<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 新闻 > 正文

中国奥园三年变局,行业分化下的“规模突围战”

0
分享至

房地产进入下半场后,分化之势无可避免。在千亿房企达到30家的体量下,未来规模扩容进程将进一步放缓。但对于成长中的企业来说,规模既是必选项,也是安全阀。

这个过程中,有折戟,也有突围。3月17日晚间,中国奥园集团股份有限公司(03883.HK)(下称“奥园”)披露2018年年报。公告显示,其年度营业额为310.1亿元,同比增长62%;年度净利润为29.4亿元,同比增长51%。

去年3月,奥园管理层称:“2019年,奥园的销售目标是突破千亿。”彼时,奥园截至2017年销售额仅为455.9亿元。如今看来,千亿已近在眼前。

年报显示,2018年,公司实现合同销售912.8亿元,同比增加100%;全年合同销售面积约886.3万平方米,同比增长98%。2016~2018年复合年增长率达89%。

规模增速与其高周转模式、聚焦粤港澳大湾区、较低的土地储备成本不无关系。但随规模攀升,奥园的负债率也逐年上升。报告期内,其资产负债率和净负债率分别约为83.7%和58.9%,同比上升5.3和7.9个百分点。

准千亿选手

随着年报披露,奥园的千亿之路或已成定局。

过去的2018年,奥园合同销售额达912.8亿元,同比增加100%;全年合同销售面积约886.3万平方米,同比增长98%;平均售价约10300元/平方米。其中,2018年12单月就录得合同销售额173.9亿元,再创单月销售历史新高。

发家于广州的奥园,植根广东,聚焦粤港澳大湾区,同时布局中国华南区域、华东区域、中西部核心区及环渤海。这一布局同时体现在销售数据上,2018年,其华南区域、华东区域、中西部核心区、环渤海和境外分别贡献销售额的49%、22%、20%、9%。

回看过去,奥园实现规模“大跨步”,业绩翻倍增长。据财报数据,2016年至2018年,其合同销售额分别为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元,分别同比增长68.8%、78.1%、100%。近三年来,合同销售目标完成率在125%-150%,2018年更是为内房增速最快之一。

在残酷的规模竞赛中,奥园可暂喘一口气。高速业绩增长背后,其并未丢失利润。2018年,奥园年度营业额为310.1亿元,同比增长62%;毛利润录得96.3亿元,同比增长88%,毛利润率为31.1%;年度净利润为29.4亿元,同比增长51%,净利润率为9.5%。

第一财经注意到,去年奥园营业额主要来自于物业发展收益。物业发展收益、经营酒店等获得的其他收益以及物业投资收益各占95.9%、3.5%和0.6%。

其中,物业发展销售收入同比上升65.6%至297.40亿元;所交付物业总楼面面积上升35.8%至330万平方米;平均售价上升21.8%至9007元/平方米,主要因交付物业中均价较高的商业性公寓占比由2017年的5.3%上升至2018年的17.8%。

值得注意的是,奥园的净利润率由2017年的10.2%降至2018年的9.5%。实际上,随着规模不断攀升,其各项销售、宣传管理开支均有所增加。据年报数据,2018年销售及分销开支为14.32亿元,行政开支17.36亿元,分别同比上升54.6%、117.1%,“吞噬”一部分利润。

土地成本优势

短短几年,奥园实现“规模连跳”,这与其高周转策略不无关系。2018年中期业绩发布会上,奥园董事局主席郭梓文曾说,面对集中度提高的行业环境及不确定性增加的宏观格局,奥园将通过“快速开发、快速销售、快速回款”的高周转策略实现规模效应。

事实也确实如此。据中金研报数据,奥园开发过程实现标准化,从拿地至开盘平均只需约8.2个月。由于土地成本低、周转快,其不仅去化快,毛利率、净资产收益率指标提升,现金流也稳定、充裕。

更为重要的是,为维持规模增速,奥园积极补充土储。过去一年,奥园共新增64个项目,新增开发建筑面积约1258万平方米,新增货值约1645亿元,并逐渐从广东大本营向外辐射。从销售情况看,华南区域对销售额的贡献已从2017年的71%收缩至2018年的49%。

