，实现合约销售额700.6亿元人民币，同比增长57%。全年实现营业收入387亿元，同比增长18%；实现净利润33亿元，同比上升8%。毛利同比增长25%达到111亿元，毛利率为29%，较去年提升1.5%；核心净利润大幅增长304%至47亿元；在手现金229亿元，同比上升8%，短期偿债压力较小。

佳兆业有“旧改之王”的称号，是全国第一家专注于旧城改造的企业，在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节拥有核心竞争力。

佳兆业2018年年报数据显示，公司目前旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，99%位于大湾区，其中深圳及广州分别占比31.8%及31.6%，中山与惠州分别占比为23.3%及11.4%。截至2018年，佳兆业平均土地成本仅为4750元/平方米，平均售价达到18261元/平方米。可控的拿地成本使得产品溢价能力明显。近年来土地成本不断挤压房地产项目利润空间，而佳兆业受益于旧改红利的持续释放，盈利能力表现卓越。

随着近期《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，坐拥粤港澳大湾区领先优势的佳兆业，将持续享受利好政策，在新一轮城市化中显著释放旧改红利。

盈利倍增 核心净利润大幅增长304%

2018年，佳兆业依托前瞻性战略布局、区域深耕等多重优势，精准把握市场脉动，灵活抢抓销售窗口期，实现销售业绩持续快速增长，全年实现合约销售700.6亿元，同比增长57%，顺利完成年度销售目标；合约销售均价为18261元／平方米，同比上升14%，合约销售面积达383.7万平方米，同比增长38%。数据显示，佳兆业2016-2018合约销售年复合增长率达到53%，上升趋势明显。

在销售业绩保持快速增长的同时，佳兆业在盈利方面的表现更加抢眼。年度报告显示，2018年佳兆业实现营业收入387亿元，同比提升18%。销售毛利首次突破百亿大关达到111亿元，同比增长25%；毛利率达到29%，同比增长1.5 %；核心净利润高位攀升，同比大幅增长304%达47亿元，增幅在已披露业绩的规模房企中位居前列。

逆势增长方显真章，佳兆业业绩成长性依旧在延续。在2019年1-2月部分规模房企出现销售同比下滑背景下，佳兆业销售业绩继续强势增长，两个月累计实现销售83.3亿元，增速达到73%。

为回馈股东的长期支持，董事会建议派末期股息每股9港仙，连同中期股息每股3港仙，全年合共派息每股12港仙。相关人士表示，佳兆业年末分红派息背后显示了佳兆业财务趋向稳健，基本面扎实。

精良土储80%布局核心城市备能充足

随着房地产市场近几年的高速发展，土地供应逐渐减少、拿地成本持续走高，一二线市场逐渐步入存量时代，核心城市的土储获取愈发困难，对于拥有大规模一二线土储的房企来说，先期布局优势正日益凸显。

一直以来，佳兆业长期紧跟国家级战略方向进行区域深耕，聚焦国家宏观战略政策支撑、经济发展活力高的城市集群区域，在与国家战略的融合中寻求新发展与可持续增长，为业绩的爆发奠定坚实的基础。从战略版图来看，佳兆业重点布局大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大城市群。截至2018年年底，佳兆业总土储达到2400万平方米，可售货值超4600亿元，覆盖全国45个城市，共拥有152个房地产项目。

在充沛的土地储备中，一线和重点二线城市占比达到80%，丰厚的优质“存粮”，无疑为佳兆业赢得了不容小觑的竞争优势。这点也反映在未来公司的销售中，据此次披露的年报显示，2019年佳兆业整体可售资源约1580亿元，可售面积约880万平方米，其中一线城市可售资源占总体的46%，二线城市约占48%。

除了优质的储备，佳兆业也在着眼新的赋能。集团新增土储的方式，以旧改供应和收并购为主，2018年获取项目逾30个，并在全国战略布局中增添海南拼图；集团新增权益建筑面积332万平方米。从具体布局区域来看，大湾区一线及重点二线城市仍是佳兆业的核心战场，新增土地主要集中在深圳，广州，珠海等大湾区重点城市。

有专业人士指出，2019年房地产市场不可忽视中央“稳地价、稳房价、稳预期”的决心。通过实施一城一策、放宽落户条件、取消限购等政策，核心城市地产市场释放利好。随着资金从三四线城市向一二线城市回流，先行一二线市场将有望持续向好。精准布局一二线的佳兆业将持续享受前瞻性战略布局带来的市场红利。

