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从百亿到千亿只用三年,擅长奔跑的融信还能跑多远?

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跨入千亿阵营后,融信中国2019年的销售目标是1400亿。

千帆竞发的房地产市场布满暗礁险滩,每一步扩张都伴随风险与未知。从百亿到千亿,需要房企对市场与布局的精准把控。3月22日,融信中国(3301.HK)发布2018年年度报告。数据显示,其2018年合约销售约1218.8亿元,跻身千亿俱乐部。

回看这家闽系房企的扩张之路,上升步调不乏激进。2016年在港交所上市并将总部搬至上海后,融信便开启“以上海为中心,辐射全国一二线城市”的全国化布局。2016-2017年,其销售规模分别为246亿元以及502亿元。

行至2018,融信一脚迈入千亿,全年合约销售额达1218.8亿元,同比增长73%;合约销售面积达562万平方米,同比增长17%;营业收入344亿元,同比增长13%。

业绩提升的同时,其盈利开始得到释放。年报数据显示,2018年融信净利润35亿元,同比上升31%。归母净利润22亿元,同比增28%。毛利润81亿元,同比上升61%;毛利率23%,若扣除收并购项目重新估值影响,其毛利率为29%,同比上升8个百分点。归母核心净利润25亿元,同比增长116%;净利率10%,同比上升1个百分点。

短期实现业绩千亿扩张,与融信的前期布局关系密切。2015到2017年间,融信在长三角获取大量土储,为后期业绩发展奠基。过去的2018年,杭州单城便实现403亿元销售额,占全年销售总额33%;上海单城实现219亿元销售额,占比18%。

此外,融信在去年新增24个地块,总建筑面积477.5万平方米。截至2018年末,其布局已覆盖全国39个城市,项目数量总计154个,总土地储备面积约2542万平米。而平均土地成本6356元/平方米,与21672元/平方米的平均合约售价相比,利润空间较为充足。

经过数年急速扩张,融信在进入2018年后转趋谨慎,主动降杠杆,提高安全边际。年报显示,其2018年总债务625亿元,较2017年末下降10%;净债务375亿元,较2017年末下降23%。净负债率为105%,较2017年末下降54个百分点。扣除预收账款(合约负债)的资产负债率降低7个百分点至51%。

在偿债能力上,截至2018年末,公司在手现金及银行余额共计250亿元,现金短债比大于1倍。融资能力方面,自2016年上市以来,融信先后利用了增发配股、银行贷款、公司债、美元票据等多种融资方式。截至2018年末,其授信总额度超1400亿元,未使用授信超850亿元,其中80%为银行授信。

市场已对其表现做出反应。3月13日,德银发表研究报告,对融信中国予以“买入”评级,目标价17.63港元。德银预计,融信在中国会是同等规模房地产企业中的领跑者,其于2015-2018年间的销售年复合增长率达60%,有潜力成为排名前20的发展商。

值得注意的是,融信土地储备80%的货值位于中国一线及强二线城市。截至目前,其战略布局全国8大核心城市群:海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北城市群。德银认为,融信大部分土地储备位于一二线城市,将受惠于高能城市的销售恢复。

“去年市场环境比较严峻,公司在各项调控政策下依然能保持盈利持续高速增长,杠杆明显改善,这归功于我们的高品质及全国化运营能力。”融信中国董事局主席欧宗洪表示,随着公司突破千亿规模,融信将会审慎拿地,把握投资窗口,优化债务结构。

关于未来,融信方面表示,“聚焦、平衡、轻资产”将会成为2019年的战略重点。在产品方面,融信将继续聚焦改善型住宅,提供高品质产品;在公司发展的过程中,追求规模、利润和杠杆间的平衡;在轻资产方面,也会寻求企业之间的合作,强强联合。

“融信中国不刻意追求排名,更追求有质量的增长。” 融信中国执行董事曾飞燕说,2019年的销售目标是1400亿;净负债率目标是70%-90%,近三年会降低到行业平均水平。

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