截至2018年年末,奥园拥有198个项目,分布在70个境内外城市,土地储备总建筑面积达3410万平方米(权益比80%),总货值约人民币3,650亿元。其中324万平方米为已竣工物业,1505万平方米处于在建阶段,1581万平方米为持续未来发展土地。

奥园方面表示,目前土地储备足够未来3年左右的发展。此外在拿地上,其一直坚持以收并购为主,土地成本极具优势。2018年平均土地成本约2418元/平方米,与10300元/平方米的销售均价相比,利润空间可谓巨大。

对此,穆迪在研究报告中指出,因其较低的土地储备成本,该公司未来2-3年的毛利润率将维持在27%-28%。如果将来6-12个月内中国房地产市场面临更大挑战,较低的土地成本亦能够为公司提供定价灵活性。

此外,奥园在大湾区及其他地区拥有16个主要城市更新项目,规划总建筑面积约980万平方米,预计可售资源约人民币1452亿元。2019年,预期广州、珠海、佛山、东莞、香港等地的9个城市更新项目将逐步转为土地储备,可为未来提供可售资源约660亿元。

资产负债率逐年上升

规模竞争压力下,房企普遍选择增杠杆以维持增速。奥园也不例外,截至2018年年末,其资产总额约为1888.58亿元,负债总额约为1581.24亿元。资产负债率和净负债率分别约为83.7%和58.9%,同比上升5.3和7.9个百分点。其中,预收合同销售款约为599.7亿元,占总负债的39.5%。

实际上,随着近几年规模逐年扩大,奥园资产负债率一路上升。2016-2018年,其资产负债率分别为77.97%、78.44%、83.7%。具体到2018年,与中期81.45%的负债率相比,期末依然是上升趋势。

不过,从净负债率看,2018年期末这一数字为58.9%,处于行业合理水平,综合借贷成本维持也在7.4%的水平。从短期资金压力来看,报告期内其总借贷约577.2亿元,总现金约396.2亿元,足够覆盖237.3亿的短期负债。

进入2019,奥园先后成功增发2.75亿美元2021年到期7.95%优先票据,率先打开亚洲美元债券市场,并重启内房三年期美元债公开市场发行,全额使用国家发改委批出的10亿美元外债额度,发行全新三年期及四年期美元债,进一步延长债务期限。

受益于规模增速与债务控制,近期,穆迪上调奥园评级展望,由“稳定”调升为“正面”,并确认企业信贷评级为“B1”。

穆迪报告同时指出,相信奥园2019年合同销售将达1100亿元至1150亿元,主要因其日益增长的投资组合、核心市场广东省(特别是粤港澳大湾区)的强劲住屋需求及在该区域展现出来的销售执行能力。

但奥园的资金需求依然强烈。3月18日,其宣布于全球发售完成之后,奥园健康生活于2019年3月18日在联交所主板上市买卖,每手1000股,股份代号为3662。

业内人士认为,房企热衷于将物业公司拆分上市,在于当前前者估值较低,而将物业管理分拆变现等于一种价值释放,同时增加融资渠道。但对于在管总面积刚逾千万平方米的奥园健康生活来说,能否有充足的融资潜力,还有待观察。

咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐
李铁:归化球员洛国富体能不行。洛国富的体能到底行不行?

李铁:归化球员洛国富体能不行。洛国富的体能到底行不行?

田雨居士
2022-11-29 09:41:46
姚明正式被曝下课后,篮协再做荒唐决定,球迷不会同意

姚明正式被曝下课后,篮协再做荒唐决定,球迷不会同意

酷侃体坛
2022-11-29 16:31:31
下一个姆巴佩?00后新星世界杯独造3球:大巴黎曾想买他!

下一个姆巴佩?00后新星世界杯独造3球:大巴黎曾想买他!

中超球评
2022-11-29 16:04:46
俄副总理:希望中方参与

俄副总理:希望中方参与

观察者网
2022-11-30 01:12:44
美国翻脸,中国不能上当!美要中国拆解工业体系,让给日本、印度

美国翻脸,中国不能上当!美要中国拆解工业体系,让给日本、印度

草莓文旅
2022-11-30 02:51:46
朱镕基总理,在卸任前后,为何“判若两人”?