湾区龙头3400亿货值领跑区域

近期，《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，引发行业密切关注，建设充满活力的世界级城市群，大湾区的高级别规划与建设给房地产市场带来新的机遇。

作为以深耕粤港澳大湾区为核心的企业，以湾区为大本营的佳兆业坐拥粤港澳大湾区的广袤土储。在伴随公司成长壮大的时间推演中，前瞻性的策略布局唯执牛耳，深耕多年的经验也在粤港澳大湾区7大核心城市中得以体现。

报告期内，佳兆业在大湾区内共有1300万平方米的土地储备，占总土储的54%，其中以深圳、广州及惠州布局为主。大湾区的土储货值近3400亿元，占全部货值的73%，其中深圳货值占比达到1600亿，占据大湾区货值的半壁江山。

从销售端来看，2018年佳兆业占据大湾区核心城市的优势已经凸显，公司在大湾区实现合约销售占公司期内合约销售的60%。市场人士分析，佳兆业大湾区货值占比高，土地成本低廉，盈利能力强劲。未来5-10年，随着大湾区的建设持续推进，产业升级及财富增长，公司业绩将持续增长。

旧改之王 高能储备加速释放

存量市场的到来，城市更新成为房企发力的新增长点，特别是《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出要“提高城乡基础设施一体化水平，因地制宜推进城市更新，改造城中村、合并小型村，加强配套设施建设，改善城乡人居环境”的系列规划，对佳兆业这类抢先布局湾区旧改领域的企业带来长期利好。

佳兆业表示，将持续推动旧改项目转化，预计未来1-2年，集团将有10个项目实现供地供货，货值近1000亿；中期，将有分布在深圳、广州的14个项目供货，货值约4500亿元；相对远期，公司将有占地2000万平方米的旧改项目陆续供应市场，货值达到1.3万亿，高能储备奠定公司业绩可持续增长。

专业人士指出，佳兆业凭借城市更新专业优势与深耕多年的实力，足以抵御地产周期性发展的风险，同时庞大的旧改项目规模也为公司带来了优质且低成本的土储。随着大湾区的持续发展，旧改项目将逐渐迎来收获期，佳兆业也将进一步享受城市进化带来的红利。

财务优化 多元融资渠道赋能

当前地产行业头部效应愈发明显，规模化增长成为必然选择，在高增长中保持规模与债务的平衡尤其考验企业的运营能力。佳兆业一直坚持审慎稳健的财务策略，2018年在实现规模增长的同时显著提升发展的质量。在提速控质的一年，公司年初制定的财务优化目标顺利实现。

佳兆业业绩报告显示， 2018年佳兆业净负债率改善至236%，同比下降64个百分点。信贷状况亦得到持续优化，公司利息覆盖率由2017年的1.2倍上升至2018年的1.7倍，资金周转效率进一步提升。

截至2018年12月31日，公司持有现金及银行存款较上年同期增加8%至人民币229亿元，完全覆盖1年内到期债务且有结余，速动比率也由2017年年底的1倍提升至目前的1.3倍，债务结构持续稳健。目前，公司资金充裕，随着房地产行业进入加速整合期，行业将出现大量并购机会，公司未来将积极寻求更多优质标的目标，获取更多高回报项目。

此外，佳兆业积极拓展境内外融资渠道，力图通过多元化的融资方式进一步优化债务结构。梳理公司融资脉络，2019年公司获批准发行4亿元美元债、6.85亿元的购房尾款ABS、30亿元长租公寓ABS、50亿元的供应链ABS及4.75亿元的航运客票收入ABS，总额90亿元的ABS发行额度，进一步拓宽集团融资渠道，降低融资成本。

在资本市场，佳兆业2018年获纳入恒指大中型指数及大湾区指数成份股，并且于2018年5月获内地权威评级机构中诚信证评“AA+”级别，展望“稳定”。在机构人士看来，这进一步反映佳兆业偿还债务能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低，为公司扩大发展规模、强化市场竞争力、加大投融资支持力度提供有力支撑。此外，2018年12月份，佳兆业物业在香港主板成功上市，进一步拓宽了集团链接资本市场的渠道。

展望2019年，国家出台粤港澳大湾区发展规划纲要，大湾区迎来高起点、高规划、高联动建设周期，带来产业、人居新一轮升级周期。佳兆业表示，未来将坚持以粤港澳大湾区为核心的发展战略，聚焦地产主业，协同科技、健康、海洋、文旅等多元业务板块，紧抓大湾区政策机遇，持续强化城市综合服务商战略定位，助力大湾区建设发展，服务人民美好生活。