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错过五年黄金期,张亚东能否带领绿城杀回一线?

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彻底“中交化”的绿城(03900)交出了张亚东时代的第一份答卷。

2018年绿城中国实现合同销售金额1564亿元,同比小幅增长6.9%;营收603.03亿元,同比上一年增长43.7%;当年度营业利润为79.04亿元,同比上一年增长23.7%;股东应占利润为10.03亿元,同比下降54.2%,然而股东应占核心净利润为37.96亿元,同比上升62%。

减值拨备拖累业绩

2018年8月,张亚东接替曹舟南执掌绿城,这被视作中交空降兵接棒,是绿城发展史上的分水岭。

执掌绿城半年,张亚东接受市场检验。2018年绿城销售规模有小幅提升,增长6.9%至1564亿元,克而瑞销售排行榜上由2017年的第11名跌落至当期的17名,其中投资项目销售额1012亿元,占比65%,代建业务销售额552亿元;营收603.03亿元,同比增长43.7%。股东应占核心净利润37.96亿元,同比增长62%;股东应占利润10.03亿元,同比下降54.2%。

财报内将股东应占利润下降原因归因为三点:集团出售附属公司而带来的股东应占利润较2017年减少7.7亿元;鉴于市场环境变化,集团基于谨慎考虑,计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元;因人民币贬值对本集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元,而2017年为汇兑净收益5.11亿元。

财报显示,2018年绿城金融资产及非金融资产减值及拨回净值为17.35亿元,而2017年只有9.8亿,同比增长77%;与此同时,绿城2018年对土地增值税进行拨备38.89亿元,而2017年只有21.5亿元,同比增长80.88%。

受市场疲软影响,包括万科、新城等企业均计提存货跌价准备,然而却没有一家企业因此使得净利润大幅下滑,绿城此番进行大规模减值拨备被认为是主动暴雷的财务洗澡行为,意在市场底部时出清全部危机,为2019年的业绩增长做铺垫。

2018年绿城投资项目销售均价25455元/平米,整体去化率68%,其中一二线去化率71%,存量房源去化率63%,存量也从年初的410亿元货值降至年末的151亿元,集团销售主力区域仍然分布于长三角地区,占比为70.3%。

延伸金融业务

中交控股下的绿城在财务方面的改善是显著的,这也体现在其利润方面,从2015年至2017年,绿城的净利润始终稳步提升。

截止期末,绿城净资产负债率为55.3%,较去年同期的46.4%有所上升。银行存款及现金(包括抵押银行存款)为482.19亿元,去年同期为359.77亿元,一年内到期借款余额为174.81亿元,现金是短债的2.76倍,全年总借贷加权平均利息成本为5.4%,与上一年度持平。

在央企的加持下,绿城打开了更广泛的境内外融资渠道。境外方面,绿城与18家银行签订无抵押定期贷款美金8亿元等值美元/港元双币种无抵押定期贷款;与中银(香港)签订3亿美元三年期双边贷款;以非公开方式发行本金总额5亿美元的非上市高级永久资本证券;境内方面,绿城全年发行201亿元,获境内永续中票额度80亿元,100亿元供应链ABS获深交所批准。

除公开市场融资手段之外,绿城还谋求金融领域的发展,绿城前任掌门人曹舟南曾说绿城资产的目标是做一个全牌照的金控集团。在这一思想的主导下,绿城于2018年底斥资27亿从王健林手中买下百年人寿11.55%股权,成为第一大股东,正式进军保险行业。实际上,除了多元化的考虑,绿城搭建金控平台的另一个主要目的是在融资越来越难的市场环境下,为企业打通新的融资渠道。

与此同时,在业绩会上,绿城中国之行董事李骏表示,绿城将继续引进新的战略投资人,扩大股本。

从2014年底至今,经过3年多的试探与磨合,中交在其“进入央企前两三名,对标保利、中海”的规模野心促动下,从绿城最薄弱的财务环节入手,通过多种手段增厚了绿城的财务能力。

土储不足

在中交成为绿城第一大股东和张亚东执掌绿城的这段时间里,绿城内部从未平静过,中交对绿城的改造表现在方方面面,寿柏年、曹舟南的相继离职,还有绿城内部管控体系的两次重大调整,均指向内部。而对外,因股权纷争错过三四线的红利,又因与中交磨合期较长没能大举购地,绿城几乎错失了最近5年的行情。

这也体现在2018年的财务报表中。绿城在2018年度新增37宗地块,总建筑面积为719万平方米,花费土地款总额为517亿元,其中归属于绿城支付的金额为399亿元,预计新增货值1276亿元,权益货值为751亿元,新增土地平均楼面价为11398元/平米,处于高位。预计2019年将有117个投资项目在售,可售货源812万平方米,可售金额2029亿元,其中一二线可售货源为546万平方米,可售金额1476亿元,占比73%。从新增土储及可售货源来看,绿城的库存处于低位,或将成为未来两三年发展的掣肘。

目前绿城的重要粮仓仍然是一二线城市,然而在目前限购限价的基本面之下,一二线依然存在回款难、销售难的风险,对此,绿城中国执行总裁李青岸在业绩会上表示,未来绿城中国的城市布局将由长三角向珠三角和西部区域扩展,加大在成渝城市圈的布局力度。

在几天前小规模的媒体会上,张亚东也曾表现出对供货的担忧。对此,财报显示绿城将因城施策,狠抓猎地计划,深入开展城市研究,采取差异化投资策略,实施新一轮猎地计划。同时优化投资结构,继续深耕五大重点城市群,在一二线核心城市实施“以点扩面、拥核发展”,在优质三四线城市实施“一城一地、流动性补仓”策略。

中交的优势在土地端也开始释放,2018年8月,绿城和中交的16个单位签署了近30个项目协议,总投资超过2500亿元,同时还凭借中交在一级开发方面的优势,双方以联合体形式在广州、福州、天津等城市获地。这无疑对于土储较为艰难的绿城来说,是一项重大利好。

鉴于中交在财务端和土储端向绿城输送,张亚东治下的全新绿城已经没有了过去艰难的样子。在业绩会上张亚东表示,绿城2019年的目标是2000亿,2020年的目标是2500亿,2021年的目标是3000亿。

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