朱镕基总理,在卸任前后,为何“判若两人”?

静夜时
2022-11-26 14:53:08
巴赫穆特,一战式的绞肉机战场重现!

巴赫穆特,一战式的绞肉机战场重现!

枢密院十号
2022-11-29 08:18:32
世界杯重大改判!喀麦隆第二球没越位,官方给出答案,球迷看错了

世界杯重大改判!喀麦隆第二球没越位,官方给出答案,球迷看错了

八卦秒评
2022-11-29 15:43:24
金龙羽:董事长兼总经理郑永汉突发疾病逝世

金龙羽:董事长兼总经理郑永汉突发疾病逝世

界面新闻
2022-11-29 18:29:59
胡鑫宇被化学制剂分解了吗?

胡鑫宇被化学制剂分解了吗?

热点时评陈无涯
2022-11-25 07:58:14
美专家:佩洛西访台已连累美国,若开战美国不是中国对手,会战败

美专家:佩洛西访台已连累美国,若开战美国不是中国对手,会战败

过期的童年
2022-11-30 00:41:48
警示:当高层的正策,偶遇下流的执行者,将会给国家带来巨大灾难

警示:当高层的正策,偶遇下流的执行者,将会给国家带来巨大灾难

欧阳山
2022-11-29 20:42:06
入睡难?半夜醒?多做这5件事 让你每天睡的香

入睡难?半夜醒?多做这5件事 让你每天睡的香

你不知道的养生知识
2022-11-29 15:13:13
强烈要求!第三方检测交于解放军医院来做

强烈要求!第三方检测交于解放军医院来做

文斌说娱乐
2022-11-29 19:35:48
费俊龙17年后再飞天:家里新装大电视,父母想好好看看五年没见的儿子

费俊龙17年后再飞天:家里新装大电视,父母想好好看看五年没见的儿子

极目新闻
2022-11-29 11:20:21
前央视主持人赵普回应网友关切:我连记者证都没,但我有必要发声

前央视主持人赵普回应网友关切:我连记者证都没,但我有必要发声

段民说资讯
2022-11-25 17:49:52
广州黄埔:29日两街一镇新增临时管控区,涉广州商学院等

广州黄埔:29日两街一镇新增临时管控区,涉广州商学院等

南方都市报
2022-11-29 15:15:10
张柏芝儿子谢振轩:妈妈将爸爸给的钱,全存在银行,没动一分一毫

张柏芝儿子谢振轩:妈妈将爸爸给的钱,全存在银行,没动一分一毫

妍如说娱乐
2022-11-29 17:35:08
上海这座800年历史的古镇即将停止营业!

上海这座800年历史的古镇即将停止营业!

上观新闻
2022-11-29 14:01:36
国内将逐渐停止“心脏支架”的手术?做完人就废了?医生说出实话

国内将逐渐停止“心脏支架”的手术?做完人就废了?医生说出实话

肖博健康
2022-11-29 18:03:03
2022-11-30 04:26:44

上海房产

上海首个全线上集中供应保租房项目启用

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

正播世界杯:伊朗VS美国 威尔士VS英格兰

头条要闻

正播世界杯:伊朗VS美国 威尔士VS英格兰

财经要闻

体育要闻

他靠颜值一夜涨粉70万 世界杯超燃双响

娱乐要闻

58岁张曼玉罕见露面 穿碎花裙仍有风韵

科技要闻

里程碑!神十五出征,6名航天员太空“会师”

汽车要闻

比国产更拼的合资7座 扒一扒欧蓝德这颗常青树

态度原创

教育
健康
艺术
公开课
军事航空

教育要闻

2022网易教育金翼奖投票评选进行中

坚持走路锻炼,或收获5个益处

艺术要闻

李贺描写李凭演奏箜篌,清代学者:比肩《琵琶行》

公开课

河南出土汉尺,揭露关羽真实身高

军事要闻

为啥说航母是海上机场?一图直观了解

进入关怀模式