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物业转型全靠“卖卖卖” 中航善达扣非净利三连负

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中航善达的“卖卖卖”模式已出现副作用。随着房地产资源的置出,上市公司房地产开发板块逐渐收缩,但物业管理业务的低毛利率仍难以支撑业绩。2018年,公司扣非净利连续第三年为负,共计亏损1.5亿元。

为了解公司下一步战略,《证券日报》记者致电中航善达董秘办,工作人员称董秘与证代均出差,并向记者推荐公司品牌负责人韩经理。记者联系到韩经理后,韩经理再次以出差为由,拒绝了采访要求。

深职院房地产研究所所长邓志旺向记者表示,从服务质量来看,中航善达的客户满意度较高,物业管理做得并不差。但作为一家老国企,中航善达有很多体制上的问题,负担比较重,所以毛利率远低于同行,转型的确是比较困难的。

变卖资产获利12.42亿元

中航善达2018年的年报数据十分亮眼。公司2018年实现营业收入66.56亿元,同比增长12.94%,实现净利润8.57亿元,同比增幅高达468.85%。但不难发现,公司实现盈利主要依赖12.42亿元的房产变卖款,若扣除多项非经常性损失,中航善达的扣非净利则亏损1.5亿元,这是公司连续第三年扣非净利为负。

2018年7月份,中航善达挂牌转让惠东县康宏发展有限公司51%股权及贵阳中航房地产开发有限公司70%股权,成交价格分别为4.24亿元和9.24亿元。此外,公司在2017年转让了中航城置业(上海)有限公司100%股权及深圳市深越联合投资有限公司27%股权,并于2018年收到款项。扣除成本及各项费用后,上述四项资产转让共计实现投资收益12.42亿元,对公司2018年的业绩起到力挽狂澜的作用。

然而,这是一个拆东墙补西墙的过程。

数据显示,中航善达2018年前两个季度运行平稳,扣非净利维持在5546.5亿元与6248.12亿元,且与净利润相差不大。进入三季度,获得变卖房产收入后公司的净利润突飞猛进,但随着房地产板块收入的减少,其扣非净利润也陷入亏损。公司第三、第四季度净利润为7.05亿元及2594.02万元,扣非净利则分别亏损1360万元及2.55亿元。

受此影响,中航善达2018年经营活动产生的现金流量净额为12.81亿元,相比2017年的25.63亿元锐减过半。变卖资产后,公司2018年末的总资产下降到132.36亿元,相比2017年末减少三成。

转型物业毛利偏低

房地产板块收缩的同时,中航善达的物业管理板块却未能支撑起业绩。

数据显示,公司房地产开发业务共实现营业收入27.03亿元,占公司营业收入的40.61%;物业管理业务共实现营业收入37.18亿元,较上年同期增长29.68%,占公司营业收入的55.87%。但公司利润仍由地产板块支撑,2018年地产业务实现净利润6.81亿元,物业管理业务仅实现净利润1.64亿元。

这暴露了中航善达转型的一个痛点,即物业管理模块的毛利率偏低。事实上,自2011年首次披露“物业、餐饮等服务业”的毛利率以来,该指标就一直处于下滑通道,从2011年的顶峰16.1%逐年下降到2018年末为11.76%。具体到物业管理板块则更低,毛利率仅为9.83%,比2017年再减少0.72个百分比。

“这个毛利率在业内是很低的。”邓志旺告诉记者,好的物业管理公司毛利率可达30%,中等水平也有10%至20%的毛利率。数据显示,同样深耕深圳地区的龙光地产2018年物业管理板块毛利率为35.6%,碧桂园服务、彩生活等上市物业公司毛利率也在30%以上,体量较小的浦江中国,2018年中报毛利率为18.4%。

事实上,中航善达在物业管理行业并非新手,中航善达的前身是由深圳国资委控股的深圳南光集团,公司原主营业务为物业管理、租赁和酒店服务。

1994年上市后,深圳南光集团的业绩一直未见起色。为求生存,公司决定转型投资房地产,并于2007年更名为“中航地产”。然而,在2008年金融危机的冲击下,公司的业绩并不稳定,此后更因规模未达标,被国资委要求放弃开发业务,转型物业管理,并于2018年更名为“中航善达”。

自2016年提出转型物业管理后,上市公司甩卖房地产资产已持续三年,扣非净利也连亏三年。接下来,回归老本行的中航善达如何应对危机,仍有待观察。

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